В поисках здорового баланса

Отраслевые эксперты нашли способ вывести ЖКХ на траекторию устойчивого развития

В конце июня в Москве на площадке аналитического центра при правительстве РФ состоялся II Всероссийский практический семинар-конференция «ЖКХ Будущего. Актуальные вопросы и решения». Основная повестка мероприятия был сконцентрирована вокруг тем, которые выбрали в качестве приоритетных для рассмотрения представители сферы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) из 65 субъектов РФ. Коммунальщики и отраслевые эксперты рассмотрели широкий круг практических вопросов, направленных на восстановление и выход на устойчивое развитие ЖКХ после года пандемии.

Капремонт надо спасать

В своем докладе заместитель директора департамента развития ЖКХ Минстроя России Олеся Лещенко сконцентрировалась на вопросах законодательного обеспечения сектора. Одно из основных направлений работы министерства — гармонизация законодательства и ликвидация наиболее явных противоречий в нормативных и законодательных актах. В частности, практически завершена работа по приведению в соответствие с нормами Жилищного кодекса (ЖК) РФ постановления №354, регулирующего предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах (МКД) и жилых домов. Также ведомством подготовлен проект документа, определяющего нормы предоставления потребителям горячего водоснабжения и теплоснабжения в домах при наличии в них индивидуальных тепловых пунктов. В поле зрения министерства находится и текущий порядок организации государственного жилищного надзора, который нуждается в дальнейшем совершенствовании. «В настоящее время совместно с Минэкономразвития и органами госжилнадзора мы активно работаем над совершенствованием нормативной базы и теми актами, которые определяют направление работы этой службы», — сообщила Олеся Лещенко.

Выступивший следом начальник инспекции по контролю за ходом реформирования и модернизации ЖКХ департамента аудита регионального развития и ЖКХ Счетной палаты РФ Алексей Глазачев коснулся экономических аспектов функционирования региональных фондов капитального ремонта МКД, экономическое состояние которых вызывает у аудиторов обоснованное беспокойство. «Недавняя проверка работы регфондов показала, что ключевые риски в их деятельности связаны с несбалансированностью программ капремонта, — сказал Алексей Глазачев. — На практике получается, что, с одной стороны, мы говорим, что денег на их осуществление не хватает, а с другой — они накапливаются и зависают в качестве остатков на счетах фондов». К этому добавляются ненадлежащая работа по взысканию задолженностей за взносы и другие сложности.

«Не мы одни видим эти проблемы, — уточнил аудитор. — Сейчас образована рабочая группа, которая должна обобщить этот анализ с тем, чтобы внести соответствующие поправки в действующее законодательство. Это надо сделать как можно быстрее, иначе через несколько лет капремонта может не стать как явления».

Более того, на мероприятии прозвучало мнение, что несмотря на то, что с точки зрения требований законодательства любой капремонт в МКД должен способствовать повышению энергоэффективности, на деле этого не происходит, так как сейчас в работы по дому энергоэффективные мероприятия практически не включаются. Одна из основных причин этого — их затратность. По оценке Фонда содействия реформированию ЖКХ, только базовые энергоэффективные мероприятия обойдутся в 688 млрд рублей в год, или почти в 50% от стоимости текущих программ капремонта.

Далеки от совершенства и правила проведения капремонтов. Так, собственники нередко наталкиваются на необоснованные ограничения, если им нужно провести капремонт частями. Например, отремонтировать часть кровли над одним из подъездов. Эти аспекты, полагают эксперты, также требуют уточнения, и собственникам надо предоставить больше прав при определении порядка проведения ремонтных работ в домах.

Сместить фокус

Одновременно требует реформирования и деятельность надзорных органов, которые следят за порядком в жилом секторе. Сегодня их работа сводится к тому, что они проводят рейды и выписывают по их итогам штрафы. А предупреждать и направлять работу тех, кого они проверяют, сотрудники государственной жилищной инспекции (ГЖИ) в настоящее время не обязаны. Как считает директор Ассоциации «Национальный Жилищный Конгресс» Татьяна Вепрецкая, эту парадигму пора менять. По ее словам, сегодня, к сожалению, не видно индексов качества работы надзорных органов, закон этого не требует. Между тем, такие индексы должны быть поставлены в основу оценки деятельности сотрудников службы. А они, в свою очередь, в ходе проверок должны фиксировать факторы или индикаторы риска, которые ведут к жилищным нарушениям. «Индикаторы риска — наверное, самое главное требование. И ГЖИ будут проводить новые профилактические работы, которые должны предотвратить угрозы. Индикаторы будут соответствовать принципу, что главное — предотвратить нарушение, а не его последствия. Очень надеемся, что все изменения, которые определяют работу органов надзора, будут это учитывать», — подчеркнула Татьяна Вепрецкая.

Приоритет за управляющими

По мнению юриста правового департамента ЮБ «Константа» Араза Рзаева, проблемы, возникающие в сфере управления МКД, можно разделить на четыре блока. Так, самой острой проблемой для многих управляющих компаний (УК) является то, что они вынуждены осуществлять свою деятельность по тарифам, установленным много лет назад и не соответствующим рыночным условиям. «В качестве решения мы видим закрепление права УК на индексацию платы за содержание общего имущества с учетом индекса потребительских цен», — отметил он.

Далее, на сегодня 99% проверок, которые осуществляются сотрудниками надзорных органов, носят внеплановый характер. Отчасти такая ситуация — следствие того, что ГЖИ приходится реагировать на каждое обращения граждан. Причем очевидно, что значительная часть таких обращений не вполне обоснована. Поэтому одно из предложений — установить порядок, при котором проверку предваряло бы обращение в управляющую организацию. Из этого, по словам Араза Рзаева, вытекает необходимость введения на уровне ЖК РФ «претензионного» порядка рассмотрения жалоб жилинспекцией и только от собственников жилых помещений. Пока же ситуация складывается таким образом, что УК зачастую не знает о существующих проблемах жильцов, поскольку жители жалуются в жилинспекцию напрямую, даже не обратившись предварительно в свою УК или не дождавшись официального ответа от нее.

В-третьих, сегодня в обязанность управляющим организациям вменено предоставлять ресурсоснабжающим организациям, с которыми у собственников «прямые» договоры, персональные данные собственников МКД. По мнению эксперта, такой порядок является обременительным и необоснованным и следует отменить эту обязанность.

Наконец, давно пора обеспечить беспрепятственный доступ в помещения в МКД при отсутствии собственника помещения для выполнения аварийных работ, а также для плановой проверки общего имущества (газового оборудования, вентиляции и т. д.). В первом случае предложено создать комиссию, которая будет состоять из представителей полиции, МЧС и совета МКД либо любых двух собственников. И в случае угрозы причинения вреда жизни, здоровью и имуществу граждан управляющая организация при участии этой комиссии сможет вскрывать такие помещения и в отсутствие собственников. А в случае препятствования доступу для проверки общего имущества (газового оборудования, вентиляции и т. д.) эксперт предлагает упрощенный порядок судопроизводства. По результатам рассмотрения заявления управляющей организации суд выдает судебный приказ об обеспечении доступа в помещение и направляет данный приказ собственнику. Если собственник не согласен с указанным приказом, то он может написать ходатайство о его отмене, и в этом случае спор об обеспечении доступа рассматривается в общем порядке.

По общему мнению участников семинара-конференции, в условиях постоянного изменения законодательства, растущих долгов за жилищно-коммунальные услуги и недоверия со стороны собственников помещений многие УК сегодня просто вынуждены выживать, не заглядывая в будущее. Однако если закрыть глаза на проблемы сейчас, то завтра ситуация может еще больше ухудшиться. Пока же приходится констатировать, что в сфере управления недвижимостью царит «смесь СССР с диким капитализмом», ни в одном регионе нет ни одной УК, которая бы работала цивилизованно, получала прибыль в рамках коммерческой деятельности и открыто ее отображала. Все крутятся как могут, балансируя на грани законности. Но это путь в никуда, и никаких долгосрочных перспектив у сферы управления МКД быть не может, если не создать нормальные условия для деятельности УК и других низовых управленческих структур.

Татьяна Вепрецкая, директор ассоциации «Национальный жилищный конгресс»:

«У нас замечательные инициативы, но плохая реализация. Должны быть простые решения и штрафы за их неисполнение. А управляющие организации должны в первую очередь осуществлять сервисные функции»

Елена Шерешовец, практикующий юрист, эксперт в сфере ЖКХ:

«Проблем в сфере ЖКХ много: и дебиторка, и гнет надзорных органов, и законодательство, которое принимается без учета интересов управляющих недвижимостью, кадровый голод, разобщенность участников рынка. Чтобы их решать, работникам сектора необходимо объединиться. И если нас будут сотни, тысячи, то нас точно услышат»