Почему не стоит ждать подорожания жилья
В последнее время девелоперы постоянно предупреждают о скором росте цен на недвижимость. Они считают от себестоимости: эскроу-счета, повышение НДС, подорожание стройматериалов — все это увеличивает затратную часть. Естественно, застройщики надеются компенсировать рост расходов повышением цен. Однако рынок вряд ли позволит это сделать. Об этом свидетельствуют не только текущее соотношение спроса-предложения, но и длительное наблюдение за движением цен.
Олег РЕПЧЕНКО руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Российский рынок недвижимости относительно молод и сегодня, по сути, находится в финальной стадии своего становления. Он прошел несколько этапов развития, в каждом из которых наблюдались схожие циклы роста-падения. К примеру, первый десятилетний этап (1991-2001 годы) можно разбить следующим образом: 3 года роста + 3 года роста + 1 год роста + 3 года падения/стагнации. К 1998 году цены резко выросли — со 100-200 до 1000 долларов за квадратный метр. Причем подъем цен происходил в две волны: в первые три года наблюдался относительно умеренный рост с последующей небольшой коррекцией, а затем уже началось более активное подорожание, также с небольшой коррекцией, и еще год роста цен — дергание рынка перед кризисом. Затем, после экономического кризиса 1998-1999 годов, наступил трехлетний период падения-стагнации.
Следующее десятилетие рынок развивался схожим образом. С 2001 по сентябрь 2008 года цены выросли с 700-800 до 6000 долларов за метр — опять же в две волны (спокойный рост до 2004 года и пузыреобразное подорожание вплоть до конца 2007 года, а потом после небольшого спада еще одна короткая взрывная волна роста до конца лета 2008 года). Затем случился новый кризис, который привел к новому трехлетнему циклу падения и стагнации. К 2011 году этот период завершился, и логично было бы ждать начала нового десятилетнего цикла. Однако этого не случилось. К концу 2011 года рынок окончательно восстановился после кризиса 2008 года, но новой волны роста не произошло. До 2015 года происходило «дергание» вокруг отметки в 5000 долларов за квадратный метр, а затем началась волна снижения цен — и в долларовом, и в рублевом эквивалентах. С начала 2015 года цена метра снизилась на 25% в валюте (с 3500 до 2600 долларов за метр) и на 12% в рублях (со 195 тыс. до 172 тыс. руб. за метр).
Этому есть объяснение. Сейчас не новый цикл-повторение предыдущих десятилетий, а конец более глобального суперцикла становления рынка. Если в первой формуле каждый трехлетний цикл роста заменить на общий десятилетний цикл, то мы получаем следующую формулу: 10 лет роста + 10 лет роста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года. Таким образом, сейчас мы находимся в финале этого суперцикла, который завершится к 2024 году. Скорее всего, до 2020-2021 года цены еще будут сползать вниз, а затем произойдет их стабилизация. Каким будет рынок после 2024 года, пока говорить рано, но он точно будет другим: становление завершено, все болезни роста преодолены, должно начаться более спокойное развитие.
Многие скептически относятся к подобным теоретическим моделям и построению формул на рынке недвижимости. Однако, если посмотреть на текущие рыночные условия, то мы не увидим факторов, которые могли бы в ближайшие пару лет преломить тренд и привести к росту цен на жилье. Ведь даже активный прошлогодний спрос не оказал существенного влияния на стоимость «квадрата». Так, средняя стоимость метра в Москве по итогам года составила 203,5 тыс. руб., что всего лишь на 3,3% выше показателей конца 2017 года. Основной спрос концентрировался в сегменте до 180 тыс. руб. за метр, а новые проекты, особенно начиная со второй половины 2018 года, выходили и по более низкой цене — в среднем 160 тыс. руб. за метр. Да, итоговый рост продаж на столичном рынке новостроек составил 48,3%. Но нужно отметить, что ипотечный рынок опережал эти показатели: рост количества ипотечных договоров составил 75%. То есть, спрос на рынке поддерживала дешевая ипотека, ставки по которой в 2018 году составляли около 9,5% — рекордно низкий для нашего рынка уровень. После того, как ЦБ дважды поднял ключевую ставку в конце 2018 года, тренд на снижение ипотечных ставок переломился. В будущем ипотека начнет дорожать и перестанет оказывать поддержку спросу. А с учетом того, что доходы населения не растут и даже падают, сохранить спрос можно будет только при условии снижения цен. Поэтому даже несмотря на удорожание строительства поднять цены для конечных покупателей у девелоперов вряд ли получится.
Номер публикации: №4 от 01.02.2019