Делаем ставки? Как отразится решение регулятора на рынке ипотеки

Так, по мнению руководителя блока аналитики компании «ПроГород» (входит в Группу «ВЭБ.РФ») Максима Тутукова, последний пересмотр финансовым регулятором ставки сделает ипотеку более доступной на вторичном рынке жилья, что, в свою очередь, простимулирует продажи более дорогих квартир с большим метражом, а также апартаментов на «первичке».

«Если раньше спрос подталкивала субсидированная государством ипотека, которую можно было получить лишь на покупку новостройки по ставке 7% годовых на сумму не более 12 млн рублей, то теперь и рыночный кредит в банках можно будет взять уже примерно под 9,5% годовых, — поясняет эксперт. — Разница между 7% и 9,5% становится для покупателя не такой уж существенной».

По той же самой причине вырастет, по его мнению, спрос на апартаменты. «Льготная ипотека стимулирует продажи лишь квартир, в то время как продажи апартаментов падали, — поясняет Максим Тутуков. — Теперь ситуация меняется, и мы сможем увидеть рост в этом сегменте». По данным «ПроГорода», количество проданных апартаментов с апреля по июнь снизилось на 52% по отношению к периоду с января по март 2022 года, при том, что цена на апартаменты традиционно ниже на 15-20%, чем на аналогичные по площади и локации квартиры. Приобретать апартаменты, используя ипотечный кредит, теперь становится выгоднее.

Также аналитики «ПроГорода» считают, что рост спроса на «вторичке» подтолкнет вверх и продажи новостроек, причем спрос будет расти также на квартиры с большим метражом, в частности на «трешки». «Снижение ипотечных ставок стимулирует число сделок на вторичном рынке, срок экспозиции объектов снижается, это выгодно для тех, кто хочет продать старую квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия. В то же время с целью улучшения жилищных условий квартиры часто приобретают на первичном рынке», — отмечает Максим Тутуков, обращая внимание на то, что льготный кредит под 7% годовых выдается на сумму до 12 млн рублей. Соответственно, при покупке квартиры стоимостью 25-30 млн рублей часть средств в долг покупатель должен взять уже по рыночной ставке. Теперь же при покупке квартир большего метража покупателю не придется серьезно переплачивать.

«На мой взгляд, основное влияние снижение ключевой ставки окажет на рыночные ипотечные программы для новостроек и вторичное жилье, — высказывает свое мнение "Интерфакс-Недвижимость" управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Вряд ли стоит ожидать изменения условий программ с государственной поддержкой раньше конца III квартала, когда можно будет сделать определенные выводы об их эффективности».

По оценкам руководителя направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101» Анатолия Клинкова, такое решение регулятора значительно повышает доступность кредитов не только для покупателей квартир, но и для производителей строительных материалов и оборудования. Им в рамках задач по импортозамещению предстоит оперативно наращивать производственные мощности, расширять продуктовую линейку и развивать новые направления работы.

«Также стоит отметить, что планомерное снижение ключевой ставки способствует созданию банками условий кредитования для заемщиков, аналогичных тем, что предлагаются сегодня по программам с господдержкой. Это позволит сбалансировать рынок и избавить государство от затрат на стимулирование ипотеки», — добавил девелопер.

Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков напомнил, что в 2021 году российский рынок недвижимости значительно окреп после пандемии, и во многом благодаря программам льготного кредитования населения. Ими смогло воспользоваться большое число граждан, что в свою очередь сказалось на увеличении спроса и послужило мощным стимулом для застройщиков запускать новые жилые проекты.

«Если смотреть статистику прошлого года, то в зависимости от региона доля сделок на первичном рынке с так называемой субсидированной ипотекой варьируется в диапазоне от 70% до 90%. Это свидетельствует о том, что такая форма господдержки стала одной из самых востребованных в 2021 году», — подчеркнул представитель профсообщества.

Однако в текущем году сложившаяся экономическая ситуация, по его мнению, озвученному на днях в ходе тематической стрим-конференции медиа-группы «Комсомольская правда», негативно отразилась на потребительских ожиданиях населения. «Это привело к тому, что объем сделок сократился на 80%», — посетовал Антон Глушков. Он также констатировал, что, несмотря на продление до конца 2022 года программ льготного кредитования, такого спроса, какой был годом ранее, сейчас не наблюдается. Прежде всего это связано с высокой потребительской инфляцией, а также низким уровнем инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

«Строители очень надеются, что стабилизация экономических процессов позитивно скажется на рынке недвижимости, — сказал президент НОСТРОЙ. — Потому что не ключевая ставка определяет привлекательность недвижимости, а в первую очередь потребительские ожидания и экономическая стабильность. Тех мер, которые есть, и той ставки, которая установлена, недостаточно для того, чтобы сделать рынок привлекательным, как в прошлом году».

Он подчеркнул, что ряд строительных компаний, испытывающих сложности сбыта, приходят к совместным программам с кредитными учреждениями, где часть ипотечной нагрузки покупателя застройщики берут на себя. Благодаря этому кредит на приобретение жилья для граждан становится доступным. Такой подход, отметил Антон Глушков, позволяет частично решать еще одну проблему, которая сложилась на рынке недвижимости в 2022 году. Речь идет об увеличении числа отказов банков потенциальным потребителям в выдаче кредитов на покупку жилья в связи с плохой кредитной историей заемщика или низким уровнем его доходов.

«Существующая на рынке тенденция, когда застройщик доплачивает банку часть процентной ставки, чтобы гарантировать себе спрос, с одной стороны, привлекательна для покупателя. С другой — мы понимаем, что уровень финансовой надежности заемщика объективно снижается. Поэтому рынку недвижимости сейчас очень нужна новая программа льготного кредитования, поскольку существующие меры поддержки не отвечают запросам потребителей», — резюмировал Антон Глушков.

Антон ГЛУШКОВ, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ):

«Не ключевая ставка определяет привлекательность недвижимости, а в первую очередь потребительские ожидания и экономическая стабильность»