Офисная эволюция

Вектор работы девелоперской компании определяется несколькими факторами, главный из которых — федеральная и городская политика в отношении развития городов и территорий. К примеру, группа компаний (ГК) «Пионер» работает на рынках двух столиц уже два десятилетия, и все эти годы ее проекты являются «пилотными» при реализации инициатив властей всех уровней по развитию территорий.

Сегодня политика по развитию мегаполисов предполагает сбалансированное развитие крупных площадок, в том числе неиспользуемых, которые появились в городской ткани в результате вывода или закрытия промышленных предприятий. Комплексное развитие таких территорий предполагает формирование новых субцентров, где гармонично сочетаются жилая застройка, социальная инфраструктура и рабочие места, в том числе офисная недвижимость.

Москва — «законодатель моды», формирующий тренды, которые вслед за столицей начинают приходить и в другие крупные города, не только декларирует новую политику, но и много делает для ее реализации. Касается это и развития офисных проектов вне центра города. Как отмечали руководители города на последнем Московском урбанистическом форуме, с 2011 года в городе построено 90 станций метро и МЦК, к 2024 году будет построено1300 км новых дорог, довольно большая часть которых уже реализована — три хорды и южная рокада существенно изменили городскую логистику и перенаправили транспортные потоки, позволяя потенциальным офисным сотрудникам легче и проще добираться до ранее «недоступных» точек города.

Понимая важность нового запроса и предвосхищая динамику его развития, ГК «Пионер» два года назад диверсифицировала свой бизнес, добавив к успешным жилым проектам разного класса коммерческую недвижимость: сегодня три таких проекта находятся в стадии реализации, еще три — на стадии проектирования.

Интересен и портрет покупателей подобных площадей — примерно половину составляют инвесторы, приобретающие офисы для сдачи в аренду, вторая половина — компании, приобретающие площади для собственных нужд. Востребованность объектов «Пионера» подкрепляется тем, что офисы продаются по ДДУ, что дает возможность взять ипотечный кредит и гарантирует защиту средств инвестора.

Все проекты, которые сегодня находятся в продаже, расположены в периферийных районах: около крупных транспортных узлов, включающих станции метро «Бутырская», «Ботанический сад» и «Технопарк». Немалую роль в их развитии сыграла городская программа стимулирования создания рабочих мест за пределами ТТК. Механизм программы заключается в том, что застройщик многоквартирных домов частично или полностью освобождается от платы за изменение вида разрешенного использования земельного участка, где строится жилье, если дополнительно инвестирует средства в строительство промышленного, офисного, социального, торгового или спортивного объекта, создав при этом новые рабочие места.

ГК «Пионер» стала первым девелопером в городе, подписав два таких соглашения. Первым по этой программе строится Ostankino Business Park на Огородном проезде (на фото), вторым стал ТОЦ Botanica в составе ТПУ «Ботанический сад». Последний — пример новой модели развития субцентров, где для жителей предусмотрены все функции, необходимые для жизни. Соотношение жилья и различной инфраструктуры здесь составляет 60/40. При условии, что у «Ботанического сада» идеальная транспортная доступность — здесь расположен крупный одноименный ТПУ, территория привлекательна, как для офисных работников, так и для торговых арендаторов. В результате тут появились тысячи новых рабочих мест, что удобно как для местных жителей, так и для города в целом.

Интересно компании работать и в «совместных проектах», когда территорию развивают несколько девелоперов одновременно. Так, около метро «Бутырская» сегодня разными девелоперами развивается несколько крупных жилых проектов. И Ostankino Business Park от ГК «Пионер» гармонично дополняет новый район деловой функцией, что отметил столичный вице-мэр по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.

Ostankino Business Park примечателен и новым подходом к организации городского и офисного пространства. В проекте отдельный акцент сделан на его открытости городу. Чтобы офисный парк «не умирал» после окончания рабочего дня, на первых этажах разместится коммерческая инфраструктура — кафе, фитнес-центры, студии красоты и т.д. Всем этим смогут пользоваться жители окрестных домов. Будет и прогулочная зона — бульвар с лавочками и прогулочными дорожками.

Комплексность развития территории подчеркнет и бизнес-центр «YE’S Технопарк» в составе ТПУ «Технопарк». Здесь тоже формируется новый субцентр города, и ТПУ уже стал ключевой точкой, связывающей большой офисный кластер, развлекательный центр «Остров фантазий», будущие жилые массивы, возводимые на бывшей территории автогиганта ЗиЛ. И размещение здесь бизнес-центра с высококлассными офисными площадями — важный для города проект.

Справочно:

2020 год завершился для ГК «Пионер» продажей 6400 «квадратов» офисных площадей, что принесло девелоперу более 1 млрд рублей. В этом году объемы существенно увеличились. Уже по итогам первого полугодия ГК было продано 24,7 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости. Сумма сделок составила 4,4 млрд рублей. До конца года в компании планируют удвоить показатели.