Формула цены

Почему не стоит ждать подорожания жилья

В последнее время девелоперы постоян­но предупреждают о скором росте цен на недвижимость. Они считают от себесто­имости: эскроу-счета, повышение НДС, подорожание стройматериалов — все это увеличивает затратную часть. Есте­ственно, застройщики надеются ком­пенсировать рост расходов повышением цен. Однако рынок вряд ли позволит это сделать. Об этом свидетельствуют не только текущее соотношение спро­са-предложения, но и длительное наблю­дение за движением цен.

Олег РЕПЧЕНКО  руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:

Российский рынок недвижимости от­носительно молод и сегодня, по сути, находится в финальной стадии своего становления. Он прошел несколько эта­пов развития, в каждом из которых на­блюдались схожие циклы роста-падения. К примеру, первый десятилетний этап (1991-2001 годы) можно разбить следу­ющим образом: 3 года роста + 3 года роста + 1 год роста + 3 года падения/стагнации. К 1998 году цены резко выросли — со 100-200 до 1000 долларов за квадратный метр. Причем подъем цен происходил в две волны: в первые три года наблюдался относительно умерен­ный рост с последующей небольшой кор­рекцией, а затем уже началось более ак­тивное подорожание, также с небольшой коррекцией, и еще год роста цен — дер­гание рынка перед кризисом. Затем, по­сле экономического кризиса 1998-1999 годов, наступил трехлетний период па­дения-стагнации.

Следующее десятилетие рынок разви­вался схожим образом. С 2001 по сен­тябрь 2008 года цены выросли с 700-800 до 6000 долларов за метр — опять же в две волны (спокойный рост до 2004 года и пузыреобразное подорожание вплоть до конца 2007 года, а потом после не­большого спада еще одна короткая взрывная волна роста до конца лета 2008 года). Затем случился новый кризис, ко­торый привел к новому трехлетнему ци­клу падения и стагнации. К 2011 году этот период завершился, и логично было бы ждать начала нового десятилетнего цикла. Однако этого не случилось. К кон­цу 2011 года рынок окончательно восста­новился после кризиса 2008 года, но но­вой волны роста не произошло. До 2015 года происходило «дергание» вокруг от­метки в 5000 долларов за квадратный метр, а затем началась волна снижения цен — и в долларовом, и в рублевом эк­вивалентах. С начала 2015 года цена ме­тра снизилась на 25% в валюте (с 3500 до 2600 долларов за метр) и на 12% в ру­блях (со 195 тыс. до 172 тыс. руб. за метр).

Этому есть объяснение. Сейчас не но­вый цикл-повторение предыдущих деся­тилетий, а конец более глобального су­перцикла становления рынка. Если в первой формуле каждый трехлетний цикл роста заменить на общий десяти­летний цикл, то мы получаем следую­щую формулу: 10 лет роста + 10 лет ро­ста + 3,3 года роста + 10 лет падения-стагнации = 33,3 года. Таким образом, сейчас мы находимся в финале этого суперцикла, который завершится к 2024 году. Скорее всего, до 2020-2021 года цены еще будут сползать вниз, а затем произойдет их стабилизация. Каким бу­дет рынок после 2024 года, пока гово­рить рано, но он точно будет другим: становление завершено, все болезни ро­ста преодолены, должно начаться более спокойное развитие.

Многие скептически относятся к по­добным теоретическим моделям и по­строению формул на рынке недвижимо­сти. Однако, если посмотреть на теку­щие рыночные условия, то мы не уви­дим факторов, которые могли бы в бли­жайшие пару лет преломить тренд и привести к росту цен на жилье. Ведь даже активный прошлогодний спрос не оказал существенного влияния на стои­мость «квадрата». Так, средняя стоимость метра в Москве по итогам года составила 203,5 тыс. руб., что всего лишь на 3,3% выше показателей конца 2017 года. Основной спрос концентри­ровался в сегменте до 180 тыс. руб. за метр, а новые проекты, особенно начи­ная со второй половины 2018 года, вы­ходили и по более низкой цене — в сред­нем 160 тыс. руб. за метр. Да, итоговый рост продаж на столичном рынке ново­строек составил 48,3%. Но нужно отметить, что ипотечный рынок опережал эти показатели: рост количества ипотечных договоров составил 75%. То есть, спрос на рынке поддерживала де­шевая ипотека, ставки по которой в 2018 году составляли около 9,5% — ре­кордно низкий для нашего рынка уро­вень. После того, как ЦБ дважды поднял ключевую ставку в конце 2018 года, тренд на снижение ипотечных ставок переломился. В будущем ипотека нач­нет дорожать и перестанет оказывать поддержку спросу. А с учетом того, что доходы населения не растут и даже па­дают, сохранить спрос можно будет только при условии снижения цен. Поэ­тому даже несмотря на удорожание строительства поднять цены для конеч­ных покупателей у девелоперов вряд ли получится.