Массового перехода нераспроданного жилья в аренду ожидать не будет. Такое мнение «Стройгазете» высказала аналитик по динамическому ценообразования компании BM Group development Ирина Павлова. Так эксперт прокомментировала слова президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, который на Восточном экономическом форуме назвал маловероятной передачу застройщиками нераспроданного жилья в арендное.
По ее словам, идея направить нераспроданные квартиры в новостройках на рынок аренды выглядит логичной, но для большинства девелоперов такой сценарий сложно реализуем. «Значительная часть жилья строится с использованием проектного финансирования. Чтобы оставить квартиры в собственности и сдавать их в аренду, застройщику потребуются дополнительные источники финансирования, тогда как основной бизнес застройщика рассчитан на продажу жилья», - сказала Ирина Павлова.
Эксперт отметила, что арендный сценарий возможен в отдельных случаях — например, если девелопер найдет инвестора, готового выкупить пул квартир для последующей сдачи.
«Такая модель также более реалистична при невысокой долговой нагрузке застройщика и устойчивом спросе на аренду в конкретной локации. Дополнительным стимулом могут стать долгосрочные корпоративные договоры или гарантированный спрос со стороны крупных предприятий и социальных учреждений», - пояснила Ирина Павлова.
По ее мнению, не является универсальным решением и выкуп квартир государством. Для жилья комфорт-класса с более высокой себестоимостью продажа квартир по стоимости гос. закупок может быть невыгодной. В более доступном сегменте такой вариант реалистичнее, но девелопер в любом случае будет сравнивать два сценария: продолжать реализацию квартир на открытом рынке и некоторое время нести связанные с этим расходы либо быстрее продать часть объема государству, пожертвовав частью плановой маржи.
В свою очередь учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко напомнила, что идея выкупа нераспроданных квартир у застройщиков для сдачи в аренду активно обсуждалась еще в 2020 году на фоне пандемийного падения спроса. Однако дальше разговоров дело не пошло.
«Камнем преткновения стали условия такой программы — в первую очередь предельный размер дисконта (как сообщалось, он составлял от 15%). При таких условиях девелопер фактически лишался прибыли, что делало схему бессмысленной для бизнеса», - сказала она.
Светлана Опрышко отметила, что заниматься арендным бизнесом самостоятельно застройщикам тоже невыгодно. Девелоперская и арендная модели плохо совместимы по своей сути.
«Бизнес застройщика держится на обороте капитала: привлекли финансирование, построили, продали — и направили средства в новые проекты. Аренда же надолго замораживает капитал. Кроме того, содержание такого фонда требует отдельной управляющей инфраструктуры — это дополнительные операционные расходы и юридические риски. — сказала эксперт. — Именно поэтому ожидать, что застройщики начнут массово переводить нераспроданные квартиры в арендные программы, не стоит: их бизнес-модель ориентирована на продажу, а не на управление жильем вдолгую, выкупать квартиры по рыночной цене государству обойдется слишком дорого, а отдавать активы по цене ниже рыночной застройщики не будут, предпочитая ждать улучшения конъюнктуры».
Тем не менее в исключительных ситуациях застройщик может прибегнуть к «стратегической» сдаче жилья в аренду, в том числе в рамках программ с последующим выкупом. Но это не массовая практика, а скорее маркетинговый инструмент продажи или вынужденная мера для получения хоть какого-то денежного потока.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в III квартале спрос на рынке долгосрочной аренды ниже прошлогоднего.
По ее словам, идея направить нераспроданные квартиры в новостройках на рынок аренды выглядит логичной, но для большинства девелоперов такой сценарий сложно реализуем. «Значительная часть жилья строится с использованием проектного финансирования. Чтобы оставить квартиры в собственности и сдавать их в аренду, застройщику потребуются дополнительные источники финансирования, тогда как основной бизнес застройщика рассчитан на продажу жилья», - сказала Ирина Павлова.
Эксперт отметила, что арендный сценарий возможен в отдельных случаях — например, если девелопер найдет инвестора, готового выкупить пул квартир для последующей сдачи.
«Такая модель также более реалистична при невысокой долговой нагрузке застройщика и устойчивом спросе на аренду в конкретной локации. Дополнительным стимулом могут стать долгосрочные корпоративные договоры или гарантированный спрос со стороны крупных предприятий и социальных учреждений», - пояснила Ирина Павлова.
По ее мнению, не является универсальным решением и выкуп квартир государством. Для жилья комфорт-класса с более высокой себестоимостью продажа квартир по стоимости гос. закупок может быть невыгодной. В более доступном сегменте такой вариант реалистичнее, но девелопер в любом случае будет сравнивать два сценария: продолжать реализацию квартир на открытом рынке и некоторое время нести связанные с этим расходы либо быстрее продать часть объема государству, пожертвовав частью плановой маржи.
В свою очередь учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко напомнила, что идея выкупа нераспроданных квартир у застройщиков для сдачи в аренду активно обсуждалась еще в 2020 году на фоне пандемийного падения спроса. Однако дальше разговоров дело не пошло.
«Камнем преткновения стали условия такой программы — в первую очередь предельный размер дисконта (как сообщалось, он составлял от 15%). При таких условиях девелопер фактически лишался прибыли, что делало схему бессмысленной для бизнеса», - сказала она.
Светлана Опрышко отметила, что заниматься арендным бизнесом самостоятельно застройщикам тоже невыгодно. Девелоперская и арендная модели плохо совместимы по своей сути.
«Бизнес застройщика держится на обороте капитала: привлекли финансирование, построили, продали — и направили средства в новые проекты. Аренда же надолго замораживает капитал. Кроме того, содержание такого фонда требует отдельной управляющей инфраструктуры — это дополнительные операционные расходы и юридические риски. — сказала эксперт. — Именно поэтому ожидать, что застройщики начнут массово переводить нераспроданные квартиры в арендные программы, не стоит: их бизнес-модель ориентирована на продажу, а не на управление жильем вдолгую, выкупать квартиры по рыночной цене государству обойдется слишком дорого, а отдавать активы по цене ниже рыночной застройщики не будут, предпочитая ждать улучшения конъюнктуры».
Тем не менее в исключительных ситуациях застройщик может прибегнуть к «стратегической» сдаче жилья в аренду, в том числе в рамках программ с последующим выкупом. Но это не массовая практика, а скорее маркетинговый инструмент продажи или вынужденная мера для получения хоть какого-то денежного потока.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что в III квартале спрос на рынке долгосрочной аренды ниже прошлогоднего.
Авторы: СГ-Онлайн
Теги: