Формат Light Industrial появился на рынке шесть лет назад, и за этот период его стоимость выросла в 2,8 раза – с 56 тыс. рублей за кв. метров до 155 тыс. рублей за кв. метров стабилизированного актива с арендным потоком. Это лучший результат среди сегментов недвижимости: за указанный период времени офисные и торговые объекты выросли в цене в 1,6 раза, жилье – в 2,3 раза, а классические склады формата Big Box – в 2,4 раза. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе консалтинговой компании IBC Real Estate.
Также недвижимость формата Light Industrial вошла в тройку наиболее доходных инвестиционных инструментов и заняла второе место, уступив только золоту, которое за шесть лет подорожало в 3,3 раза.
Рост доходности обусловлен как увеличением стоимости самого актива — объектов недвижимости, так и быстрым развитием арендного рынка, и повышением ставок в последние годы. С 2019 года цена квадратного метра пустого объекта Light Industrial без учета арендного потока выросла в два раза, а арендные ставки — в 2,4 раза. Ключевыми факторами такого роста стали появление современного качественного формата индустриальной недвижимости, развитие компаний-производителей — пользователей Light Industrial, а также реализация программы КРТ.
Сейчас рынок вышел на этап стабилизации после периода стремительного роста. Объем существующего предложения объектов Light Industrial в Московском регионе достиг 1,4 млн кв. метров, а в январе–июне ввод нового строительства составил 130 тыс. кв. метров, что на 48% меньше в годовом выражении. Снижение связано с эффектом высокой базы: в начале 2025 года на рынок вышел один из крупнейших объектов.
На этапе строительства находится 1,4 млн кв. метров, из которых 961 тыс. кв. метров анонсировано к вводу в 2026 году, однако, по прогнозам экспертов, ввод многих объектов может быть перенесен на 2027 год. При этом ожидаемый объем ввода объектов Light Industrial по итогам 2026 года все еще превысит значение 2025 и составит 550 тыс. кв. метров. Более существенное замедление объемов ввода маловероятно, поскольку многие объекты реализуются с применением различных городских льгот и программ, в рамках которых возможности изменения сроков ввода ограничены.
Значительную долю от находящихся на стадии строительства объектов составляют здания высотой два и более этажа – 41% или 591 тыс. кв. метров. Такие объекты, как правило, имеют более длинный цикл строительства и технические характеристики, существенно отличающие их от классических одноэтажных объектов Light Industrial (например, более низкая нагрузка на пол и переменная рабочая высота). Кроме того, большая часть таких объектов реализуется по программе МПТ, в связи с чем имеет ряд дополнительных требований к составу конечных пользователей и видов деятельности.
С учетом этих вводных, а также на фоне охлаждения спроса, снижения деловой активности, роста объема предложения и начала цикла снижения ставок аренды и цен экспонирования, ключевой стратегией инвесторов в сегменте Light Industrial в среднесрочной перспективе будет поиск наиболее эффективных лотов со стабилизированным арендным потоком. В настоящее время на рынке сохраняется дефицит такого продукта. Для инвесторов с высокой резистентностью к уровню риска и готовых принимать на себя риск маркетирования текущая рыночная конъюнктура предлагает наиболее привлекательные условия покупки, а также наличие специальных программ – рассрочки и лизинга.
Управляющий партнер Parametr Александр Манунин дополнил, что Light Industrial окончательно трансформировался из нишевого продукта в полноценный сегмент, доказавший свою высокую инвестиционную привлекательность. По нашим данным, спрос со стороны розничных инвесторов к этому формату показал стремительный рост в 2025 году – их доля в запросах увеличилась в 2,5 раза г/г.
«Текущая ситуация замедления экономики – самое правильное время для инвесторов заходить в сегмент: на рынке накоплен большой объем отложенного спроса, который будет неизбежно реализовываться по мере дальнейшего снижения ключевой ставки», — уточнил он.
Член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин подытожил, что рынок Light Industrial в Московском регионе продолжает активно развиваться, постепенно входя в более зрелую стадию с высокой конкуренцией и различными форматами предложения. Это создает окно возможностей для инвесторов и конечных пользователей, так как ввиду изменившейся конъюнктуры рынка появляются привлекательные условия аренды и покупки, а также возможность широкого выбора.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что на Международной промышленной выставке обсудили новый ГОСТ для Light Industrial.