Прощание с Афоней: процессам управления многоквартирных домов пора вырасти из традиций советского ЖЭКа

Председатель комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам Галина Дзюба напомнила, что качество управления МКД — важнейший показатель при исчислении индекса качества жизни российских городов. Она убеждена в необходимости объединения управляющих компаний в ассоциации, поскольку только сообществам во взаимодействии с профильными структурами органов власти по силам формировать общие профстандарты и продуманные предложения по справедливой, обоснованной тарификации (потому что с заниженными тарифами трудно ожидать качественных услуг), предлагать целостные управленческие решения для отрасли по подготовке кадров, образовательным программам и пр.

Насущная задача сегодня — повышение авторитета и привлекательности отрасли ЖКХ в социуме. Решению данной задачи должны способствовать и органы региональной власти, в том числе через продвижение соответствующих позитивных сюжетов и новостей в СМИ. «Также нужна активная профориентационная работа в школах, среди молодежи», — подчеркнула Галина Дзюба.

Ставка — на цифровизацию

Координатор НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу, председатель комиссии Общественной палаты Новосибирской области по вопросам ЖКХ, градостроительства и дорожного комплекса Максим Федорченко указал на низкое качество работы значительной части УК. С его точки зрения, решение, во-первых, в повышении профессионального уровня кадрового состава УК (в том числе посредством внедрения института независимой оценки квалификации), а во-вторых, в предоставлении управляющим организациям по-настоящему полной, комплексной и исчерпывающей технической и прочей информации о тех объектах, которые находятся у них в управлении. «Важная роль в этом отводится цифровизации», — заявил Максим Федорченко. Необходимо, чтобы вся информация об объекте аккумулировалась в составе единой информационной модели на этапе проектирования, актуализировалась на этапе строительства и, не теряясь, переходила — в той же модели — эксплуатирующим компаниям. Разумеется, от УК, в свою очередь, требуется наличие специалистов, обладающих навыками работы с инфомоделями.

«В данной работе не обойтись без поддержки профессиональных объединений управляющих компаний, — добавил Максим Федорченко, — но это должны быть УК высокого уровня: именно с ними можно эффективно нарабатывать экспертные мнения, готовить инициативы по совершенствованию действующего законодательства».

К саморегулированию — на добровольной основе

Президент Ассоциации управляющих компаний «Наследие» Владимир Ермола напомнил, что в марте в Общественной палате РФ состоялась стратегическая сессия по вопросам деятельности общественных организаций в сфере управления жилой недвижимостью с участием депутатов Госдумы, руководителей департаментов Минстроя РФ и 50 профильных российских ассоциаций. «Основной идеей сессии стало внедрение добровольного саморегулирования в данной отрасли, развитие ассоциаций по управлению жилой недвижимостью», — отметил Владимир Ермола.

При этом саморегулирование не должно заместить государственное регулирование, у которого в любом случае останется основная роль. Главное — во взаимодействии с профессиональным сообществом, с опорой на его опыт и рекомендации повысить эффективность и прозрачность управления отраслью, улучшить систему стандартизации и контроля.

«Мы видим и поддерживаем добровольные объединения управляющих организаций; уверены, что за ними — будущее», — в свою очередь, подчеркнул председатель Совета по профессиональным квалификациям в сфере ЖКХ, председатель комиссии по государственному строительству и местному самоуправлению Московской городской Думы Александр Козлов. Признавая важность повышения профессионального уровня управленцев, он уточнил, что в соответствии с недавними изменениями в Жилищном кодексе, до 1 марта 2028 года всем руководителям УК предстоит пройти независимую оценку квалификации. «Сейчас в регионах уже происходит «обкатка» этой процедуры, чтобы к плановому сроку не случилось «шоковой терапии», — сообщил Александр Козлов.

Начальник Государственной жилищной инспекции Новосибирской области Александр Полищук напомнил, что профессиональные сообщества, саморегулируемые организации в любой сфере имеют как преимущества, так и недостатки. Плюсы: повышение качества услуг через установление стандартов деятельности, эффективный контроль через применение дисциплинарных мер к нарушителям, снижение нагрузки на органы государственного контроля за счет передачи части их функций СРО. Минусы: возможные административные барьеры и бюрократические процедуры, связанные с членством в СРО и предоставлением соответствующей отчетности. На взгляд спикера, сегодня имеет смысл опробовать на практике отдельные элементы усиления роли и полномочий профессиональных сообществ, отработав их взаимодействие с органами власти в рамках пилотных проектов.

Капремонт: «лечение» — после обследования

Заместитель министра ЖКХ и энергетики Новосибирской области Эдуард Щербаков призвал руководителей УК активнее использовать технические обследования при планировании капитального ремонта общего имущества МКД: «Это поможет определить справедливую очередность проведения работ, а также правильно спланировать деятельность по текущему и поддерживающему ремонту в ходе эксплуатации, обеспечив эффективное расходование средств собственников жилья».

Еще в сентябре 2024 года в ст. 167 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения в части регулирования организации и проведения капитального ремонта общего имущества в МКД; они, в частности, позволяют формировать и корректировать планы капремонта на основании результатов технических обследований МКД.

По сведениям замминистра, в Новосибирской области обследование технического состояния МКД имеет статус вида работ в составе капитального ремонта, и собирать дополнительные деньги на эту работу жителям не надо: предусмотрен механизм возмещения средств Фонда модернизации ЖКХ, истраченных на проведение обследований, за счет регионального бюджета. За прошлый год в регионе обследовано техническое состояние 1 557 МКД, в 2026 году планируется обследовать еще 1 613 домов.

Если есть необходимость, собственники МКД вправе не дожидаться планового обследования, а провести его раньше, по собственной инициативе; только делать это придется уже за свои деньги.

Бороться за кадры и улучшать сервис

«Первая наша системная проблема — низкое качество услуг, являющееся следствием недостаточной квалификации кадров. Жители жалуются, что порой в УК не с кем даже нормально поговорить. И зачастую это правда, потому что нормальные специалисты, молодежь не хотят идти в отрасль», — заявил вице-президент Ассоциации «Наследие» Андрей Малов.

По данным одного из профильных учебных заведений, из прошлогоднего выпуска молодых специалистов в сферу ЖКХ пошли работать не более 30%. Это вице-президент «Наследия» объяснил постоянной борьбой за кадры между управляющими компаниями и девелопментом, которую девелопмент стабильно выигрывает, поскольку дает людям в несколько раз более высокие заработки, да и сам образ вакансий у застройщиков выглядит привлекательнее, чем в ЖКХ, где сотрудники ассоциируются у остальных граждан в лучшем случае с сантехником Афоней из старого советского фильма.

Чтобы переломить эту ситуацию в пользу ЖКХ, необходима разъяснительная работа. «Мы встречаемся со студентами и доказываем им, что современное ЖКХ сильно отличается от того, которое было показано в «Афоне», — рассказал Андрей Малов. — Мы применяем новые, современные материалы и технологии, развиваем менеджмент — и на самом деле являемся прогрессивной отраслью».

Вторая общая проблема — морально устаревшая (во многих региональных УК) система клиентского сервиса, отметил Андрей Малов. У большинства компаний нет даже минимальных технических возможностей для отслеживания заказов, создания их электронной истории с последующим автоматизированным ее использованием и т. п. «Во всех управляющих компаниях должна быть своя «служба заботы», доступная и понятная клиентам, и должен действовать единый стандарт, регламентирующий данный сервис для всех объектов», — указал он.

К сожалению, часто УК занимаются чем угодно, только не развитием сервиса. «Большую часть времени мы отбиваемся от конкурентов, которые через заниженные тарифы, посредством серых схем пытаются «переголосовать», забрать под свое управление многоквартирные дома», — рассказал Андрей Малов. По его словам, приходится разъяснять собственникам, что занижение тарифов губительно влияет на эксплуатацию домов и за какое-то время способно в том числе снизить рыночную стоимость их жилья.