Shutterstock/FOTODOM
Совершенствованию проектов комплексного развития территорий (КРТ) препятствует инфраструктурная нагрузка, экономическая неопределенность и сложность согласовательных процедур. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании Commonwealth Partnership (CMWP), эксперты которой выяснили ключевые сложности, с которыми сталкиваются девелоперы при реализации программы КРТ в России.
Согласно результатам исследования, почти 70% девелоперов уже реализуют проекты КРТ, а еще 30% только входят в программу. При этом 54% респондентов рассматривают для реализации таких проектов города-миллионники и другие города России за пределами столичного региона, тогда как 46% сфокусированы на Москве и Московской области.
Ключевым выводом исследования стало то, что девелоперы воспринимают КРТ прежде всего как инструмент комплексного освоения территорий с окупаемостью за счет жилья. Чаще всего участники рынка выбирают смешанную функцию застройки — такой вариант отметили 44% респондентов. Еще 39% ориентируются преимущественно на жилую составляющую, и только 17% — на коммерческую недвижимость.
Среди основных барьеров реализации проектов КРТ застройщики чаще всего называли инфраструктурную нагрузку — на нее пришлось 23% всех упоминаний. Еще 27% совокупно составили экономическая неопределенность и вопросы финансовой модели. На третьем месте оказались согласования, документация и взаимодействие с органами власти — 24% упоминаний. При этом такие факторы, как непрозрачность конкурсов и недостаток компетенций, упоминались значительно реже — всего в 4% случаев.
Исследование также зафиксировало заметную разницу между Москвой и другими городами России. Девелоперы называют взаимодействие с органами власти в регионах основным барьером в три раза чаще, чем в столичном регионе: 24% против 8%. Это указывает на более высокую сложность административного сопровождения проектов КРТ за пределами Москвы.
Еще одним сложным этапом реализации КРТ застройщики назвали стадию старта проекта и согласований с городом и ведомствами — ее отметили 45% участников исследования. На втором месте — финансовое моделирование и структурирование сделки, о сложности этого этапа сообщили 16% опрошенных. Еще 14% указали на трудности уже на стадии реализации, прежде всего в части строительства и переселения.
Отдельно исследование показало различия в профиле рисков у разных групп игроков. Так, федеральные девелоперы сталкиваются с наиболее высокой инфраструктурной нагрузкой — 29%, а также чаще других отмечают сложности в работе с правообладателями — 19%, что связано с масштабом проектов и работой сразу в нескольких регионах.
Сложности во взаимодействии с органами власти напрямую формируют и структуру запросов на поддержку. Так, 67% всех запросов от региональных девелоперов приходятся на сопровождение согласований с органами власти. Это в 3,7 раза выше, чем у федеральных игроков, и в 3,2 раза выше, чем у девелоперов столичного региона. В то же время федеральные игроки чаще всего заинтересованы в анализе площадок (24%) и финансовой оценке проектов (18%), что отражает их активный поиск новых точек входа на региональных рынках.
Дополнительный запрос со стороны регионов связан с развитием внутренних компетенций. Так, 24% запросов на обучение приходится на воркшопы для местных команд, однако участники рынка ждут не теоретических материалов, а практических кейсов, прежде всего связанных с прохождением согласовательных процедур.
Несмотря на перечисленные барьеры, экономика проектов КРТ в целом оценивается девелоперами позитивно. Почти все федеральные игроки, а также 60% региональных и 55% столичных девелоперов считают ее интересной или потенциально выгодной при улучшении условий реализации и параметров экономики проекта.
«Наше исследование показывает, что рынок КРТ уже сформировался как значимое направление девелопмента, но требует не универсального подхода, а более точечной настройки механизмов поддержки. Ключевым вызовом для дальнейшего развития программы остается адаптация московского опыта к локальным условиям региональных рынков», — отметила партнер, руководитель отдела стратегического консалтинга CMWP Юлия Токарева.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что Новосибирское отделение Союза архитекторов сформировало предложения по совершенствованию механизма КРТ.