Выступление Владислава Преображенского было посвящено позиции банков и застройщиков относительно «льготной ипотеки». Программа субсидированного жилищного кредита от застройщика была разработана банками и девелоперами в 2020 году как ответ на изменение спроса и рынка в пандемию. Однако в октябре 2022 года, на пленарном заседании Госдумы РФ, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина озвучила позицию по действиям ЦБ РФ относительно «льготной ипотеки от застройщика». ЦБ РФ планирует введение ограничительных мер в начале следующего года. Проектируемые ограничительные меры могут стать заградительными для программы «льготная ипотека от застройщика».
Глава ЦБ РФ также предупредила участников рынка, что «льготная ипотека от застройщика» может недооценивать процентные и кредитные риски, а искусственно завышенный уровень цен создает ложные ориентиры для всего рынка.
Владислав Преображенский в ходе выступления отметил, что данный продукт был сформирован совместно банками и застройщиками для того, чтобы стимулировать в краткосрочном периоде резко упавший спрос на первичную жилую недвижимость. Само падение спроса было вызвано невозможными к планированию внешними факторами (санкционное давление и адаптация экономики к новым рынкам и новой логистике). При этом, рынок первичной жилой недвижимости не может реагировать резким изменением цены на изменившийся баланс спроса и предложения. Девелоперский цикл в среднем составляет около трех лет, и принятая финансовая модель не может быть скорректирована на текущую стоимость услуг и материалов, т.к. траты уже осуществлены по тем ценам, которые существовали на рынке в предыдущие периоды.
По словам Владислава Преображенского, программа льготной ипотеки от застройщика выгодна прежде всего для покупателя, который предполагает выплачивать ипотеку в течение длительного срока, поскольку переплачивает за квартиру значительно меньше даже с наценкой по сравнению с обычным ипотечным кредитом.
Для покупателя, стремящегося быстро погасить кредитные обязательства, или приобретающих недвижимость в инвестиционных целях, выгоднее стандартная ипотека, т.к. меньше снижается инвестиционная премия к цене рынка. Для застройщика – потеря части прибыли, но сохранение проектного финансирования на период падения спроса на рынке. Для банка – сохранение финансовой устойчивости застройщика для целей проектного финансирования.
Программа в целом невыгодна для девелопера, применятся строго под контролем банка для сохранения банковских ковенант. При этом, для банка и застройщика объем продаж продукта «льготной ипотеки от застройщика» ограничен.
«Нет рыночных оснований для того, чтобы программа «льготная ипотека от застройщика» применялась застройщиками и банками при достаточном рыночном спросе. Ситуация с резким изменением рыночной конъюнктуры вызвана объективными обстоятельствами, а не действиями застройщиков и банков. Масштабное применение данной программы в проекте не выгодно ни банку, ни застройщику. Альтернатива у банков и застройщиков, в настоящее время при недостатке рыночного спроса состоит в том, чтобы остановить стройку до момента, когда рынок позволит выполнять банковские ковенанты или пожертвовать частью своей прибыли. Сокращение объемов строительства приведет к дополнительному росту цен на рынке и срыву стратегических планов по доведению объемов ввода МКД до 120 млн. кв. метров в год», – отметил в ходе выступления Владислав Преображенский.