В частном порядке

Статистика фиксирует увеличение объемов индивидуального жилищного строительства

Первые шесть месяцев текущего года можно считать успешными для строительной отрасли. Несмотря на ряд факторов, объективно увеличивавших степень неопределенности на рынке (макроэкономическая ситуация в стране, реформа долевого строительства), отрасль все же закончила в плюсе. С начала 2018 года в РФ в эксплуатацию было сдано 384,7 тыс. новых жилых единиц (квартир и частных домов) общей площадью свыше 29 млн кв. м. Это на 3,8% больше, чем за аналогичный период 2017 года (28 млн кв. м). При этом наиболее заметный рост показало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). На основе официальной статистики Росстата и с помощью экспертов «СГ» проанализировала ситуацию в жилищном строительстве.

Лидеры прежние

Если изучить распределение введенных площадей по регионам, то выяснится, что наибольшее количество новых «квадратов» в январе-июне появилось в Московской области — свыше 3,9 млн кв. м, или 13,5% от всего, что было сдано за полгода в стране. Первое место Подмосковье держит с 2004 года, когда регион смог обогнать по этому показателю столицу. Сама же Москва с относительно скромными 722,1 тыс. кв. м (2,5% от всех новостроек в России) занимает сейчас 9-е место в рейтинге.

По схожему сценарию развивается соревнование между Ленинградской областью и Санкт-Петербургом. Область (1,7 млн «квадратов», или 5,9% от всего ввода) обгоняет Северную столицу (961,4 тыс. кв. м, 3,3%) на три строчки (2-е и 6-е места соответственно). Это понятно, в Санкт-Петербурге и в Москве в отличие от прилегающих областей свободных участков для нового жилищного строительства остается все меньше.

Третье место среди регионов по объемам ввода занимает Краснодарский край, где с начала года сдали в эксплуатацию свыше 1,5 млн кв. м, что составляет 5,2% от общероссийского объема.

На 4-й и 5-й строчках находятся еще два «миллионника»: Татарстан (1,2 млн кв. м, 4,2% от объема ввода жилья в стране) и Ростовская область (1 млн, 3,8%). На счету Башкортостана и Свердловской области уже 870,1 и 765 тыс. «квадратов» (доля 3% и 2,6%) соответственно. Замыкает полугодовой ТОП-10 — Тюменская область с автономиями (722,1 тыс. кв. м, или 2,3% от общероссийского объема ввода).

Примечательно, что если к первой десятке добавить результаты Новосибирской, Самарской, Челябинской и Нижегородской областей, то на долю 14 ведущих регионов будет приходиться половина (более 14,5 млн кв. м) общей площади нового жилья, введенного в стране.

А вот регионами с наименьшим количеством введенных «квадратов» жилья за отчетный период стали традиционные «аутсайдеры ввода» (что поделать — суровый климат): Республика Тыва, Камчатский край, Амурская, Магаданская и Мурманская области, Еврейская автономная область и Чукотский автономный округ (на всех — чуть больше 100 тыс. «квадратов»).

Однако если смотреть на ситуацию в развитии, то выяснится, что положительную динамику относительно первого полугодия 2017 года среди лидеров смогли показать лишь шесть субъектов РФ: Московская (+33,2%) и Ленинградская (+16,2%) области, Республика Татарстан (+12%), Свердловская (+7,3%), Тюменская (+6,6%) и Ростовская (+1,4%) области. Остальные снизили обороты. Так, например, в Санкт-Петербурге объемы ввода новостроек за отчетный период сократились на 41,2%. Построили меньше по сравнению с 2017 годом и в Краснодарском крае, Республике Башкортостан, Москве — на 27,9%, 14,4% и 12,7% соответственно.

Самое большое падение было отмечено в Брянской области: по сравнению с первым полугодием 2017 года этот регион не досчитался 84% новых «квадратов» (за полгода из середины списка область опустилась в конец). В тройку «лидеров понижения» также вошли Кемеровская (-50,2%) и Амурская (-44,3) области. Всего снижение ввода жилья по итогам шести месяцев 2018 года было зафиксировано в 29 регионах.

В целом увеличение объемов показали 53 субъекта РФ, шесть из них — даже кратный. Наибольший прирост наблюдался в Севастополе и в Крыму — здесь в первом полугодии текущего года было сдано жилья соответственно в 4,5 и 2,5 раз больше, чем годом ранее. Правда, как пояснил «СГ» директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик, подобный рост был обеспечен так называемым «эффектом низкой базы».

Частник тянет вверх

Как отмечает Кирилл Холопик, увеличение показателей ввода нового жилья в России происходит по большей части за счет продолжающегося с прошлого года роста объемов ИЖС. Так, с начала года индивидуальными застройщиками в общей сложности было сдано свыше 109,8 тыс. частных домовладений совокупной площадью 15,3 млн кв. м (+32,6% к первому полугодию 2017 года). При этом, если в первом полугодии 2017 года доля ИЖС в общей площади завершенного в стране строительства составляла 41,2%, то сейчас она выросла до 52,8%. Это довольно существенно, если вспомнить, что начиная с 2010 года и до 2017 года доля частников в общем вводе снижалась и в отдельные моменты составляла порядка одной трети.

Например, в Центральном федеральном округе (ЦФО) из 8,6 млн кв. м построенного жилья 4,7 млн — это ИЖС, в том числе свыше 2 млн приходится на Московскую область. В Приволжском федеральном округе (ПФО) объем ИЖС составил в I полугодии 3,4 млн «квадратов». Площадь новых частных домовладений всего Южного федерального округа (ЮФО) — 1,9 млн кв. м, Сибирского федерального округа (СФО) — 1,4 млн, Северо-Западного федерального округа (СЗФО) — 1,3 млн, Уральского федерального округа (УФО) — 1,2 млн, Северо-Кавказского федерального округа (СКФО) — 852 тыс., Дальневосточного федерального округа (ДФО) — 340 тыс. кв. м.

При этом доля ИЖС растет по всем округам: СЗФО (в 2,2 раза по сравнению с первым полугодием 2017 года), СФО (+57,5%), УФО (+56,5%), ЦФО (+38,3%), ДФО (+37%), ПФО (17,6%), СКФО (16,9%), ЮФО (8,2%). А в некоторых регионах, таких, как республики Тыва, Ингушетия и Чечня, а также в Камчатском крае и Белгородской области, на долю домов, построенных населением, приходится сейчас от 93,7% до 96,3% от общей площади вводимого там жилья. А в Карачаево-Черкесской Республике, Магаданской и Мурманской областях, Еврейской автономной области и вовсе все 100%.

Вместе с тем эксперты обращают внимание на тот факт, что собственники в последнее время стали строить дома куда меньшей площади. Так, по данным Росстата, средняя «квадратура» частного дома по итогам прошлого года снизилась на 4% — со 136 до 130 кв. м. Эксперт «СГ» объясняет это тем, что физические лица просто быстрее реагируют на не слишком благоприятные экономические условия.

Оставшиеся после «частников» 47,2% общей площади завершенного в январе-июне строительства — на счету девелоперов (годом ранее — 58,8%). С начала 2018 года профессиональными застройщиками по всей стране в эксплуатацию было введено свыше 274,9 тыс. новых квартир в многоэтажках. Общая площадь индустриального жилья — 13,7 млн «квадратов».

Регион региону рознь

Помимо динамики ввода жилья в метрах, большой интерес, с точки зрения аналитиков, представляет движение цен на жилье. Специально для «СГ» специалисты федерального портала «Мир квартир» сделали соответствующую выборку по городам с населением более 300 тыс. человек и выяснили, что средняя цена квадратного метра в них составила по итогам I полугодия 2018 года 54 265 рублей (-1,9% по сравнению с тем же периодом прошлого года), средняя цена квартиры — 3 041 039 рублей (-1,2%).

А вот региональные лидеры и аутсайдеры по цене квадратного метра в новостройках, по словам генерального директора «Мира квартир» Павла Луценко, сохраняются из года в год, и резких изменений тут нет. Так, в числе регионов с самой высокой средневзвешенной стоимостью «квадрата» традиционно оказались Москва и Санкт-Петербург с прилегающими областями, Крым с Севастополем, а также дальневосточные регионы и Краснодарский край (в первую очередь — за счет курортов). В числе недорогих регионов — Дагестан, Алтай, Хакасия, Северная Осетия, Тыва, Ингушетия, а также Брянская, Саратовская и Орловская области — именно здесь сейчас представлено самое недорогое в стране жилье.

По оценкам эксперта, больше всего новый «квадрат» подорожал с начала года в Хакасии, Чечне, Татарстане, Крыму, Белгородской и Мурманской областях и в Ставропольском крае. «Именно здесь мы заметили положительную корреляцию роста стоимости жилья с инвестиционным потенциалом, деловой активностью и востребованностью региона, — поясняет Павел Луценко. — Этим можно объяснить повышение цен на новостройки в них».

Естественно, что на рынок жилья влияют различные факторы, например, «затоваренность» рынка. Так, в Москве, где уровень жизни самый высокий в стране, конкуренция проектов во всех сегментах такова, что застройщикам уже приходится снижать цены. То же, например, касается и Свердловской области. Но все же сильнее всего цены падают в регионах с низким качеством жизни и плохими экономическими показателями. К числу таких субъектов эксперт относит Северную Осетию, республики Коми, Тыва, Карачаево-Черкесия и Адыгея, Забайкальский и Пермский края, Рязанскую, Брянскую и Орловскую области.

52,8% от общего объема ввода в стране в первом полугодии 2018 года пришлось на долю индивидуального жилищного строительства

54265 рублей — такова была средняя цена «квадрата» в российских новостройках по итогам шести месяцев текущего года