Борьба за метры: стоит ли ограничивать минимальную площадь квартир в регионах

Вслед за Москвой и Санкт-Петербургом об установлении минимально допустимой площади строящихся квартир задумались и регионы. С публичным предложением о фиксации в градостроительных нормативах минимальной площади квартир при новом строительстве на территории Новосибирска недавно выступило Управление архитектурно-строительной инспекции (УАСИ) мэрии Новосибирска.

Как напомнил заместитель начальника УАСИ Сергей Зеленцов, действующий СП 54.13330.2022 определяет для новых однокомнатных квартир минимальную площадь 28 кв. м, для двухкомнатных — 44 кв. м, для трехкомнатных — 56 кв. м. Однако данный свод правил носит рекомендательный характер.

Федеральный закон от 30.12.2012 №283-ФЗ устанавливает специальные нормы предоставления общей площади жилого помещения (33 кв. м — на одинокого человека, 42 кв. м — на семью из двух человек, и по 18 кв. м на человека — для семей из трех и более человек) исключительно для сотрудников определенных ведомств при расчете жилищных субсидий или предоставлении государственного жилья.

Вместе с тем следует учитывать указ президента РФ от 07.05.2024 №309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года», которым предусмотрено достижение к 2030 году средней обеспеченности граждан жилой площадью не менее 33 кв. м, а к 2036 году — не менее 38 кв. м на человека. Данный документ обязательно следует учитывать при планировании жилищной обеспеченности всех категорий граждан.

Говоря о ситуации в столице Сибирского федерального округа, Сергей Зеленцов уточнил, что проектом планировки территорий в Новосибирске установлен показатель жилищной обеспеченности на этапе проектирования и строительства жилых домов — 30 кв. м на человека, который используется для расчета уровня обеспеченности территорий объектами социальной, транспортной, коммунальной инфраструктур.

По его словам, инициатива УАСИ сформирована на основе предложений ряда ново сибирских застройщиков и опирается на опыт Москвы, Московской и Ленинградской областей, где для девелоперов установлены минимальные нормативы площади жилья. Действующие ограничения обусловлены тем, что возведение избыточно малых квартир приводит к ухудшению жилищных условий граждан.

Эксперты оценивают нормирование жилой площади по-разному. Так, член совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Дмитрий Обозный считает нормативный запрет на микроквартиры необходимым: застройка «мелкоячеистого» типа приводит к постепенной маргинализации жильцов в таких кварталах.

Эксперт комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Новосибирской области Олег Богатырёв обратил внимание на востребованность небольших квартир у людей, только начинающих свою жилищную карьеру. Если увеличить минимальную площадь, сибирская молодежь банально не потянет покупку, особенно с учетом действующих ипотечных ставок. Кроме того, согласно статистическим данным, средняя площадь вводимых в Новосибирске самых маленьких студий за последние пять лет ни разу не опускалась ниже 28,3 кв. м, а в 2022 году даже достигла 32,5 кв. м. Квартирография жилищного строительства в Новосибирской области в этом плане выглядит лучше среднероссийской: по данным на сентябрь 2026 года, доля строящихся квартир площадью менее 25 кв. м в регионе составляет 4%, тогда как в среднем по России — 6%.

Исходя из этих фактов, вводить предлагаемые ограничения в качестве обязательной нормы, по убеждению Олега Богатырёва, нет необходимости. С тезисом о том, что ситуация не требует дополнительного регулирования, согласен и замминистра строительства Новосибирской области Олег Поскачин. По его оценке, опасаться «маргинализации» не стоит: многоквартирный дом практически никогда не состоит полностью из квартир минимальной площади. Они разные, а значит, необходимая «социальная смешанность» жителей все равно сохраняется.

В свою очередь, координатор Национального объединения строителей и Национального объединения изыскателей и проектировщиков по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко предостерег от спешки с введением ограничений на площадь малых квартир, поскольку они могут затормозить часть жилищных проектов, которые сейчас выходят на старт.

А как в Москве?

Нормативный запрет на проектирование и строительство однокомнатных квартир и студий площадью менее 28 кв. м (без учета неотапливаемых помещений) власти Москвы ввели в августе 2024 года. Новые градостроительные нормы призваны ограничить распространение малогабаритного жилья и мотивировать застройщиков проектировать больше семейных квартир.

По данным аналитиков компании «Метриум», в массовом сегменте столичного рынка запрет на микроквартиры привел к самому сильному сокращению предложения. В августе 2024 года застройщики комфорт- класса предлагали 5,3 тыс. студий, а к августу 2026-го — 1,5 тыс. лотов (-72%). Ни один другой формат не показал столь заметного спада: предложение однокомнатных квартир сократилось на 61%, двухкомнатных — на 54%, трехкомнатных — на 39%, а многокомнатных — на 17%. Доля студий в структуре массового предложения упала с 23% до 16%, при этом их средняя площадь за два года выросла с 24 до 26 кв. м.

«Для массового сегмента запрет на жилье менее 28 квадратных метров обернулся ощутимым сужением покупательской аудитории и ростом минимального бюджета покупки, — отмечает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. — Компактные студии долгие годы служили главным стартовым трамплином для молодых специалистов, студентов и покупателей с ограниченным начальным капиталом. Законодательный запрет на малометражные лоты отсек от первичного рынка людей с минимальным бюджетом, которые не могут позволить себе приобретение полноценной однокомнатной квартиры». В итоге часть этого спроса перешла в подмосковные проекты и старый вторичный фонд, а девелоперам комфорт-класса пришлось перестраивать квартирографию, чтобы удержать баланс между доступной ценой и увеличенным метражом, указал он.

По данным «Метриума», в Новой Москве сокращение предложения студий оказалось самым масштабным среди всех типов жилья. В августе 2024 года девелоперы Троицкого и Новомосковского округов экспонировали 3,8 тыс. студий, а к августу 2026-го их число сократилось до 1,1 тыс. лотов (-71,1%); доля этого формата в общей структуре предложения Новой Москвы снизилась с 18,1% до 9,2%, при этом средняя площадь лота выросла с 24,4 до 27,7 кв. м (+13,5%).

В сегменте бизнес-класса новые ограничения сказались меньше. Здесь объем предложения студий просел всего на 12% — с 3,1 тыс. в августе 2024 года до 2,7 тыс. в августе 2026-го.

Премиальный сегмент показал обратную динамику: за два года предложение студий здесь выросло быстрее остальных планировок. В августе 2024 года на «первичке» экспонировалось 342 премиальные студии, а к августу 2026-го их число взлетело на 51%, достигнув 515 лотов. В структуре премиального предложения доля студий увеличилась с 5% до 6%, при этом средняя площадь компактного лота выросла с 32,1 до 33,7 кв. м.

«В премиальном сегменте студии выполняют иную функцию и ориентированы на состоятельную аудиторию, которая приобретает такую недвижимость для подрастающих детей, сдачи в аренду или в качестве городского жилья формата «рядом с офисом», — поясняет коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. — Градостроительный запрет на микростудии почти не затронул премиум-класс, так как жилье малой площади (20-25 кв. м) и не было характерно для него: в премиуме площадь студий ближе к метражу компактной однокомнатной квартиры в массовом сегменте».