В Москве резко снизились объемы строительства офисов
Московский рынок качественных офисов по итогам текущего года покажет худшие за последние 15 лет результаты по объему ввода площадей. Консультанты осторожно прогнозируют активизацию девелоперов в краткосрочной перспективе, подчеркивая, что темпы прироста нового предложения в этом сегменте все равно будут значительно ниже докризисного уровня, что естественным образом снижает уровень вакантных помещений. Столичные власти в курсе дефицита бизнес-центров и призывают вкладываться в сегмент зарубежных инвесторов.
По данным компании Colliers International, за три квартала 2018 года в столице было введено в строй 94,5 тыс. кв. м офисных площадей классов А и B+/-. Если все заявленные девелоперами проекты будут сданы, за год объем ввода составит 292,4 тыс. «квадратов». Этот показатель будет в 1,4 раза ниже цифр 2017 года и станет минимальным за последние 15 лет.
Аналитики компании CBRE уточняют, что в третьем квартале объем нового предложения офисных площадей в Москве составил около 65 тыс. кв. метров. Это в два раза ниже результатов 2017 года за тот же период. Более того, это самый низкий показатель за 10 лет. На фоне дефицита новых площадей объем новых сделок за три квартала оказался более чем на 150 тыс. «квадратов» выше показателя прошлого года, составив 950 тыс. кв. метров.
Как поясняют в Colliers, падение объемов ввода является следствием снижения строительной активности в 2015 году. Тогда застройщики останавливали поиск земельных участков под застройку и замораживали проекты, что было связано как с высокой стоимостью финансирования, так и с удорожанием импортных материалов и оборудования на фоне резкой девальвации российской валюты с 39 рублей в 2014 году до 61 рубля за доллар в 2015 году. Лишь в начале 2017 года девелоперы активизировались, анонсировав планы по строительству новых объектов, реконструкции существующих, а некоторые из них заявляли о возобновлении строительства ряда объектов, которые были ранее временно приостановлены. Консультанты полагают, что новое предложение будет формироваться и за счет ранее не анонсированных объектов. Однако, даже при таком развитии событий темпы выхода на рынок новых площадей окажутся значительно ниже докризисного уровня.
Кстати:
В 2019 году самым ожидаемым объектом является МФК «Искра-Парк» площадью 49,7 тыс. «квадратов»
Аналитики Colliers отмечают новый тренд. Избыток предложения, характерный для 2014-2016 годов, поспособствовал формированию на рынке нового типа предложения: ряд девелоперов, ранее приостановивших строительство бизнес-центров, озвучивают готовность построить проекты «под клиента»: на сегодняшний день совокупный объем подобных проектов составляет, по оценкам консультантов, около 700 тыс. кв. м офисных площадей.
Другая тенденция, связанная с текущим состоянием рынка, - снижение числа свободных площадей. За квартал уровень вакансии, по данным CBRE, уменьшился на 0,6 п.п. и достиг уровня 10,9%. Всего в Москве сейчас свободны примерно 1,6 млн «квадратов» офисов, что почти вдвое меньше пикового значения в середине 2016 года. Сокращение объема свободного предложения, обусловленное ростом спроса и снижением объемов ввода, подтверждают в Colliers. По оценкам компании, дефицит офисных помещений, преимущественно класса А, наблюдается практически во всех субрынках Центрального делового района (ЦДР): уровень вакантных помещений в офисах класса А по итогам III квартала 2018 г. в ЦДР составил 5,5%.
Региональный директор департаментов по работе с корпоративными клиентами и офисной недвижимости Colliers International, Вера Зименкова отмечает, что реакцией на растущий дефицит предложения в офисах класса А, сопровождающийся низким объемом ввода, стало повышение запрашиваемых ставок в ряде офисных зданий, расположенных в ЦДР и ММДЦ «Москва-Сити». В это же время, в течение первых трех кварталов 2018 г. повсеместного увеличения ставок аренды в офисах классов А и B+/- зафиксировано не было. По итогам третьего квартала средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисах класса А составила 25058 руб. за кв.м в год (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), а в офисах классов B+/- ставка равняется 13467 руб.
О дефиците площадей на офисном рынке знают и городские власти. В ходе прошедшей в Мюнхене выставки коммерческой недвижимости и инвестиций EXPO REAL 2018 глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев рассказал, что четыре года назад в столице наблюдался спад строительства объектов офисной недвижимости. «В период с 2011-2014 гг. Градостроительно-земельная комиссия приняла решения о строительстве 1,5 млн кв. метров ежегодно, а в 2014-2017 гг. - не более 200 тыс. - 300 ты. кв. метров», - сказал он, предложив зарубежным инвесторам внимательнее присмотреться к этому сегмент московского рынка коммерческой недвижимости.
Цитата:
Константин Тимофеев: «Сегодня мы чувствуем нехватку офисной недвижимости. Поэтому в данном сегменте есть огромный потенциал для инвесторов, они это чувствуют и начинают строить больше недвижимости. Доходность таких объектов мы предполагаем на уровне не ниже 11%»