Shutterstock/FOTODOM
Комплексное развитие территорий (КРТ) является своевременным и нужным механизмом для строительной отрасли России. Об этом заявил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков в ходе выступления на круглом столе «О реализации механизма комплексного развития территорий в субъектах РФ», прошедшем в Совете Федерации РФ.
По словам главы нацобъединения, нормативная база для реализации механизма КРТ создана на территории всей страны. Однако, остаются проблемы, в том числе нормативные, которые требуют скорейшего решения.
Антон Глушков отметил, что действующее проекты КРТ можно разделить на три группы. Первая группа — это те территории, которые статистически собраны в копилку. Например, в земельный оборот вовлекается крупная промышленная территория. Для быстрого старта строительства участок попадает в КРТ, после чего часть земли передается в пользование муниципалитетов или субъекта, остальная территория — застраивается жильем. «В большинстве проектов КРТ применяется именно такая схема», — пояснил он.
Вторая группа — это механизм института развития «ДОМ.РФ» по вовлечению федеральных земельных участков. «Большинство федеральных территорий имеют сложную правовую природу и виды разрешенного использования. Механизм КРТ значительно ускоряет вовлечения таких земельных участков в оборот», — отметил президент НОСТРОЙ.
Третья группа — это земельные участки занятые аварийной или ветхой застройкой. С точки зрения градостроительного потенциала такие территории являются самыми большими. Однако, пока хвастаться масштабными проектами в этом направлении не приходится.
По словам Антона Глушкова, муниципалитеты и местные власти сформировали земельные участки, которые заняты ветхой или аварийной застройкой, для вовлечения в механизм КРТ. «Однако для бизнеса данные земельные участки не предоставляют рыночной ценности в рамках реализации проектов КРТ. В этой связи регионы пытаются убедить застройщиков, что эти проекты для них выгодны», — отметил он. А чтобы они таковыми действительно стали, по мнению эксперта, необходим ряд изменений в законодательство, без которых третья схема реализации КРТ существовать не сможет.
Во-первых, это защита интереса участника, который выигрывает право на реализацию проекта КРТ. В этой связи необходимо распространить нормы о защите капиталовложений на договоры КРТ.
Во-вторых, по действующему законодательству предусмотрено одностороннее расторжение договора о КРТ по инициативе органа публичной власти. Это также не добавляет желания бизнесу «влезать» в КРТ. Существуют примеры, когда собственники многоквартирных домов по какай-то причине исключают объект из КРТ. «В этой связи хочется, чтобы интерес бизнеса, который входит в проекты КРТ, был защищен. По крайней мере, расторжение договоров проходило бы только в судебном порядке», — сказал Антон Глушков.
Третья проблема — это отсутствие возможности залога земельных участков, вовлеченных в КРТ, для дальнейшего кредитования застройщика. КРТ является длительным проектом и большинство девелоперов не обладаем таким плечом собственных средств. «Без использования заемных средств развитие механизма КРТ невозможно», — пояснил президент НОСТРОЙ.
Антон Глушков также предложил использоваться средства Фонда ЖКХ и региональных операторов капительного ремонта для вовлечения в комплексное развитие территорий с аварийной и ветхой застройкой. «Те средства, которые накоплены на счетах собственников домов, подлежащих сносу, должны быть тоже направлены на КРТ. Это снизит нагрузку на бизнес и будет дополнительным вкладом, ускоряющим процесс выбора территории для включения в механизм КРТ», — прокомментировал он.
В заключении доклада глава нацобъединения остановился на теме тиражирования лучших практик проектов КРТ, связанных с устранением непригодного и аварийного жилья. «К сожалению, на сегодняшний день нет примеров реализованных проектов в этом направлении. По моему мнению, это не должны быть гигантские и масштабные проекты. Это делает проект долгим, а значит высокорисковым и сложнореализуемым», — пояснил президент НОСТРОЙ.
Кроме того, Антон Глушков заявил о необходимости дать возможность вовлекать в КРТ земельные участки, занятые только индивидуальным жильем. «Сейчас вовлекать можно те территории, на которых есть многоквартирные дома. При этом наиболее привлекательные территории зачастую не имеют таких объектов, что делает невозможным их использование в КРТ», — заключил он.
Ранее «Стройгазета» рассказала, как, спасая памятники, не «заморозить» развитие проектов КРТ.