Экспертиза капитальности: как защитить постройку от судебных споров и сноса?

Алексей ШАРОВ, управляющий партнер компании «Аверта Групп»:

Действующее градостроительное законодательство подразделяет возводимые на земле строения и сооружения на капитальные и некапитальные. Законом установлено, что некапитальные объекты не имеют прочной связи с землей и могут быть перемещены с одного места на другое без существенного ущерба, а капитальные настолько сильно связаны с участком под ними, что их перемещение в принципе невозможно. Расскажу о проблематике наиболее типичных судебных споров о капитальности, а также попробую наглядно продемонстрировать важность проведения по таким спорам компетентной строительно-технической экспертизы.

Судебные споры о сносе самовольных построек инициируются, как правило, местными органами власти по результатам проведения проверок по контролю за строительной деятельностью. К примеру, в Московской области только в I квартале 2022 года выявлена 421 незаконная постройка, из которых 65 снесено.

Между тем в ряде случаев владелец спорной постройки может успешно противостоять требованиям уполномоченного органа о ее сносе, для чего достаточно заявить довод об отсутствии у спорного объекта признаков объекта капитального строительства (прочной связи с землей и невозможности перемещения).

Успешную реализацию подобной тактики можно увидеть на примере дел №А41- 11026/2020 и №А41-57074/2016, в которых владельцам некапитальных строений (промышленного ангара и торгового павильона соответственно) удалось оспорить позицию местных органов власти, полагавших данные строения подлежащими сносу.

В рамках обоих дел были проведены судебные строительно-технические экспертизы, показавшие отсутствие у спорных построек признаков капитальности, что во всяком случае является достаточным основанием для отказа в претензиях контрольных органов относительно сноса таких построек.

Иным поводом для претензий со стороны государства может являться размещение строения в пределах земельного участка, находящегося на землях с особым регуляторным режимом, устанавливающим ограничения на возведение объектов капитального строительства. Например, такие ограничения установлены в отношении земель лесного фонда (в силу ст. 21 Лесного кодекса РФ). Отметим, что в некоторых случаях запрет на размещение капитальных объектов может быть предусмотрен непосредственно договором аренды.

Судебной практике хорошо известны случаи, когда правообладателям земельного участка удавалось защитить в суде свое право на возведенные на нем постройки, обосновав, что такие постройки являются некапитальными, а следовательно, их размещение не противоречит требованиям закона.

Так, в деле №А41-89844/21 судом был рассмотрен случай размещения 16 строений на лесном земельном участке. В рамках данного дела местная администрация с привлечением профильных органов строительного надзора провела проверку в отношении деятельности арендатора спорного участка и пришла к выводу, что все размещенные арендатором строения имеют признаки капитальных объектов и подлежат сносу. В ходе рассмотрения дела ответчик подверг сомнению выводы надзорных органов, вследствие чего по делу была назначена независимая судебная строительно-техническая экспертиза, которая пришла к выводам об отсутствии у спорных объектов неразрывной связи с землей, а также о наличии технической возможности их перемещения. В удовлетворении исковых требований было отказано, а арендатор подтвердил свое право на законное пользование размещенными на лесном участке строениями.

К аналогичным выводам суд пришел в рамках дела №А41-84220/19. Данный спор также касался порядка использования земельного участка, расположенного на землях лесного фонда. Подмосковный Комитет лесного хозяйства требовал досрочного расторжения договора аренды участка ввиду размещения на нем арендатором капитального строения — двухэтажного нежилого здания. Не заявив о проведении судебной экспертизы, в суде первой инстанции арендатор спор проиграл, но смог настоять на ее проведении в рамках параллельного спора с природоохранной прокуратурой. Проведенная по второму делу судебная строительно- техническая экспертиза полностью опровергла доводы всех государственных органов о капитальном характере спорного строения, установила его некапитальность, что в конечном счете позволило арендатору сохранить как само строение, так и право пользования земельным участком. В удовлетворении обоих исков Комитета лесного хозяйства и природоохранной прокуратуры было отказано в полном объеме.

Приведенные примеры позволяют сделать вывод о том, что с необоснованными требованиями контрольных органов о сносе самовольных построек можно успешно спорить в судебном порядке. В этом, на первый взгляд, нелегком деле на помощь владельцу спорной постройки может прийти довод об отсутствии у нее признаков капитальности, что фактически исключает ее снос в судебном порядке. Проведение компетентной строительно-технической экспертизы для обоснования данного довода является необходимым условием и залогом разрешения спора в пользу владельца спорной постройки.

«Сегодня наиболее распространенным поводом для заявления претензий является возведение постройки без получения на нее разрешительной документации»