Эксперты предсказывают, что объем ввода нового жилья в РФ сохранится в 2017 году на уровне 80 млн «квадратов»
В 2016 году в России было введено в эксплуатацию 79,8 млн кв. метров жилья, что на 6,5% меньше, чем годом ранее. Основное снижение произошло за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС). При этом ввод многоэтажек третий год подряд держится на рекордном уровне. За год по всей стране в эксплуатацию было введено около 1,2 млн новых квартир. Почти треть построенного жилья приходится на Центральный федеральный округ. Здесь же был отмечен и один из максимальных показателей снижения средневзвешенной стоимости «квадрата». На основе официальной статистики Росстата и с помощью экспертов из Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) и федерального портала «Мир квартир» «СГ» подготовила сводную аналитику по жилищному строительству в РФ.
Меньше — больше
В 2016 году (как и в 2015) наибольшее количество новых квадратных метров жилья в России было введено в Московской области. На Подмосковье приходится 11,1% (8,8 млн «квадратов») всего построенного в стране жилья. Краснодарский край, занявший вторую строчку рейтинга (см. таблицу), почти в два раза отстает от лидера. В регионе за год ввели в эксплуатацию 4,56 млн кв. метров, что составляет 5,7% от общероссийского объема. На третьем месте — Москва с 3,36 млн «квадратов». Надо отметить, что область планомерно отбирает у Москвы ее долю последние лет семь. По похожему сценарию развивается ситуация и в сфере жилищного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Правда, пока Северной столице удается обгонять Ленобласть по объемам сданного жилья. Северная столица занимает 4-е место среди регионов по объемам ввода (3,12 млн кв. метров, или 3,9% от общероссийского объема). Но Ленобласть, находящаяся по итогам 2016 года на 9-й строчке (2,17 млн «квадратов», или 2,7% от всего ввода), наступает Петербургу «на пятки». Ведь, как и в Москве, свободных участков для нового жилищного строительства в Петербурге с каждым годом остается все меньше.
Места с 5-го по 8-е занимают соответственно Башкортостан (2,7 млн кв. метров, или 3,4% от всех новостроек в РФ), Татарстан (2,4 млн кв. метров, или 3%), Ростовская (2,3 млн кв. метров, или 2,9%) и Новосибирская (2,2 млн кв. метров, или 2,8%) области. А замыкает ТОП-10 Свердловская область, где в прошлом году было сдано 2,1 млн «квадратов» (2,6% от объема ввода жилья в стране).
При этом, как отметил в разговоре с «СГ» генеральный директор РАСК Николай Алексеенко, снижение объемов строительства, которое наблюдается в общероссийском масштабе, не миновало большинство регионов. «Несмотря на лидирующие позиции, даже среди первой десятки субъектов РФ положительную динамику относительно 2015 года смогли показать лишь Санкт-Петербург (+2,8%) и Башкортостан (+0,3%). Да еще Татарстану удалось сохранить объемы ввода жилья на том же уровне», — отмечает эксперт. Остальные регионы существенно снизили обороты. Так, например, в Москве и Новосибирской области объемы ввода новостроек за год сократились на 14,2% и 14,6% соответственно. В Подмосковье жилья построили на 8,3% меньше, чем в 2015 году, в Ленобласти — на 6,5%, а в Краснодарском крае — на 1,9%.
Всего снижение ввода жилья в 2016 году было зафиксировано в 49 регионах (рост ввода показали 38 субъектов). Для сравнения, в 2015 году снижение было зафиксировано в 24 регионах, а рост — в 63. Самое большое падение было отмечено в Севастополе — здесь по итогам прошлого года введено в строй в 2,1 раза меньше жилья, чем в 2015 году.
ИЖС — все ниже и ниже
По словам Николая Алексеенко, общие показатели ввода нового жилья в России снизились из-за продолжающегося спада объемов ИЖС. В прошлом году индивидуальными застройщиками было введено 245,1 тыс. жилых домов общей площадью 31,6 млн кв. метров (-10,2% к 2015 году). При этом в некоторых регионах, таких как Алтай, Дагестан, Тыва, Чечня, Белгородская и Тамбовская области, доля ИЖС составляет сейчас от 72% до 96%. Если проследить динамику доли индивидуального строительства по годам, то снижение наблюдается на протяжении нескольких последних лет. Если в 2010-2014 годах на долю домов, построенных населением, приходилось до 44% от общей площади вводимого в стране жилья, то в 2016 году доля ИЖС сократилась до 39,5%. Эксперт объясняет это тем, что физические лица быстрее реагируют на новые экономические реалии. Снижение общего показателя ввода частного жилья, по мнению эксперта, в первую очередь вызвано стремлением собственников строить дома меньшей площади. Так, по последним данным Росстата, средняя площадь частного дома только за последний год снизилась на 4% — со 136 до 130 «квадратов».
Переоценка ценностей
Помимо динамики ввода жилья в метрах, большой интерес, с точки зрения аналитиков, представляет движение цен на жилье. Как рассказал «СГ» генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко, региональные лидеры и аутсайдеры по цене квадратного метра в новостройках те же, что и в прошлые годы, резких изменений тут не произошло. Так, например, в числе самых дорогих регионов традиционно оказались обе столицы с прилегающими областями, Крым с Севастополем, а также дальневосточные регионы и Краснодарский край (за счет курортов). В группе дешевых регионов — Дагестан, Алтай, Хакасия, Северная Осетия, а также Брянская, Саратовская и Псковская области.
При этом сильнее всего квадратный метр нового жилья подорожал за 2016 год в Татарстане, Архангельской, Кемеровской, Московской и Томской областях. А дешевели быстрее других Мордовия, Ямало-Ненецкий АО, Хакасия, Оренбургская и Тюменская области.
«Динамику цен на новостройки в том или ином регионе объяснить не всегда просто, — отмечает эксперт. — Помимо объективных факторов, таких как экономическая активность, развитость и привлекательность региона для рабочей силы, существует такой фактор, как рост цен по мере выхода новых объектов на рынок». Так, если в регионе было «выброшено» на рынок большое число новостроек, средняя цена может существенно снизиться, так как на ранних этапах продаж цены на квартиры минимальные. Так, судя по всему, произошло в прошлом году в Москве, которая потеряла 8,4% от цены «квадрата». На следующий год с большой вероятностью цены будут отыгрывать вверх, так как с повышением степени готовности домов растут и цены. Именно из-за этого подорожала в прошлом году Московская область (+6,7%).
«А вот рост Татарстана, который идет уже не первый год, можно объяснить именно фактором инвестиционной привлекательности региона, — говорит Павел Луценко. — И наоборот, кавказские регионы, Хакасию, Мордовию, Чувашию, Забайкалье можно отнести к депрессивным регионам. У людей низкий доход, многие уезжают искать заработка в более благополучные места, квартиры покупать некому, и цены падают».
Впрочем, некоторые из таких регионов уже успели нащупать ценовое «дно», и потому цены там не меняются или даже немного отыгрывают вверх. В прошлом году такими регионами стали Брянская, Челябинская, Костромская области.
А кое-какие регионы, наоборот, оказались переоценены и теперь «охлаждаются». Яркий пример — Крым, где цены взрывообразно росли в 2014-2015 годах, но потом оказалось, что ожидания застройщиков завышены, и спрос не соответствует тем высоким ценовым планкам, которые они поставили. В результате Крым упал в прошлом году на 4,5%, Севастополь — на 3,9%.
ПРОГНОЗ-2017
НИКОЛАЙ АЛЕКСЕЕНКО, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР РАСК: «Основным фактором, влияющим на состояние рынка, является платежеспособный спрос. А на него, в свою очередь, влияют уровень доходов населения и степень доверия дольщиков к застройщикам. И если по реальным доходам, к сожалению, наблюдается прогрессирующая отрицательная динамика (Росстат фиксирует снижение доходов третий год подряд), то со вторым — позитива больше. На текущий момент проводится реформа долевого строительства, направленная на повышение доверия со стороны населения и защиту инвестиций в жилищное строительство. Кроме того, несмотря на то, что в 2017 году программа субсидирования ипотечной ставки перестала действовать, государство продолжает поддерживать застройщиков. Только программа поддержки строительства инфраструктуры при комплексном развитии территорий потенциально привнесет до 10-15% от общего объема ввода в текущем году. При таких условиях растет конкуренция, соответственно, застройщикам приходится повышать качество жилья, предлагать проекты с интересной и развитой инфраструктурой. Все эти факторы будут иметь колоссальное влияние на формирование рынка в 2017 году. Если говорить о прогнозах, мы ожидаем, что по итогам текущего года объем ввода останется на уровне, близком к 2016 году».
ПАВЕЛ ЛУЦЕНКО, ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР ФЕДЕРАЛЬНОГО ПОРТАЛА «МИР КВАРТИР»: «Возможно, в текущем году в Крыму процесс «переоценки ценностей» продолжится. Не исключено, что будет «охлаждаться» и Московская область, где существует огромная конкуренция среди новостроек. Предложение там очень велико, а спрос, напротив, стал перетекать из ближнего Подмосковья в Москву, где цены снизились. В Москве в этом году будут действовать две разнонаправленные тенденции. С одной стороны, растет строительная готовность новых проектов, многие из которых вышли на рынок в прошлом году и начале этого, там цены будут расти. Но во второй половине года власти могут согласовать большое количество новой застройки, выход которой сейчас был приторможен в связи с новыми законодательными правилами. Если начнут строиться новые дома, откроются продажи по низким ценам, и средние показатели поползут вниз. Какой тренд победит — покажет время. Средний прирост может выйти как немного в плюс, так и немного в минус».
Жилищное строительство в России в 2016 году. Объемы ввода новостроек, цена «квадрата» (динамика)
Человеческий фактор
По просьбе «СГ» РАСК также определило регионы, где в 2016 году введено наибольшее число квадратных метров жилплощади в расчете на одного человека. Оказалось, что в пересчете на душу населения картина оказалась совсем иной. Так, в частности, те субъекты РФ, которые являются по итогам прошлого года общероссийскими лидерами по вводу «в строй», в рейтинге РАСК занимают далеко не первые места. В обоих списках присутствуют лишь четыре региона — Ленинградская, Московская, Новосибирская области и Краснодарский край. Стоит отметить, что более одного «квадрата» в расчете на одного человека смогли возвести также в четырех регионах России.
59,3 тыс. рублей — такова по итогам прошлого года средняя цена «квадрата» в российских новостройках (-2,3% по отношению к 2015 году)
6,2 трлн рублей составил объем строительных работ в денежном выражении в 2016 году (-4,3% по сравнению с 2015 годом)