В Москве обсуждают идею устраивать парковки на первых этажах жилых домов.
Московские парковки перестанут закапываться под землю вследствие дороговизны работ. С таким заявлением выступил заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин. По словам заммэра, подземные парковки (разумеется, речь о комплексах, возводящихся за счет горбюджета) слишком дороги — стоимость одного машиноместа обходится бюджету в сумму около 1,5 млн рублей. В результате жители их не покупают. Город еще с 2013 года отказался от строительства за счет бюджета домов с подземными гаражами. Но плоскостные парковки тоже не выход — городская земля слишком дорога, чтобы занимать ее машиноместами. Сегодня рассматривается новый вариант: парковочное пространство будет размещаться на первых этажах, а жилье — начиная со второго. По расчетам градоначальников, затраты на строительство машиномест на первых этажах будут вполовину меньше, чем при подземном строительстве. Правда, чтобы такое стало возможным, необходимо внести изменения в СанПиНы, определяющие требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, и СНиПы. Если такие изменения «пройдут», то парковки на первых этажах появятся по всей стране в массовом порядке.
Новая идея, в принципе, участникам рынка нравится, но, как говорил известный киногерой, торопиться не надо. Отказ от подземного паркинга разумен не всегда. «Многое зависит от проекта, — поясняет генеральный директор агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. — При проектировании паркинга на первых этажах необходим технический этаж (между паркингом и жилыми этажами — «СГ»), который позволяет соблюсти шумовые и экологические нормы. Но в условиях ограничения высотности для застройщика это означает сокращение количества продаваемых квартир. «То на это» и получается — проще вырыть подземный паркинг». Если элитный проект реализуется в центре, застройщик все равно будет делать подземный этаж, потому что не сможет строить выше, чем разрешено, а потеря продаваемых квадратных метров может и не покрыть экономии на подземных работах, резюмирует Могилатова.
Понятно, что «элита», да еще и в центре, живет по своим законам, и паркинги на первых этажах скорее станут выбором проектов эконом-класса. «Если в Москве экономика проектов позволяет им уходить под землю, то в области обеспечение парковочными местами возможно чаще всего только за счет многоуровнего паркинга, — рассказывает директор проектного управления ГК «САПСАН» Дмитрий Иванов. — Себестоимость одного места на таком паркинге можно обозначить сегодня на уровне 450 тысяч рублей. Но многоуровневые паркинги обычно строятся на окраинах жилых массивов, то есть на приличном удалении от домов. Вместе с тем, отмечает эксперт, пока непонятно, во что это выльется с точки зрения реализации — насколько усложнится конструктив, и как это скажется на цене, при панельном домостроении, например, первый этаж неизбежно придется выполнять в монолите. Но, в целом, Дмитрий Иванов настроен оптимистично: «Мы ждем проекта изменений в СНиПы, чтобы начать предварительные расчеты».
Впрочем, СНиПы, по словам директора по проектированию компании Rose Group Сергея Крючкова, не самая большая проблема. «По нынешним нормам, размещать парковки на первых этажах жилых зданий не запрещено, и ограничения действуют только на парковки непосредственно под жилыми помещениями, — говорит он. — С этой точки зрения первый этаж не отличается от любого другого: в подземном пространстве здания точно так же нельзя делать автостоянку, если первый этаж жилой». Поэтому, по мнению Крючкова, проблема размещения парковок на первом этаже может быть решена и в рамках действующей нормативной базы, например, при помощи устройства между первым парковочным и следующим жилым этажом нежилого пространства любого назначения. Это может быть и коммерческое общественное пространство, и технические помещения. Главное, чтобы между парковкой и квартирами было не одно перекрытие, а два. При этом промежуточный этаж необязательно должен иметь полноценную проходную высоту. «Если говорить о предлагаемых нововведениях, то, возможно, власти предлагают отменить правило обязательно прокладывать между автостоянкой и квартирами нежилое пространство, — предполагает Сергей Крючков. — Это позволило бы обустраивать гаражи на первых этажах жилых домов в рамках реконструкции, например, вместо неликвидных коммерческих помещений».
На рынке уже есть несколько пилотных проектов — паркинги на первых этажах жилых домов в микрорайоне 5А Зеленограда и известный проект ЖК «легенда №18» в Новой Москве, построенный на многоэтажной парковке. «Это интересный проект — дом на парковке. Идеология создания пришла к нам из Китая, — рассказывает заместитель генерального директора по капитальному строительству ГК «КРОСТ» Денис Капралов. — Жилая часть и парковка разделены этажом нежилого назначения, где будут размещены различные мастерские. К тому же, жители в свое распоряжение получают парк на крыше паркинга».
Конечно, при проектировании таких паркингов в массовом порядке, отмечает президент ассоциации АКОН Сергей Креков, необходимо будет учесть массу технических требований. Например, пожар в паркинге на первом этаже гораздо опаснее, чем в подземном гараже. Важным является и вопрос кондиционирования. Нужно продумать парковки на первых этажах так, чтобы выхлопные газы не поднимались к окнам квартир верхних этажей. Необходимо, чтобы воздушные коридоры не имели соединения с общедомовой системой кондиционирования и выходили на крышу объекта. Также придется решить проблему шума как от самих автомобилей, так и от открывающихся ворот. «Важно обратить внимание на разницу температурных режимов и вопросы энергопотребления, — добавляет Креков. — Если подземные паркинги почти не требуют отопления, то паркинг же на первом этаже придется сильно прогревать зимой и сильно охлаждать летом, что будет затратно с точки зрения эксплуатации». И все же, при всех сложностях паркинги на первых этажах выглядят если не панацеей, решающей парковочные проблемы многоквартирных домов, то уж точно одним из разумных решений. Осталось дождаться их включения, к примеру, в реестр типовых рекомендованных проектов для массового жилья.