Постреформенный синдром

После введения новых правил на рынке жилищного строительства рост предложения новостроек в Москве и Петербурге замедлился

В январе-сентябре 2019 года на рынке первичного жилья Москвы стартовали продажи 46 новостроек, тогда как в аналогичный период 2018 года девелоперы начали реализацию 60 жилых комплексов (ЖК).

Таким образом, объем предложений (по количеству проектов) сократился на 23%. Хуже положение было только в кризисном 2015 году, тогда за девять месяцев в продаже появилось 39 новых комплексов. В последующие годы показатели повышались: в 2016 году за тот же период на рынок вышли 46 новостроек, в 2017 году — 63, в 2018 году — 60. Такие данные приводят специалисты компании «Метриум». Сокращение предложения произошло по всем категориям жилых помещений. За три квартала 2019 года в продаже появились 30 «классических» домов с квартирами (в январе-сентябре 2018 года — 40). Меньше стало комплексов с апартаментами (15 и 18 соответственно) и мультиформатных новостроек, предполагающих строительство как апартаментов, так и квартир (1 и 2 соответственно).

Наиболее показательным оказался третий квартал 2019 года. В июле-сентябре столичный портфель девелоперских проектов, по данным «Метриум», пополнился девятью новыми ЖК, что почти вдвое (!) меньше, чем в июле-сентябре 2017 и 2018 годов. При этом 5 из 9 указанных ЖК реализуются с помощью счетов эскроу, 4 — по старым правилам долевого строительства. Последние, к слову, представляют собой не новое строительство, а реконструкцию уже построенных домов, поэтому квартиры в них реализуются по договору купли-продажи или посредством вступления в ЖСК.

Ситуацию на первичном рынке жилья в Новой Москве изучили аналитики компании «Миэль-Новостройки ». По их данным, к октябрю в Троицком и Новомосковском административных округах (ТиНАО) не появилось ни одного нового проекта, а общий объем предложения на рынке новостроек сократился на 2,4% — до 420,6 тыс. кв. м.

Правда, председатель совета директоров «Бест-Новострой » Ирина Доброхотова напоминает, что в начале года городские власти объявили пятилетний мораторий на выдачу разрешений на строительство в ТиНАО с целью предотвращения перенасыщенности рынка жилыми проектами. Тем не менее, до третьего квартала предложение квартир в Новой Москве регулярно пополнялось за счет выхода новых корпусов в рамках уже реализуемых проектов (всего с начала года продажи были открыты в 56 корпусах).

Похожая динамика предложения новостроек отмечается и в Северной столице. По данным аналитического центра «М2Маркет», в третьем квартале на рынок Санкт-Петербурга вышло всего шесть новых проектов общей площадью около 300 тыс. кв. м (только один из шести новых проектов будет реализовываться с использованием эскроу-счетов, остальные — по договорам переуступки или же по старой схеме с ДДУ). Этот показатель является самым низким за последние три года. Стоит отметить, что в сентябре («пиковом» месяце с точки зрения покупательской активности) на петербургском рынке не появилось ни одного нового проекта.

При этом проекты, которые вышли на рынок в последнее время, трудно отнести к числу крупных, средний размер их составил 50 тыс. «квадратов» продаваемого жилья. С учетом текущей низкой динамики старта проектов итоговый выход новинок за весь 2019 будет, по прогнозам «М2Маркет», примерно в два раза меньше, чем в 2018 году.

«Основная причина замедления роста предложения — это реформа жилищного строительства, которая проводится в весьма сжатые сроки, к чему некоторые строители оказались не готовы, — считает генеральный директор девелоперской компании Level Group Кирилл Игнахин. — Часть девелоперов отложила старт продаж еще в первом полугодии, чтобы не пришлось переводить на новую модель финансирования только что запущенные проекты. Другие застройщики вовсе отказались от новых объектов, выставив площадки на продажу».

Однако, по мнению экспертов, оснований для паники нет. «Несмотря на замедление роста предложения, в столице реформа в целом проходит успешно, — считает управляющий партнер компании «Метриум » (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая. — По данным ЦБ РФ, из 306 млрд рублей, выданных в качестве целевых кредитов застройщикам в России за июль-август, 170 млрд рублей получили девелоперы в Москве (56% от общего объема выделенных средств)». При этом застройщики, по словам эксперта, в столице уже открыли 1,9 тыс. эскроу-счетов и привлекли на них 13,5 млрд рублей. По данным ДОМ.РФ, к 3 октября не смогли определиться с дальнейшим форматом работы на рынке жилищного строительства в Москве (реализация по старой схеме или переход на эскроу-счета и проектное финансирование) только 18 из 190 застройщиков.

«Реформа не повлияла на нашу стратегию работы на рынке, — рассказывает коммерческий директор девелоперского холдинга Tekta Group Наталья Козлова. — Мы давно сотрудничаем со Сбербанком, у нас есть большой опыт взаимодействия с кредитором в рамках финансирования жилищного строительства, поэтому для нас реформа скорее стала юридическим утверждением давно сложившейся практики. После 1 июля мы перевели на новую схему крупный проект премиум-класса Spires, продолжили продажи по старой модели в квартале бизнес- класса Big Time и начали реализацию через эскроу- счета масштабного проекта бизнес-класса на берегу Москвы-реки — Now».

В общей сложности с июля по сентябрь нынешнего года в столице было выставлено на продажу 16,95 тыс. квартир в 91 новостройке общей площадью 933 тыс. «квадратов». 20% из них (3,4 тыс. единиц) реализуются по новым правилам проектного финансирования с использованием счетов эскроу.

Вместе с тем, как отмечают аналитики рынка, за три последних месяца цены на столичном рынке в целом увеличились. Средневзвешенная цена одного «квадрата» выросла на 2,2%, до 171, 58 тыс. рублей, а cредняя стоимость квартиры — на 2,5 %, до 10,05 млн рублей.

Справочно:

Общий объем предложения квартир в ТиНАО (Новая Москва) составляет сейчас 8 964 единицы. Средневзвешенная цена по итогам третьего квартала выросла здесь на 4%, до 123,3 тыс. рублей, а средняя цена квартиры — на 3%, до 6,97 млн рублей. При этом, как отмечает генеральный директор компании «Миэль- Новостройки» Наталья Шаталина, за год — с октября 2018 года по октябрь 2019 года — средняя цена «квадрата» на первичное жилье в Новой Москве выросла на 14,9% — до 122,8 тыс. рублей за метр. Тогда как структура предложения остается неизменной. Постоянным лидером в ТиНАО по-прежнему являются новостройки комфорт-класса, доля которых в общем объеме сейчас составляет 81,9%.

Кроме того:

Эксперты отмечают появление на московском рынке «сверхкомпактных» жилых помещений, площадь которых варьируется от 11 до 19 кв. м. «На московском рынке такие предложения появились впервые», — подчеркивает Мария Литинецкая. По ее словам, эти лоты оформляются как жилые помещения, а не квартиры, и стоят от 3,1 млн рублей.

Цифра:

6,96 млн рублей — такова средняя стоимость квартиры, проданной в Москве по новой схеме — с использованием счетов эскроу