Средняя цена предложения новостроек в России по итогам III квартала 2026 года выросла на 4,2%, до 166,9 тыс. рублей за кв. метр. Подорожание зафиксировано в 61 из 70 исследованных городов. Об этом «Стройгазете» сообщил совладелец агентства Dolgov PRO Михаилом Долговым, уточнив, что при этом количество объектов в экспозиции за квартал увеличилось на 23.
Одновременный рост цен и предложения показывает, что повышение стоимости новостроек сложно объяснить только нехваткой объектов на рынке. Наоборот, выбор квартир расширялся, однако средняя цена предложения продолжала увеличиваться.
Параллельно сохраняется высокая роль льготного кредитования. В сентябре было выдано около 125 тыс. ипотечных кредитов на 614 млрд рублей. На программы господдержки пришлось 72 тыс. кредитов на 441 млрд рублей. Это около 58% всех выданных кредитов, но уже 72% их денежного объема.
Такое расхождение означает, что кредиты с господдержкой в среднем значительно крупнее остальных ипотечных займов. Средний размер ипотечного кредита достиг 4,9 млн рублей, увеличившись за месяц на 12%.
«Связь между господдержкой и ценами проявляется прежде всего через структуру рынка. В отдельные периоды доля льготных программ доходила почти до 70% денежного объема выдач, причем основную часть льготной ипотеки формирует семейная программа. Получается, что значительная часть платежеспособного спроса на первичном рынке существует благодаря ставке, которая для покупателя существенно ниже рыночной», — говорит Михаил Долгов.
По его словам, особенно показательно, что цены растут одновременно с увеличением экспозиции. Если бы главным фактором был только нехватка квартир, увеличение предложения должно было бы ослаблять давление на цены. Но наблюдается другая картина: объектов становится больше, а средняя цена предложения продолжает расти. Поэтому один из ключевых факторов нужно искать на стороне возможности покупателя профинансировать более дорогую покупку.
При этом публичная цена квартиры все меньше может отражать реальную стоимость приобретения. В I квартале 2026 года средняя цена «квадрата» по сделкам составляла 517 тыс. рублей против 635 тыс. рублей в среднем предложении в сопоставляемом массиве. Разница достигала 19%.
Девелоперы могут поддерживать прайс не прямым снижением цены, а скидками, рассрочками, субсидированными ставками и другими условиями покупки. Доля лотов, по которым открыто декларировались скидки, за год выросла на 41%.
Еще один способ сохранить доступный бюджет покупки — уменьшение площади квартиры. Средняя площадь реализованного жилья в строящихся домах снизилась до 44,5 кв. метров. За пять лет площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса уменьшилась на восемь «квадратов», приблизившись по метражу к массовому сегменту.
Поэтому одним из ранних признаков фактического удешевления рынка может стать не снижение средней цены «квадрата», а стабилизация или уменьшение среднего бюджета сопоставимой квартиры при дальнейшем сокращении площади. Дополнительными индикаторами могут быть рост размера скидок, увеличение сроков рассрочки и снижение требований к первоначальному взносу.
«Девелоперам сложно резко снижать публичный прайс: это влияет и на оценку уже проданных квартир, и на экономику проекта. Поэтому при ослаблении спроса первая реакция, скорее всего, будет происходить не через ценник на витрине, а через условия сделки — скидки, рассрочки, субсидирование ставки и изменение площади лота. Именно эти показатели способны раньше показать, что рынок начинает двигаться в сторону фактического удешевления», — считает Михаил Долгов.
Дополнительным сигналом становится качество ипотечного портфеля. Просроченная задолженность по кредитам под залог договоров долевого участия с начала года увеличилась на 21%, превысив 22,5 млрд рублей. Одновременно сам ипотечный портфель под залог ДДУ сократился на 10%, до 4,19 трлн рублей.
Доля просрочки пока остается небольшой, но увеличилась с 0,40% до 0,54%. По оценке эксперта, более чувствительной для рынка границей может стать уровень около 1%: дальнейшее ухудшение качества портфеля способно привести к более жестким требованиям банков и увеличению стоимости финансирования.
Изменения условий семейной ипотеки усиливают значение этих индикаторов. Если объем льготного кредитования сократится, реакция рынка может сначала проявиться не в снижении заявленных цен, а в росте скидок, распространении рассрочек, дальнейшем уменьшении площадей и перераспределении части покупателей между новостройками, вторичным жильем и ИЖС.
Ранее «Стройгазета» сообщила, что как за пять лет изменились требования к новостройкам.