Власти идут на уступки банкам и застройщикам
Сентябрь оказался весьма урожайным на хорошие новости для застройщиков, которые с самого начала реформы системы жилищного строительства с переменным успехом ведут борьбу за любые поблажки в рамках перехода на слишком жесткую, по мнению бизнеса, модель финансирования девелоперских проектов. Особенно беспокоили бизнес условия кредитования в рамках проектного финансирования. Ведь заставить банки кредитовать под низкий процент нельзя. И вот в первый месяц осени власти приняли конкретные решения по этому поводу — при участии единого института развития в жилищной сфере (ДОМ.РФ) началась реализация программы гарантирования кредитов застройщикам.
Надо отметить, что кардинальные перемены на девелоперском рынке, начавшиеся с теперь уже ставших привычными терминов эскроу-счета и проектное финансирование, сразу были восприняты большинством застройщиков, мягко говоря, без энтузиазма. Перспектива лишиться свободного доступа к средствам дольщиков, дополнительная финансовая нагрузка и тотальный банковский контроль при непростой экономической ситуации означает для девелоперов снижение прибыли на фоне прогнозируемого падения платежеспособного спроса. Строительное лобби с самого начала вело активную работу в интересах девелоперов, но последовательный и конкретный отклик на свои инициативы предприниматели начали получать именно в последнее время.
По совокупности факторов
Такому перелому в ситуации может быть несколько причин или их совокупность. Как известно, в мае сменился глава Минстроя России (на место Михаила Меня пришел Владимир Якушев), а чуть ранее куратором Стройкомплекса был назначен вице-премьер РФ Виталий Мутко. Возможно, дело в том, что для погружения в реалии девелоперского рынка даже опытным чиновникам потребовалось время. При этом Владимир Якушев с самого начала обозначил свою позицию — не дать застройщиков в обиду. Вместе с тем для выстраивания четкой, законодательно подкрепленной позиции и министру, и новому куратору стройки нужно было разобраться во всех нюансах. Есть еще одна возможная причина — статистика Росстата. По данным ведомства, в январе-августе 2018 года в России сдано в эксплуатацию 39,2 млн кв. метров жилья, что на 1,1% меньше, чем за аналогичный период 2017 года. В августе падение темпов жилищного строительства составило 17%. Как тут не вспомнить про задачу, поставленную в майских указах президента России, — нарастить к 2024 году объемы ежегодного ввода жилья до 120 млн «квадратов» в год.
Нельзя не отметить, что в начале сентября за строительный бизнес, наконец-то, полновесно встал тот, кому и положено по статусу, — уполномоченный при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борис Титов. Причем сделал это омбудсмен весьма изящно, поставив на первый план интересы граждан, достройка домов которых застопорилась из-за поправок в Закон о долевом строительстве.
Расставляя приоритеты
В обращении Титова, в частности, было отмечено, что по итогам I полугодия 2018 года в России насчитывалось 880 таких незавершенных жилых объектов, по которым заключено 90617 договоров долевого участия. Более 200 тыс. человек внесены в федеральный реестр пострадавших граждан и реестры субъектов РФ. Часть из этих объектов в качестве социальной нагрузки по договорам с региональными и муниципальными органами власти взяли на себя застройщики, которые привлекают средства дольщиков под реализацию собственных проектов.
Однако, как написал омбудсмен, новая редакция части 1 статьи 18 закона № 214-ФЗ (принятая законом от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ) с 1 сентября 2018 года обязывает застройщика финансировать объекты долевого строительства исключительно целевым образом через спецсчета и запрещает использовать средства компании на иные цели. То есть девелопер не может использовать средства (как собственные, так и кредитные) для завершения строительства «проблемных объектов». Эти средства могут быть направлены только на строительство собственных многоквартирных домов компании, а также сопровождающие расходы. Согласно этой норме, в случае поступления платежного поручения от строительной организации об оплате расходов по «проблемному объекту» уполномоченный банк должен будет отказать в проведении операции и уведомить об этом Фонд защиты дольщиков, что повлечет приостановление работы стройкомпании, а также административную и даже уголовную ответственность. Таким образом, подчеркивал Титов, фактически с 1 сентября 2018 года строительство «проблемных» объектов незавершенного жилищного строительства остановлено. Это, по его мнению, может привести к нарастанию социального напряжения среди и без того неоднократно пострадавших дольщиков.
Причиной такой ситуации, как говорилось в обращении, стало распространение действия статьи 18 закона № 214-ФЗ на застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Что необоснованно, поскольку по действующим объектам долевого строительства уже вносятся средства в Фонд защиты дольщиков, и, следовательно, эти объекты застрахованы. Особо Титов подчеркнул, что указанные поправки (части 7-8 статьи 8 Федерального закона от 1 июля 2018 года № 175-ФЗ), внесенные депутатами Госдумы, не получали официального заключения правительства РФ. Также в письме указывалось, что Фонд защиты дольщиков не уполномочен расходовать средства на объекты, проблемы со строительством которых начались до его учреждения (то есть до 20 октября 2017 года). «Таким образом, решение вопроса «проблемных» многоквартирных домов не возможно иными средствами, кроме сохранения ранее действовавшей модели привлечения других строительных компаний к достройке», — написал в завершении омбудсмен, попросив провести рабочее совещание по данному вопросу под руководством вице-премьера.
Ответом на запрос бизнеса стало то самое рабочее совещание у вице-премьера, на котором предметно обсуждалась возможность допустить поэтапную разморозку средств дольщиков с эскроу-счетов по мере готовности строительных проектов. Соответствующее изменение может быть внесено в Госдуму в осеннюю сессию при очередной доработке поправок в законодательство о долевом строительстве. На совещании обсуждались и другие уступки девелоперам, о сути которых стало известно позднее. В частности, появилась информация, что с 1 апреля 2019 года будет введено льготное начисление резервов по банковским кредитам застройщикам и по расчету коэффициента риска по этим ссудам, если средства граждан привлекаются через механизм эскроу-счетов.
Гарантированный механизм
Еще одной мерой по снижению кредитной нагрузки на застройщиков станет установление льготного риск-веса по кредитам застройщикам с поручительством (гарантией) ДОМ.РФ. Эта тема уже получила конкретное продолжение — ДОМ.РФ подписал соглашения о сотрудничестве со Сбербанком и Газпромбанком, в рамках которых предполагается совместная разработка механизма, который позволит госкомпании предоставлять гарантии банкам, выдающим целевые кредиты для финансирования жилищного строительства. По таким займам предусмотрено применение пониженного коэффициента риск-вес в размере 20% вместо 100%. В ближайшее время ДОМ.РФ определит базовые условия гарантирования, требования к застройщикам и проектам в рамках механизма. Провести пилотные сделки по гарантированию кредитов застройщикам планируется в первом полугодии 2019 года.
Цитата:
Гендиректор ДОМ.РФ Александр Плутник:
«Механизм эскроу счетов позволит перенести риски с покупателей жилья на застройщиков и банки и снизить нагрузку на федеральный и региональные бюджеты, за счет которых сейчас достраиваются брошенные застройщиками объекты. Вместе с тем для достижения показателя ввода в 120 млн кв. метров в год в условиях запрета на прямое привлечение средств граждан должен произойти ряд регуляторных изменений, сокращающих давление на капитал банков. Среди таких мер поручительство или независимая гарантия для уполномоченных для кредитования застройщиков банков… По нашим расчетам, рост цен на жилье от перехода на модель эскроу-счетов может составить 2-2,5. Снижения доступности жилья для граждан не произойдет»
Заместитель генерального директора ДОМ.РФ Артем Федорко уверен, что использование механизма гарантирования позволит банковской системе кратно увеличить объемы кредитования жилищного строительства, а банкам среднего размера — участвовать в реализации масштабных проектов комплексного освоения территорий, обеспечив плавный переход на новую модель финансирования отрасли. «В среднесрочной перспективе для полного замещения средств дольщиков необходим рост объемов проектного финансирования жилищного строительства в 7 раз: с 0,6 до 4,3 трлн рублей. Полагаем, что до половины от этого объема может быть реализовано с использованием нового механизма», — заключил он.
Справочно:
Объем средств, привлеченных в жилищное строительство в стране, на данный момент оценивается в 4,7 трлн рублей, из которых 3,7 трлн рублей — средства граждан и 600 млрд рублей — кредитные средства. Банки считают сферу жилищного строительства рисковым сегментом. Кроме того, Банком России введены достаточно жесткие нормативы по кредитованию застройщиков.