Среди сдерживающих факторов роста арендных сделок на рынке торговой недвижимости Дубая остается дефицит качественных площадей в топовых локациях. В связи с этим, интерес со стороны арендаторов к строящимся и реконструируемым ТЦ Дубая продолжает усиливаться. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе консалтинговой компании Nikoliers, уточнив, что в перспективе ближайших пяти лет на рынке ожидается масштабный ввод – более одного миллиона «квадратов» новых торговых площадей. Этот объем может оказать корректирующее влияние на баланс спроса и предложения.
В III квартале 2026 года в Дубае открылся торговый центр The Grand арендопригодной площадью 12,6 тыс. кв. метров. Всего до конца 2026 года в Дубае планируется ввести еще три новых ТЦ: First Avenue Jumeirah Mall (GLA 25,2 тыс. кв. метров), Liwan Mall (GLA 10,6 тыс. кв. метров) и The Villa Mall (GLA 9,8 тыс. кв. метров). За год рынок пополнится около 58 тыс. кв. метров торговых площадей, что на 61% превышает объем ввода за 2025 год (36 тыс. кв. метров). Тем не менее, даже при положительной динамике, на рынке сохраняется дефицит вакантных площадей в наиболее востребованных локациях эмирата. В результате спрос арендаторов все чаще смещается в сторону новых объектов, находящихся на стадии ввода, либо проходящих реконцепцию с обновлением пула арендаторов и модернизацией инфраструктуры. По прогнозам экспертов, основной объем сдачи новых площадей в эмирате сместился на период 2027-2031 года: запланирован ввод более десяти объектов торговой недвижимости общей площадью свыше одного миллиона «квадратов», что может оказать корректирующее влияние на баланс спроса и предложения.
Отметим, что новые объекты 2026 года относятся к малоформатным окружным ТЦ, рассчитанным на жителей прилегающих районов.
Партнер Nikoliers в ОАЭ Андрей Косарев отметил, что community-моллы продемонстрировали наибольшую устойчивость к рыночным колебаниям за счет ориентации на быстрорастущие жилые кластеры. Предполагаю, что спрос на помещения подобных объектов будет высоким, поскольку туристический трафик мало влияет на их заполняемость.
Дефицит площадей в 2026 году выступает одним из основных факторов снижения количества новых арендных сделок в ключевых торговых центрах Дубая. Так, за январь-август был заключен 171 новый договор аренды, что на 37% ниже показателя аналогичного периода 2025 года (271 договор). При этом на фоне снижения количества сделок «знаковые» ТЦ демонстрируют высокую активность в части открытий новых брендов и обновления пула арендаторов. Лидером по объему новых арендных сделок остается Dubai Mall: на его долю приходится 47% (80 сделок) от общего числа заключенных договоров в 2026 году. С учетом реализуемой программы расширения объекта аналитики прогнозируют сохранение текущей динамики активности на площадке. В III квартале 2026 года стало известно, что в Dubai Mall запланировано 35 запусков магазинов и ресторанов, а в Mall of the Emirates появятся 10 новых арендаторов.
Российские ритейлеры продолжают сохранять присутствие в Дубае. На конец III квартала 2026 года в эмирате представлено 74 российских оператора, включая 33 ресторана и кафе и 11 fashion-ритейлеров.
В III квартале 2026 года на рынке торговой недвижимости Дубая аналитики зафиксировали коррекцию средневзвешенных ставок аренды по новым договорам. В «топовых» ТЦ (Dubai Marina Mall, Dubai Hills Mall, Mirdif City Centre, Dubai Festival City Mall) показатель составил 1,1 тыс. USD за кв. Метр в год (-4% г/г). В «знаковых» ТЦ (Dubai Mall и Mall of the Emirates) — средневзвешенная ставка по новым контрактам зафиксирована на уровне 3,1 тыс. USD за кв. метр в год (-16% г/г). Важно учитывать, что на фоне малого числа сделок единичные контракты заметно влияют на среднее значение ставки аренды по новым договорам.
Директор по развитию и брокериджу департамента управления недвижимостью Nikoliers Владимир Каликин дополнил, что один из важных факторов для развития торгового рынка Дубая – туристический поток. Однако, из-за геополитической неопределенности, этот показатель существенно изменился в 2026 году: с января по август эмират принял 6,97 млн иностранных туристов (-44% г/г). Вместе с тем, в августе Дубай посетило около 869 тыс. туристов — максимальный показатель с февраля. Мы предполагаем, что турпоток, который позитивно сказывается на посещаемости ТЦ и потребительской активности, будет постепенно восстанавливаться.
Фото: Nikoliers
Ранее «Стройгазета» сообщила, что в Дубае сохранился дефицит в офисном сегменте в основных деловых районах.