«Резервы выбраны под ноль»

В этих условиях одним из главных инструментов реализации нацпроектов должен стать механизм комплексного развития территорий (КРТ), введенный в действие федеральным законом 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года. Но проблема в том, что новый закон разом отменил все ранее действовавшие в регионах механизмы комплексного освоения застроенных площадок, а в действующей редакции он лучше всего помогает освобождать под новую застройку преимущественно площадки со старыми пятиэтажками, что экономически оправдано только в Москве. А вот, к примеру, в Новосибирске расселение «хрущевки» в хорошем обжитом районе города местные застройщики просто не потянут — прибыли с проекта для покрытия всех затрат не хватит.

По информации министра строительства Новосибирской области Ивана Шмидта, по состоянию на 10 августа с начала текущего года в регионе введено в эксплуатацию более 810 тыс. кв. м жилья. Расчетный показатель на 2021 год в целом — свыше 1,6 млн «квадратов», а в перспективе строить надо больше, добившись к 2030 году объемов 2,6 млн кв. м в год. Как показала практика, много строить область умеет — например, в 2015 году грядущая «национальная цель» фактически уже была достигнута: объем годового ввода в регионе тогда составил 2,5 млн «квадратов», а нужно создать благоприятные условия для стройки: и это не только спрос. Необходимо увеличить количество вовлеченных в строительный оборот земельных участков, которые сегодня в остром дефиците. «Резервы выбраны под ноль, — конкретизировал областной министр. — Для решения проблемы принимаются различные меры, и один из важных шагов, безусловно, — это введение в действие федерального закона о КРТ».

По словам Ивана Шмидта, в Новосибирской области к настоящему времени подготовлено 11 региональных нормативных актов, необходимых для реализации закона о КРТ. Осталось доработать документы на уровне муниципальных образований — главным образом, Новосибирска. В разработке 6 пилотных площадок КРТ суммарной площадью около 10 га, в развитие которых предполагается привлечь порядка 15 млрд рублей инвестиций. В общем, работа движется, но объем недостаточен. Для постановки на поток требуется усовершенствование «правил игры». В частности, президент Союза строителей Новосибирской области, координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) в Сибирском федеральном округе (СФО) Максим Федорченко уверен: расчистка площадок под застройку посредством сноса устаревшего капитального многоквартирного жилья, успешно практикуемая в Москве, еще долго будет неприменима в большинстве регионов. Эксперт приводит такие цифры: при расселении средней стандартной 80-квартирной пятиэтажки в Новосибирске затраты застройщика будут таковы, что одна сотка высвобождаемой земли обойдется ему минимум в 8 млн рублей — при существующей рыночной цене сотки в престижных районах областного центра на уровне 1,5 (максимум 2) млн рублей.

«Расселение домов типовых серий свыше трех этажей за счет инвесторов в основном пока нерентабельно в регионах, — констатирует Максим Федорченко. — Наиболее перспективным представляется расселение «бараков», реновация промзон и внутригородских районов индивидуального жилищного строительства (ИЖС)». Но в новом законе этот момент не прописан. Поэтому, по его мнению, необходимо дополнить законодательство возможностью комплексного развития территорий, занятых индивидуальным жильем, а также обеспечить принятие решений по КРТ для территорий «смешанной» застройки (промзоны, ИЖС, бараки).

Максим Федорченко также напоминает, что ранее эффективные механизмы развития уже действовали, но были отменены и утрачены с появлением 494-ФЗ. Так, для обновления территорий, занятых устаревшей частной жилой застройкой, в Новосибирске готовили к реализации схему комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). В правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) были утверждены границы 123 перспективных площадок КУРТ (суммарно почти 637 га), готовилось их освоение. Но после вступления в силу 494-ФЗ работа приостановилась.

В качестве еще одного, более красноречивого примера утраченного механизма развития можно привести схему развития застроенных территорий (РЗТ). С 2011 года в Новосибирске реализовано 27 договоров об РЗТ, в рамках которых успешно расселено 102 многоквартирных аварийных дома, причем из них только 34 объекта расселено мэрией, остальные 68 домов расселены за счет средств застройщиков (привлечено более 2 млрд рублей). В перспективе по той же схеме планировалось расселить как минимум еще 117 аварийных домов с привлечением бюджетных и частных средств в пропорции 50/50, но с января 2021 года механизм РЗТ был отменен одновременно с введением 494-ФЗ.

«Новым законом не предусмотрен переходный период, поэтому необходимо скорейшее формирование региональной нормативной базы, которая позволит возобновить расселение «аварийки» уже через механизм КРТ», — подчеркнул представитель профсообщества. Кроме того, необходимо усовершенствовать нормативную базу КРТ, чтобы сделать такие проекты привлекательными для частного инвестора. В связи с этим среди прочего предлагается: закрепить в Градостроительном кодексе РФ порядок определения объема строительства у застройщика, подлежащего указанию в решении о КРТ, в целях проведения торгов, снизить или отменить требования к опыту для мелких и средних застройщиков; прямо закрепить обязанность уполномоченных органов местного самоуправления обеспечить внесение изменений в генплан и ПЗЗ, необходимых для реализации решения о КРТ; закрепить исключительно судебный порядок расторжения договора о КРТ по инициативе властей (чтобы исключить «злоупотребления на местах»). По мнению Максима Федорченко, в силу социальной специфики закона о КРТ, затрагивающего базовые интересы значительного числа людей, при реализации проектов КРТ крайне важно добиваться именно комплексного, гармоничного, полноценного развития территорий.

Максим Федорченко, президент Союза строителей Новосибирской области, координатор НОСТРОЙ в СФО: