Средний период реализации объектов на вторичном рынке Москвы в этом году стал короче на 46% и к настоящему времени составляет 29 дней. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании ИНКОМ-Недвижимость, уточнив, что такая динамика обусловлена усилением дефицита ликвидных квартир: спрос не может быть удовлетворен в полной мере, и покупательская конкуренция нарастает.
В целом на старомосковской вторичке сейчас представлено 97,7 тыс. лотов, за семь месяцев сильнее всего предложение сократилось в районе Северное Бутово – на 14%, меньше всего лотов представлено в Молжаниновском – 70 штук, больше всего в Пресненском – 2,9 тыс. шт. Во всех старомосковских районах средняя цена квадратного метра стала выше: минимальный рост зафиксирован в Ивановском (+2%), максимальный на Якиманке (+18%).
Аналитики уточнила, что рассматривали экспозицию и среднюю стоимость вторичного жилья в старой Москве, а также максимальные изменения этих показателей в районах города с начала года по настоящее время.
Сейчас на продажу выставлено 97,7 тыс. лотов, за рассматриваемый период число уменьшилось на 2,5%, а средняя цена квадратного метра выросла на 8%.
Самое значительное сокращение предложения зафиксировано в Северном Бутове (на 14%, с 440 до 380 лотов), Ново-Переделкине (на 13%, с 450 до 390) и Восточном районе (на 11%, с 90 до 80). При этом Восточный входит в топ-3 старомосковских локаций с наименьшим количеством вторичных объектов, уступая лишь Молжаниновскому, где покупателям представлено всего 70 лотов; на третьем месте Капотня со 140 предложениями.
Тройку районов с самым сильным приростом экспозиции возглавляет именно Молжаниновский: число вариантов здесь увеличилось на 17% (с 60 квартир в начале года до 70 сейчас). Вторая позиция у Даниловского: предложение в нем расширилось на 12,5% (с 1,6 тыс. лотов до 1,8 тыс.); третья у Покровского-Стрешнева с ростом на 10,5% (с 860 до 950).
Если говорить о районах с наибольшей численностью квартир в продаже, то традиционно первым в списке значится Пресненский (2,9 тыс.), немного меньше – 2,1 тыс. – выставлено в Хамовниках, далее следует Хорошево-Мневники с 1,9 тыс. лотов.
Руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов дополнил, что на массовом рынке наиболее востребованы самые экономичные варианты. Соответственно, предложение активнее сокращается в районах, где обычно предлагается сравнительно дешевое жилье, – таких как Северное Бутово, Ново-Переделкино или Восточный. Но объектов, как правило, не так уж много, а качественных еще меньше.
«Например, Молжаниновский район, в котором с начала года число лотов значительно увеличилось в процентном выражении, фактически это всего плюс 10 объектов, значит, здесь выбирать покупателям было особо не из чего. Предложение в малопрестижных локациях часто ограничено, потому что бюджетная недвижимость в большинстве не подходит для инвестиций – она почти не дорожает, и в основном квартиры продаются для покупки альтернативного жилья», — подытожил он.
По словам эксперта, статусные районы Москвы всегда считались и являются инвестиционно привлекательными – недвижимость в них устойчива к инфляции, имеет высокий арендный потенциал и стабильный покупательский спрос, цены в них растут за счет перехода на вторичный рынок дорогих новостроек. Например, в Даниловском и Покровском-Стрешневе активно строятся новые ЖК и проводятся масштабные проекты редевелопмента промзон. Экспозиция регулярно пополняется, а поскольку сроки реализации в дорогих сегментах довольно длительные, квартиры накапливаются в базах.
Максимальный в этом году рост медианной стоимости вторички выявлен на Якиманке: метр здесь подорожал на 18% и стоит 824,3 тыс. рублей. Второе место занимает Хорошово-Мневники – рост на 16%, до 401,3 тыс. рублей; третье у района Покровское-Стрешнево – плюс 15,5%, до 337,8 тыс. рублей.
По статистике аналитиков, в этом году ни в одном районе старой Москвы средняя цена квадратного метра не снизилась, а минимальное повышение показателя отмечено в районе Ивановское – на 2% (до 228,7 тыс. рублей), за ним Южное Тушино (+3%, до 262,5 тыс. рублей) и Лианозово (+3%, до 251 тыс. рублей).
Руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев отметил, что инвестирование средств в недвижимость ориентировано на прирост ее стоимости, а на это требуется время. Иногда год-два, как было в постпандемийном 2021 году, а иногда и более 10 лет, как было с теми, кто купил квартиру на пике цен в декабре 2014 года. При покупке жилья с целью вложения денег нужно ориентироваться в фазах рынка и его потенциале на ближайшее время. В последние годы довольно сложно стало прогнозировать доходность таких инвестиций, учитывая ослабление покупательского интереса, малую наполняемость рынка квартирами и удорожание ремонта – депозиты в этом отношении были гораздо надежнее.
«Сейчас инвестиционный спрос постепенно возвращается на рынок, но о радужных перспективах говорить пока рано. Рост средних цен происходит за счет усиливающегося дефицита, когда с рынка активно вымываются самые дешевые и ликвидные предложения. То есть, пока предпосылки для настоящего устойчивого подорожания вторичных квартир в Москве отсутствуют», — уточнил он.
С коллегой соглашается руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» ИНКОМ-Недвижимость Наталия Борзенкова. По ее словам, существенное ускорение темпов роста цен вряд ли возможно, если макроэкономическая ситуация останется без изменений. Ставки по ипотеке по-прежнему высокие, и пока далеко не все потенциальные инвесторы готовы выйти из депозитов. Наиболее вероятный сценарий для массового вторичного рынка до конца года – умеренное повышение средней стоимости в пределах 5–7%.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что каждый второй покупатель новостроек в Москве предпочитает высотные дома.