magnific.com
Расчетная доходность инвестиций в центры обработки данных (ЦОД) может достигать 32%. Об этом «Стройгазете» сообщили в пресс-службе компании Commonwealth Partnership (CMWP) со ссылкой на совместное исследование с Ассоциации участников отрасли ЦОД, уточнив, что при этом уровень доходности в значительной степени зависит от объема первоначальных инвестиций.
Аналитики рассмотрели три сценария создания коммерческого ЦОДа на базе существующего складского здания в Москве для оценки инвестиционного потенциала. Все варианты предполагают предоставление услуг колокации (Colocation) — совместное с другими арендаторами размещение собственного оборудования клиента в ЦОДе с обеспечением электропитания, охлаждения и сетевого подключения.
Укрупнение объекта позволяет снизить удельные капитальные расходы (CAPEX), однако одновременно существенно увеличивает общий объем вложений. В максимальном сценарии инвестору необходимо 59,7 млрд рублей против 11,9 млрд рублей в минимальном. При этом переход от второго сценария к третьему требует увеличения CAPEX с 31,8 млрд до 59,7 млрд рублей, тогда как расчетная внутренняя норма доходности (IRR) повышается с 30% до 32%. Следовательно, максимальный масштаб требует наибольшего объема капитальных вложений, что повышает требования к финансированию и управлению рисками реализации.
Специалисты подсчитали, что при увеличении количества стоек 0,5 тыс. до 3 тыс. в дата-центре на базе складского здания в Москве IRR растет с 23% до 32%, а срок окупаемости сокращается с 98 до 80 месяцев.
При этом для инвестиционной оценки ЦОДа критична не только стоимость недвижимости, но и возможность обеспечить объект необходимыми ресурсами. Ключевые критерии выбора площадки: локация, электроэнергия, альтернативная генерация, градостроительные перспективы, наличие жилой застройки и отсутствие поблизости потенциально опасных объектов.
Старший консультант земельных отношений и индустриальной недвижимости CMWP Денис Кутлу отметил, что инвестиционная привлекательность ЦОДа определяется сочетанием масштаба, доступной мощности и спроса. «Расчетная модель показывает заметный эффект укрупнения, но дополнительная доходность требует существенно большего капитала. Поэтому начинать проект нужно не с выбора здания, а с проверки энергоснабжения, градостроительных условий и будущей загрузки. Именно эти параметры определяют, сможет ли расчетная экономика стать реальной», — прокомментировал он.
По состоянию на сентябрь 2026 года, более 70% ИТ-мощностей коммерческих ЦОДов России сосредоточено в Москве. Ограниченная доступность участков и электрической мощности повышает спрос на площадки с уже подведенным энергоснабжением, а также стимулирует интерес к газовой генерации. Одновременно формируются предпосылки для регионального развития. Среди потенциальных точек роста — Новосибирская, Тверская и Владимирская области, где сочетание спроса, энергетической инфраструктуры и доступных площадок создает возможности для новых проектов. При этом 75% ИТ-мощностей и 76% стоек коммерческих ЦОДов в России сосредоточена у крупнейших операторов рынка.
По словам члена правления Ассоциации участников отрасли центров обработки данных, управляющего партнера DC Advisor Михаила Саликова, дефицит мощностей на российском рынке ЦОД уже составляет около 200 МВт и в перспективе может увеличиваться. Это свидетельствует о наличии устойчивого неудовлетворенного спроса и формирует благоприятные предпосылки для реализации новых проектов. «Несмотря на все существующие сложности, рынок ЦОД остается одной из немногих инвестиционно привлекательных отраслей российской экономики», — пояснил он.
Ранее «Стройгазета» сообщала, что на российском рынке индустриальной недвижимости появился принципиально новый формат — подземные склады.