Есть ли жизнь после ипотечного бума?

В июле власти переформатировали программу субсидирования ставок по ипотеке. Для регионов с высокими ценами на новостройки она фактически закончена из-за сильного ограничения размера льготного кредита – всего три млн рублей. Поскольку одновременно цены на новостройки рекордно возросли, ипотечный спрос будет снижаться, и строительной отрасли понадобятся новые стимулы. О том, какие меры могли бы поддержать застройщиков помимо льготных кредитов населению, рассуждает Владимир Щекин, совладелец Группы Родина.

Screenshot_1.png

Год назад господдержка помогла сделать ипотеку самой доступной за всю историю рынка, так как ставки опустились до 6% годовых, а именно такой уровень приемлем для россиян, согласно соцопросам. В итоге в 2020 году наши сограждане получили 1,7 млн кредитов на 4,3 трлн рублей, а с января по май 2021 года – 758 тыс. кредитов, что на 45% больше, чем в тот же период 2020 года, и на 55% больше, чем в январе-мае 2019 года. Все эти деньги фактически превращаются в инвестиции в строительство, но с 1 июля программу субсидирования фактически завершили, ограничив размер кредита три млн рублей. Ставки при этом возросли примерно до рыночного уровня – 8% годовых, а жилье между тем за год рекордно подорожало – на 20-30%. Очевидно, что в таких условиях ипотека уже не будет столь эффективным механизмом поддержки отрасли, так как спрос со стороны заемщиков пойдет на спад. Какими другими мерами поддержки можно поддержать девелопмент?

Авансовое финансирование

Раньше застройщик привлекал деньги дольщиков напрямую, теперь он должен кредитоваться в банке, который временно хранит средства покупателей. Пока стройка не завершена, деньги лежат на счетах эскроу у кредитора. Получено разрешение на ввод – деньги переходят застройщику. Такая модель финансирования помогла очистить рынок от ненадежных компаний. Только за прошлый год в Подмосковье ушло с рынка 50 застройщиков, а в Москве – восемь. Рынок консолидируется, банки уже работают со всеми крупными компаниями.

Поскольку цель реформы достигнута было бы разумным разрешить надежным девелоперам раскрывать счета эскроу после завершения определенных этапов строительства. Такая «авансовая» модель действует в том или ином виде во многих развитых странах. Досрочный доступ к деньгам сократил бы проектные издержки. Сейчас средства дольщиков фактически лежат мертвым грузом два-три года и не работают.

Выдача займов из средств СРО

Фонды саморегулируемых строительных объединений также могут стать одним из источников финансирования девелоперских проектов. Сейчас застройщики отчисляют взносы в СРО, которые служат «подушкой безопасности» на случай возникновения у членов СРО каких-либо проблем. В 2020 году Правительство РФ в качестве антикризисной меры разрешило СРО выдавать своим членам займы из средств компенсационных фондов организации. Практика показала, что и штатных условиях СРО фактически могут превратиться в коллективную кредитную кассу застройщиков, что позволит снизить зависимость девелоперов от банковского финансирования. Однако пока власти разрешили выдавать займы участникам СРО только до 1 января 2022 года, но я полагаю, что эту возможность нужно сделать бессрочной.

Госгарантии по проектному финансированию

Некоторые застройщики вовсе не могут получить кредиты на строительство. В основном это девелоперы регионального, а точнее даже районного уровня. Но их много, и они нужны стране – крупные игроки не будут строить там, где на каждый квадратный метр можно заработать считанные тысячи рублей. Это сложный и специфичный рынок. И именно здесь банки неохотно дают проектное финансирование – слишком рискованно, и застройщики сворачивают деятельность. К слову, в середине 2018 года, к началу реформы, в России строили около 130 млн кв. метров жилья, а сейчас – около 100 млн. Очевидно с такой тенденцией и ограничением инвестиций мы не достигнем цели вводить ежегодно 120 млн кв. метров жилья в год.

Большинство застройщиков со сложностями в получении кредитов говорят, что необходимы государственные гарантии – тогда банки будут охотнее инвестировать. Сейчас, когда рынок уже очищен от многих откровенно слабых игроков, пора разработать критерии девелоперов, за которых государство может поручиться.

Работа с издержками

Различными нормативными актами застройщиков обязывают строить инфраструктуру, социальные объекты, коммерческие площади. Необходимость этого ясна, особенно при комплексном освоении территории, где нет ничего: ни школ, ни детских садов, ни дорог, ни коммуникаций. Но все-таки было бы справедливо поощрять бизнес за решение таких задач. К примеру, сейчас при определении базы налога на прибыль затраты застройщиков на строительство транспортной и инженерной инфраструктуры не учитываются. Говоря проще, государство берет налог на прибыль от совсем неприбыльной деятельности. Таких несостыковок много.

Помимо этого, государство могло бы по-разному участвовать в расходах на решение инфраструктурных задач. Скажем, требования к числу парковочных мест в паркингах почти все считают завышенными. Чтобы решить транспортные проблемы в городах, власти могли бы выкупать излишние места и сдавать их в аренду.

Также необходима увязка государственных социальных программ с планами девелоперов. К примеру, в 2021 году власти выделили на строительство спортивных объектов два млрд рублей в рамках программы «Развитие физической культуры и спорта». На эти деньги возводят около 100 ФОК. Полагаю, необходимо координировать такие программы с девелоперскими проектами, чтобы спорткомплексы появлялись в новых районах, где недостает спортивной инфраструктуры.

Другой пример – благоустройство. К примеру, застройщик создал сквер со спортивными зонами, игровыми площадками, ландшафтным дизайном, современным освещением. Доступ в сквер открыт всем горожанам. Было бы справедливо передать на бюджетный баланс уход за этим пространством, которое досталось городу бесплатно и теперь удовлетворяет рекреационные потребности всех горожан.

Госзаказ

Во всех развитых странах фактически есть два пути развития жилищного сектора – либо стимулирование ипотеки, либо арендного рынка. Если мы понимаем, что доходы населения сокращаются, расти будут медленно, а увеличивать ипотечное кредитование мы не хотим, то нам нужно строить арендное жилье, в том числе социальное. И в этом властям могут помочь застройщики, выступив в качестве fee-девелоперов таких проектов. С одной стороны, у нас есть экспертные знания, опыт оптимизации издержек, ресурсы. С другой стороны, у государства есть социальные задачи, в том числе переселить из аварийного жилья один млн человек. Власти могут использовать инфраструктуру коммерческого строительного комплекса по всей стране, кстати, в том числе и тех небольших застройщиков, которые сейчас не могут получить финансирование от банков, но работают именно там, где аварийного и ветхого жилья много – в депрессивных регионах.

Поощрение инноваций

Только за последний год новостройки подорожали на 30%. Основные причины этого – увеличение стоимости строительных материалов, а также постоянное ослабление рубля. Противопоставить этому можно только внедрение новых технологий как в сам продукт, так и в его производство, чтобы снизить себестоимость строительства. Строительству нужна модернизация, но компаний, способных её провести немного, да и желание заниматься этим есть не у всех. В развитых странах такая деятельность поощряется: инновационны девелоперам предоставляют преференции, снижают налоги, обеспечивают информационную поддержку.

Адресная поддержка спроса

Совсем без внимания нельзя оставлять покупателей. Если мы видим большие риски в массовом кредитовании всех подряд, то почему бы не сфокусироваться на отдельных группах населения. К примеру, властям необходимо повышать престиж профессий в социальной сфере (медицина, образование, социальная служба, наука и т.п.). Молодым специалистам (скажем до 30-35 лет) можно также предоставлять льготные ипотечные кредиты, с одной стороны, поощряя за общественно полезную работу, а с другой – повышая их спрос на жилье.

В целом нужно понимать, что поддерживать большую и капиталоемкую строительную отрасль одним устранением административных барьеров невозможно. Строительство всегда требует инвестиций и растет практически эквивалентно вложениям. Если их нет, то и рост будет нулевой. Но в отличие от других отраслей экономики, в девелопменте очень большая социальная составляющая, и государство не может об этом не думать.