Как оспорить включение в территорию комплексного развития территории (КРТ) нежилой застройки и как исключиться из нее?
Попадание в границы КРТ нежилой застройки грозит изъятием недвижимости. К решению вопроса защиты недвижимости от попадания в КРТ нужно подходить комплексно: легализовывать или сносить самострои, приводить в соответствие виды разрешенного использования объектов, оспаривать изменение в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), границы КРТ в ПЗЗ и (или) решение о КРТ.
Попадание в границы КРТ происходит через проект решения о КРТ, решение о КРТ и внесение изменений в ПЗЗ. Проект о КРТ не оспаривается. Решение о КРТ и установление его границ в ПЗЗ являются нормативно–правовыми актами и оспариваются в судах общей юрисдикции. В Москве судом первой инстанции будет Мосгорсуд (см. Определение Верховного суда РФ от 20.07.2022 по делу № 5-КАД22-34-К2).
Аварийные здания, здания под снос, самовольные постройки и постройки, не соответствующие градостроительному регламенту - это все критерии включения недвижимости в границы КРТ нежилой застройки (ч. 4 ст. 65 Градостроительного Кодекса РФ). Как установил Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 04.10.2022 № 305-ЭС22-13892 все эти основания устранимые.
Также важно работать с обоснованностью самого решения о КРТ. Например, КРТ нежилой застройки может предполагать «точечный» снос промбазы, которую накрывают соседние предприятия своими санитарно-защитными зонами. Если такой проект предполагает строительство жилья, решение о КРТ не будет целесообразно и соответствовать 64 ГрК РФ.
Часто и границы территории КРТ нарушают закон. В соответствии с ч. 9 ст. 66 ГрК РФ, п. 2.2. Постановления правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП проект решения о КРТ нежилой застройки может быть подготовлен в отношении двух и более несмежных планируемых территорий КРТ при условии, что они расположены в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры (исключение - ТиНАО).
По нашему мнению, правильно читать эту норму следует так: при масштабе КРТ уровня квартал, под смежным элементом планировочной структуры можно считать только смежный квартал, в случае многоконтурности такого КРТ формировать их только внутри квартала.
Алмаз Кучембаев
юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»
Попадание в границы КРТ происходит через проект решения о КРТ, решение о КРТ и внесение изменений в ПЗЗ. Проект о КРТ не оспаривается. Решение о КРТ и установление его границ в ПЗЗ являются нормативно–правовыми актами и оспариваются в судах общей юрисдикции. В Москве судом первой инстанции будет Мосгорсуд (см. Определение Верховного суда РФ от 20.07.2022 по делу № 5-КАД22-34-К2).
Аварийные здания, здания под снос, самовольные постройки и постройки, не соответствующие градостроительному регламенту - это все критерии включения недвижимости в границы КРТ нежилой застройки (ч. 4 ст. 65 Градостроительного Кодекса РФ). Как установил Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 04.10.2022 № 305-ЭС22-13892 все эти основания устранимые.
Также важно работать с обоснованностью самого решения о КРТ. Например, КРТ нежилой застройки может предполагать «точечный» снос промбазы, которую накрывают соседние предприятия своими санитарно-защитными зонами. Если такой проект предполагает строительство жилья, решение о КРТ не будет целесообразно и соответствовать 64 ГрК РФ.
Часто и границы территории КРТ нарушают закон. В соответствии с ч. 9 ст. 66 ГрК РФ, п. 2.2. Постановления правительства Москвы от 23.03.2021 № 331-ПП проект решения о КРТ нежилой застройки может быть подготовлен в отношении двух и более несмежных планируемых территорий КРТ при условии, что они расположены в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры (исключение - ТиНАО).
По нашему мнению, правильно читать эту норму следует так: при масштабе КРТ уровня квартал, под смежным элементом планировочной структуры можно считать только смежный квартал, в случае многоконтурности такого КРТ формировать их только внутри квартала.
Алмаз Кучембаев
юридическое агентство «Кучембаев и партнеры»