Государственная Дума приняла в третьем чтении законопроект о неотложных мерах, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения коронавирусной инфекции.
Этот законопроект был инициирован правительством РФ с целью облегчить положение арендаторов коммерческой недвижимости, многие из которых из-за карантинных мер лишились доходов и не смогли вносить арендную плату. Проект закона предусматривал, в частности, возможность продления аренды (государственного и муниципального имущества) на условиях не хуже тех, что были установлены до эпидемии, а также возможность досрочно расторгать без штрафных санкций договоры с арендодателями (всех видов собственности). Однако представленный к первому чтению законопроект вызвал резкие протесты со стороны собственников и управляющих торговыми и бизнес-центрами, посчитавших документ односторонним.
В открытом письме на имя председателя Госдумы Вячеслава Володина и министра экономического развития Максима Решетникова арендодатели призвали не принимать документ, который, по их мнению, допускал внесудебное лишение арендодателей имущественных прав. Владельцы коммерческой недвижимости указывали на то, что они тоже пострадали от вызванного пандемией кризиса и что в настоящее время в пользу банков заложено большое количество объектов. Лишившись арендных платежей, предприятия отрасли оказались бы под угрозой дефолта по обязательствам перед кредитными организациями, а сотни тысяч работников могли бы остаться без работы. В связи с этим арендодатели считали, что на них также должны быть распространены меры господдержки. Среди таких мер они называли временное освобождение от налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю под объектами коммерческой недвижимости. В противном случае ремонт зданий и инженерного оборудования мог стать в ближайшие годы серьезной проблемой отрасли, поскольку многие собственники недвижимости оказались бы не способны содержать ее в должном состоянии.
Аргументы арендодателей были услышаны, и ко второму чтению депутаты подготовили ряд поправок, делающих законопроект более сбалансированным. Арендаторы по-прежнему смогут до 1 октября текущего года в одностороннем порядке отказаться от договора аренды и не возмещать убытки в виде упущенной выгоды, но при этом обеспечительный платеж останется у арендодателя. При этом право на расторжение договоров получат не все арендаторы, у которых снизился доход, а только субъекты малого и среднего предпринимательства, работающие в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших от коронавируса. Кроме того, право арендатора в одностороннем порядке расторгать договор аренды будет не безусловным. Сначала арендатор должен будет обратиться к арендодателю с предложением о снижении арендной платы и только в случае, если ему будет отказано, требовать расторжения соглашения. Также субъекты малого и среднего предпринимательства получат право на отсрочку выкупных платежей на срок от шести месяцев до одного года в случае приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества.
Генеральный директор управляющей компании Svn Павел Люлин:
«Хорошо и правильно, когда власть сама ищет пути диалога с бизнесом и прислушивается к его нуждам и просьбам. Я поддерживаю инициативу, касающуюся освобождения «белых» компаний в коммерческой недвижимости от налогов хотя бы на полгода и возврата части уплаченных ранее налогов. Сейчас управление недвижимостью находится в тяжелом положении в связи с полной или частичной приостановкой деятельности торговых и офисных центров, поэтому для продолжения работы эти меры очень помогли бы как нашей компании, так и всему сектору управления»
Президент Becar Asset Management Александр Шарапов:
«Рынок ждет поддержки государства там, где она больше всего нужна: в вопросах арендных и ипотечных каникул (если речь идет о государственном имуществе), прямой финансовой поддержки граждан, уменьшения и отсрочки уплаты налогов на время карантина, дотаций банкам (для обнуления ставок на время карантина). Поддержка должна осуществляться не за счет граждан или бизнеса. Разрешение не платить аренду ведет к конфликту между арендаторами и собственниками. Арендатор может идти к банкротству, но собственник придет к банкротству еще быстрее под грузом банковских платежей. Нужны прямые вливания денег от государства в экономику, это помогло бы компаниям удержаться на плаву. Какие меры уже приняты правительствами разных стран с целью противодействия негативным экономическим последствиям, вызванным пандемией COVID-19? Прямая государственная поддержка арендаторов и арендодателей в части арендной платы и ипотеки оказалась весьма ограниченной.
В Нидерландах в настоящее время банки согласились предоставить арендодателям ипотечные каникулы на срок до 6 месяцев, так как собственники вынуждены давать 20-50% скидки арендаторам. В Италии, Австрии и Греции правительства пошли навстречу наиболее уязвимым арендаторам торговой недвижимости и предложили субсидию на аренду помещений и налоговые льготы. Заметьте, власти не требуют от собственников отказа от арендной платы, а дают субсидию арендаторам! Во Франции, Великобритании и Германии были приняты новые законы о COVID-19. Их цель — предотвратить расторжение договоров аренды за невнесение арендной платы в период карантина и обязать стороны договорится о графике погашения задолженности. Аналогичную политику проводят в Турции и Венгрии.
Распространенная практика поддержки бизнеса в условиях пандемии COVID-19 — займы и гранты. В частности, в Великобритании, в Германии и Франции такие выплаты превысили 1 трлн евро. Чаще всего они предназначены для наиболее уязвимых отраслей, включая авиакомпании, туристическую отрасль и ритейл, а также для предприятий малого и среднего бизнеса, частных предпринимателей и микро‑ предприятий с количеством персонала менее 10 человек. В Германии для малого и среднего бизнеса упрощен доступ к кредитам, создан фонд экстренной финансовой помощи для крупных компаний. Отсрочить на 3 месяца платежи по НДС, корпоративному налогу, взносам по социальному обеспечению и другим сборам решили в Нидерландах и Швеции. В Германии компании могут подать заявку на отсрочку налогообложения до декабря 2020 года. Правительство Испании предлагает 75-процентную скидку на отчисления в Фонд социального страхования при увольнении. К сожалению, от нашего государства добиться хоть каких-то дотаций не удается и по сей день.
Справочно:
Полное название законопроекта, принятого Государственной Думой, — «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции»
Номер публикации: №18/21 29.05.2020