Как получить справедливую компенсацию за изъятие в КРТ?
Ответ: Комплексное развитие территории (КРТ) для правообладателей, попавшей в границы такой территории недвижимости, предполагает их изъятие. В Москве под риск изъятия по предварительным подсчетам попало до ¼ площади города.
Процедура изъятия в рамках КРТ (глава VII.1 ЗК РФ, ст. 56.12 ЗК РФ, ч. 7 ст. 66 ГрК РФ, Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП ) для правообладателя начинается после проведения торгов на право реализации решения о КРТ или вынесения решения о КРТ, если реализация будет без торгов (городским оператором).
Следующими после этого этапами реализации КРТ являются:
- вынесение и публикация решения об изъятии в целях реализации проекта КРТ, получение проекта соглашения об изъятии правообладателем;
- исковое заявление от застройщика и (или) городских властей об изъятии;
- выделение спора о размере компенсации в отдельное производство, принятие решения об изъятии имущества, его снос, выплата правообладателю первой части компенсации на основании оценки застройщика/города;
- в рамках спора о размере компенсации назначение судебной экспертизы об определении ее размера (при наличии возражений со стороны правообладателя в части предлагаемой ему суммы застройщиком/городом);
- выплата (доплата) компенсации согласно решению суда по выделенному спору о цене.
В размер компенсации входит не только стоимость имущества, но и все убытки, возникающие у правообладателя, в связи с таким отчуждением, а именно:
1. Возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем своих обязательств перед третьими лицами. К таким расходам относятся, например, расходы на неотделимые улучшения.
2. Оплата услуг специалиста по поиску аналогичного объекта, аренда аналогичного помещения на период переезда, расходы на переезд, расходы на регистрацию права собственности.
3. Стоимость стационарных объектов, не подлежащих вывозу.
4. Расходы, связанные с регистрацией права собственности на объекты недвижимости, аналогичные изымаемому объекту недвижимости.
Город не заинтересован в детальном учете всех убытков правообладателя. Если в 2020 г. разница между предлагаемой ценой и уставленной судом представляла собой 30-40%, то в 2023 году эта разница стала достигать значительно больше. В среднем в изученных 28 делах за 2023 года занижение составило - 84,7 %.
Для получения правообладателями справедливой компенсации полезными могут быть такие действия, как:
1. Оспорить отнесение участка к территории КРТ через ПЗЗ или оспаривание
решения о КРТ – поможет достигнуть «договорно» цены с застройщиком.
2. Оспорить решение об изъятии в целях КРТ и (или) проект планировки территории – поможет отложить дату изъятия.
3. Оспорить цену выкупа имущества – поможет непосредственно достичь значительного увеличения размера компенсации.
Алмаз Кучембаев
юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»
Процедура изъятия в рамках КРТ (глава VII.1 ЗК РФ, ст. 56.12 ЗК РФ, ч. 7 ст. 66 ГрК РФ, Правительства Москвы от 23.12.2015 № 941-ПП ) для правообладателя начинается после проведения торгов на право реализации решения о КРТ или вынесения решения о КРТ, если реализация будет без торгов (городским оператором).
Следующими после этого этапами реализации КРТ являются:
- вынесение и публикация решения об изъятии в целях реализации проекта КРТ, получение проекта соглашения об изъятии правообладателем;
- исковое заявление от застройщика и (или) городских властей об изъятии;
- выделение спора о размере компенсации в отдельное производство, принятие решения об изъятии имущества, его снос, выплата правообладателю первой части компенсации на основании оценки застройщика/города;
- в рамках спора о размере компенсации назначение судебной экспертизы об определении ее размера (при наличии возражений со стороны правообладателя в части предлагаемой ему суммы застройщиком/городом);
- выплата (доплата) компенсации согласно решению суда по выделенному спору о цене.
В размер компенсации входит не только стоимость имущества, но и все убытки, возникающие у правообладателя, в связи с таким отчуждением, а именно:
1. Возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателем своих обязательств перед третьими лицами. К таким расходам относятся, например, расходы на неотделимые улучшения.
2. Оплата услуг специалиста по поиску аналогичного объекта, аренда аналогичного помещения на период переезда, расходы на переезд, расходы на регистрацию права собственности.
3. Стоимость стационарных объектов, не подлежащих вывозу.
4. Расходы, связанные с регистрацией права собственности на объекты недвижимости, аналогичные изымаемому объекту недвижимости.
Город не заинтересован в детальном учете всех убытков правообладателя. Если в 2020 г. разница между предлагаемой ценой и уставленной судом представляла собой 30-40%, то в 2023 году эта разница стала достигать значительно больше. В среднем в изученных 28 делах за 2023 года занижение составило - 84,7 %.
Для получения правообладателями справедливой компенсации полезными могут быть такие действия, как:
1. Оспорить отнесение участка к территории КРТ через ПЗЗ или оспаривание
решения о КРТ – поможет достигнуть «договорно» цены с застройщиком.
2. Оспорить решение об изъятии в целях КРТ и (или) проект планировки территории – поможет отложить дату изъятия.
3. Оспорить цену выкупа имущества – поможет непосредственно достичь значительного увеличения размера компенсации.
Алмаз Кучембаев
юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»