Время покажет: как комплексно достичь разумного баланса между общественным

Основными целями комплексного развития территорий (КРТ), заложенными в Градостроительном кодексе (ГрК) РФ (ст. 64), является обеспечение сбалансированного и устойчивого развития, повышение качества городской среды, улучшение внешнего облика и иных характеристик объектов капитального строительства городских территорий.

Действие закона 494-ФЗ направлено в первую очередь на аварийное и ветхое жилье, затрагивая также и жилье с высокой степенью физического износа, критерии которого должны быть определены субъектом РФ. В соответствии с законом, есть три уровня принятия решения о КРТ: 1) федеральный (правительство РФ); 2) региональный (правительство субъекта РФ); 3) муниципальный (глава местной администрации). Постановление правительства РФ от 14.07.2021 №1184 затрагивает «верхний» — федеральный — уровень принятия решения. Здесь ключевое действующее лицо — Минстрой России, осуществляющий подготовку решения федерального правительства, в том числе на основании предложений, исходящих от регионов. Спектр действия постановления ограничен территорией, находящейся в федеральной собственности. В то же время оно распространятся также на те региональные территории, развитие которых планируется осуществлять в рамках приоритетных инвестиционных проектов субъектов РФ с привлечением средств федерального бюджета. Как сложится и насколько эффективной будет практика применения законодательства о КРТ, сейчас спрогнозировать сложно — все покажет время.

В любом случае, в решении о КРТ (ст. 67 ГрК РФ) определяется перечень объектов капитального строительства, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, в том числе перечень объектов, подлежащих сносу или реконструкции, включая многоквартирные дома (МКД).

Во-первых, для включения или исключения МКД из решения о КРТ установлено проведение общего собрания собственников МКД (только в отношении домов, не признанных аварийными), и далее окончательное решение о КРТ принимается с учетом результатов такого собрания. Правда, остается неясным, как на практике это требование будет реализовано, поскольку жилой дом может находиться в центре подлежащей развитию территории, и как это скажется на внешнем облике будущего микрорайона.

Во-вторых, ч. 6. ст. 68 ГрК РФ предусматривает обязательство лица, заключившего договор о КРТ, создать или приобрести жилые помещения для их предоставления гражданам взамен жилых помещений, освобождаемых ими в соответствии с жилищным законодательством, а также обязательство уплатить денежные средства для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в МКД, признанных аварийными и подлежащими сносу.

И в-третьих, одним из главных этапов реализации решения о КРТ являются подготовка и утверждение проекта планировки территории (ППТ). Именно в ППТ и содержатся требования, обязательные в соответствии с градостроительной документацией и местными нормативами градостроительного проектирования как по параметрам жилой застройки, так и по обеспечению жителей объектами коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. В данном случае у жителей отдельно взятой территории имеется возможность участвовать в обязательной при утверждении ППТ процедуре общественных обсуждений (ст. 5.1., ст. 46 ГрК РФ). В ходе процедуры общественных обсуждений каждый житель может высказать и представить свои обоснованные замечания и предложения, касающиеся улучшения архитектурно-градостроительных характеристик жизнедеятельности района. Как неоднократно подчеркивал в своих решениях Конституционный суд России, достижение разумного баланса между и частным интересами общественным и частным интересами является приоритетной целью градостроительного законодательства, деятельности в этой сфере органов государственной и муниципальной власти. Также в ст. 66 говорится о том, что принять решение о КРТ может правительство РФ. Это может быть сделано и в отношении участков, и в отношении недвижимости, находящихся в федеральной собственности. Если же развитие территории проходит на региональные средства, то решение принимает высший орган исполнительной власти региона. В ст. 70 ГрК РФ «Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей» говорится, что «в границы КРТ не могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не принадлежащие таким правообладателям, если иное не предусмотрено настоящей частью».

Также есть объекты, которые невозможно изъять при КРТ. К примеру, это может быть новостройка. Важно отметить, что правоприменительной практики по изъятию земельных участков сегодня нет, точно не определены и этапы возмещения убытков тем, у кого изымаются участки. Сегодня изъятие стоит рассматривать как исключительную меру. Вообще, нужно ориентироваться на закон и рассматривать каждый случай индивидуально. Отмечу, что закон только начинает работать и пока мы видим мало практического опыта его применения.

Некоторые вопросы до сих пор остаются неясными и на местах. Напомню, что на уровне каждого субъекта РФ должен быть принят целый массив законодательных, а также подзаконных нормативных актов, развивающих и конкретизирующих порядок принятия и реализации решений о КРТ. Так, к примеру, у нас в Татарстане большие изменения были внесены в республиканский закон «О градостроительной деятельности». В то же время в развитие этого закона должен быть принят ряд нормативных актов кабинета министров РТ, в которых как раз и должна содержаться вся практическая конкретика. Их отсутствие сейчас и не дает возможности начать полноценную реализацию проектов КРТ в нашей республике.

Безусловно, развитие и реализация механизмов КРТ в стране в целом ведет к социально-экономическому росту. Это и развитие городской среды, и увеличение показателей жилищного строительства, развитие нежилых территорий, создание необходимой инфраструктуры, повышение экономических показателей за счет развития территорий и создания агломераций. Для того чтобы он достигался, необходимо учитывать интересы всех сторон — и населения, и бизнеса, и власти. Политика в области градостроительства должна быть социально ориентированной. В процессе КРТ население обеспечивается детскими садами, школами, медицинскими и другими услугами. Так создается среда, максимально удобная для жизнедеятельности людей, применяются новые технологии, которые в том числе могут обеспечить снижение стоимости «квадрата», а значит, сделать жилье более доступным для разных социальных групп.