Эволюция собственника: активность жильцов как важная составляющая эффективного управления МКД

Альберт ШАГИЗИГАНОВ, генеральный директор АО «УК Наукоград»:

Одна из главных целей идущей уже более десяти лет реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) — создание так называемого института эффективного собственника. Но складывается ощущение, что сами владельцы жилья не только не понимают, что это такое, но и не хотят принимать участие в самоуправлении многоквартирным домом (МКД). Более того — и к самой реформе отношение у многих отрицательное, а формулировка «перевод отрасли ЖКХ в рамки рыночных отношений» вызывает лишь ассоциации с вечно растущими тарифами в платежных квитанциях.

Давайте разбираться, так ли это на самом деле. Начнем с основных участников процесса управления МКД. Кто в этом должен быть задействован? Первое — государство как организационно-экономический механизм. Второе — собственники в роли потребителей жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ). Третье — управляющие компании (УК) или товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Очевидная роль собственника

Государство продолжает выступать основным регулятором сферы ЖКХ — утверждает план мероприятий по развитию, контролирует выполнение норм и т.д. Но основная задача проводимой реформы — становление самоуправления в каждом доме, что позволит решать локальные вопросы без вмешательства государства. Почему это более эффективно? Потому что нет общих решений, все дома — разные («возраст», состояние коммуникаций, необходимость ремонта и пр.), и круг задач определяется исходя из потребностей жителей.

У владельцев недвижимости теперь есть выбор как формы управления домом, УК, так и способов оптимизации личных и общедомовых расходов. И от правильности данного выбора будет зависеть не только состояние дома, но и сумма, указанная в платежной квитанции. Сегодня это уже моветон — возмущаться по поводу высоких тарифов, поскольку собственники при участии УК могут регулировать данные цифры. Характерный пример: на сегодняшний день износ теплосетей и водопровода приводит к убыткам в размере 300 млрд рублей в год, которые компенсируются тарифами. Есть участки коммуникаций, которые числятся на балансе ресурсоснабжающих организаций, но часть из них является общедомовым имуществом. Потеря тепловой энергии или воды часто происходит именно на тех участках, которые числятся на балансе МКД. Ресурсники выставляют отдельные счета за такие утечки, а в квитанциях из-за этого увеличивается сумма по статье «Содержание на общедомовые нужды (ОДН)». И данный вопрос обязательно нужно поднимать на общих собраниях собственников. На деле же происходит так: тарифы растут, жители жалуются… и в лучшем случае меняют управляющую компанию либо переизбирают правление ТСЖ вместо того, чтобы разбираться в причинах. Либо продолжают молча оплачивать потери. Но, к сожалению, большинство россиян пока психологически не готово брать на себя ответственность за содержание своего жилья, за исключением некоторых инициативных групп.

Плюс диджитализация всей страны

Что еще кроме неравнодушия и активности самих жителей необходимо для того, чтобы институт эффективных и ответственных собственников наконец у нас сформировался? Второй важный вектор — это диджитализация. Как известно, технологии сегодня проникают во все сферы, и ЖКХ — не исключение. Внедрение единой автоматизированной информационно-аналитической системы (ЕИАС) позволяет увеличить вовлеченность собственников в общедомовые вопросы: дает возможность в режиме онлайн проводить собрания, отслеживать начисления, оплачивать квитанции и видеть все чеки.

ЕИАС способна упростить организационные моменты и позволяет решать вопросы по дому при помощи мобильного телефона или компьютера. Общие собрания собственников (ОСС) в режиме онлайн дают возможность набрать необходимый кворум и оперативно выполнить поставленные задачи. Без контроля же и инициативы жильцов все процессы по улучшению условий содержания дома будут протекать максимально медленно. Таким образом, ЕИАС значительно расширяет возможности самоуправления.

Помогает наладить коммуникацию и государственная информационная система (ГИС) ЖКХ, объединяющая собственников, управляющие и ресурсоснабжающие организации. Но, к сожалению, пока мало кто из жителей пользуется ее возможностями. Между тем, их достаточно.

Через личный кабинет можно быстро, без дополнительных звонков и визитов в УК получить нужную информацию о перечне услуг и работ по содержанию дома; начислениях и оплатах; состоявшихся ОСС и принятых там решениях; фонде капитального ремонта; субсидиях, льготах и тарифах; совете дома. Кроме того, через ГИС ЖКХ можно удаленно передавать показания индивидуальных приборов учета; оплачивать счета без комиссий; направлять обращения в различные организации, получая электронные ответы в личном кабинете.

Сформировав у себя привычку самостоятельно находить ответы на большинство вопросов в ГИС ЖКХ, собственники отвыкнут обращаться в УК с любым запросом, что снизит нагрузку сотрудников организации и позволит им заниматься более насущными задачами. Это сделает процесс управления более эффективным.

Мы ждем перемен

Повторюсь, что сейчас собственник, потребитель — это главное лицо, которое принимает основные решения по управлению МКД. А компетентная управляющая компания — своего рода инструмент в его руках, исполнитель поставленных задач.

Но без инициативы собственников реформационные процессы ЖКХ в России в принципе невозможны. Цель перемен — максимально вовлечь жильцов в управление своим общедомовым имуществом.

«Владелец жилья — главное лицо, которое принимает основные решения по управлению домом. А компетентная УК — своего рода инструмент в его руках»