Shutterstock/FOTODOM
Традиционно рынок строительства остается достаточно консервативной отраслью, где уже испробованное и дешевое, но рабочее решение, часто становится приоритетным критерием выбора используемого материала. Однако не меняться вместе с ускоряющимся прогрессом невозможно. Устойчивость бизнеса уже сейчас начинает зависеть от возможности увидеть перспективы инновационных решений, позволяющих снизить риски рекламаций. О том, на что важно обращать внимание уже сейчас «Стройгазете» рассказал партнер, региональный директор, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership Павел Якимчук.
Жилое строительство в России в настоящий момент сталкивается с периодом охлаждения после «перегретого спроса». Сравнивать ситуацию с глобальным кризисом, к примеру, 2008 года не приходится, однако отрасль находится в стадии серьезной трансформации модели формирования спроса и финансирования. Ключевые проблемы – сохранение рыночных ипотечных ставок на высоком уровне и прекращение или ужесточение требований по оставшимся льготным программам, которые ранее существенно стимулировали спрос на покупку жилой недвижимости. По данным аналитиков «Метриум», в I квартале текущего года, выручка в сегменте массового жилья сократилась за год почти на 37%. Кроме того, рост стоимости строительных материалов, инженерного оборудования и логистики продолжает снижать маржинальность девелоперов. В таких условиях возникновение рекламаций для бизнеса стало гораздо более болезненным, чем несколько лет назад, поскольку рост стоимости ошибки увеличился фактически на всех этапах реализации проекта – от производства до сервиса.
Чувствительной темой является и рекламации из-за систем пожаротушения, поскольку даже небольшая их неисправность способна привести к затоплению объекта, остановке эксплуатации помещения, ущербу, судебным разбирательствам и проблемам со страховыми компаниями. Как показывают отраслевые исследования, самая частая проблема – отказ металлических противопожарных труб вследствие коррозии. Причем каждый ремонт увеличивает последующую частотность протечек. Международные кейсы на примере коммерческой недвижимости показывают, что только в одном помещении протечки из-за коррозии труб способны генерировать убыток около 40 тыс. долларов в год.
Как правило, неисправности проявляются не в момент монтажа системы, а в период последующей эксплуатации. По данным VdS (немецкая компания, специализирующаяся на пожарной безопасности), через 12,5 лет серьезные проблемы с коррозией возникают у 73% стальных систем пожаротушения. Однако в случае некачественного монтажа, протечки могут возникнуть «уже через два года после установки». Помимо протечек, коррозия оказывает негативное влияние и на производительность системы пожаротушения (за счет снижения эффективного диаметра труб), в результате чего при активации объем подаваемого огнетушащего вещества может быть существенно ниже проектных значений. Это может быть фатальным, особенно для групп помещений с высокой степенью опасности развития пожара.
Для снижения риска возникновения рекламаций, на рынке все чаще начинают применяться полимерные пожаростойкие трубы, не подверженные возникновению коррозии и отличающиеся продолжительным периодом безремонтной эксплуатации по сравнению со стальными аналогами.
Сталь исторически считалась стандартом противопожарной безопасности. Однако развитие технологий производства полимерных труб подталкивают рынок в сторону решений, которые на горизонте нескольких десятков лет эксплуатации оказываются более выгодными и эффективными с точки зрения пожарной безопасности. К примеру, срок службы стальных труб зависит от большого количества факторов: тип и качество используемого огнетушащего вещества (вода или другие агенты), окружающая влажность в помещении, содержание кислорода и других коррозионно активных элементов в воде, а также наличие сильного электромагнитного поля поблизости. Все факторы вместе могут приводить к достаточно быстрой деградации стальных труб в следствие коррозии. Полимерные трубы лишены этого недостатка и сохраняют свои свойства в течение 50 лет.
Под данным исследования FM Global, международной страховой и инжиниринговой компании в сфере противопожарной безопасности, коррозия занимает пятое место в рейтинге причин отказа металлических противопожарных систем. В рамках анализа 155 случаев утечек в спринклерных системах, было установлено, что примерно 40% этих случаев были вызваны микробиологически индуцированной коррозией. Таким образом, применение металлических труб в системах пожаротушения приводят к высокому риску возникновения регулярных аварийных ситуаций и рекламаций в течение жизненного цикла здания. Важно понимать, что это не просто стоимость замены трубы, а чаще всего — стоимость устранения последствий аварийных протечек, простой оборудования и упущенная выгода, а также репутационные потери для владельца объекта.
По рыночным оценкам, стоимость прямого ремонта системы пожаротушения может составлять от 500 тыс. до 1 млн рублей. К этой сумме стоит прибавить дополнительные затраты на строительно-монтажные работы для вскрытия потолков, разбор отделки и т.д. – минимум 200 тыс. рублей. Далее идет ущерб от воды, который сказывается на состоянии отделки, ИТ-инфраструктуры, оборудования и других активов. И в дополнение – стоимость простоя объекта, которым невозможно пользоваться в период устранения проблемы, выражаемый в виде упущенной выгоды. Средняя стоимость такой рекламации в жилом многоквартирном доме составляет от 500 тыс. до 5 млн рублей. Экономика простая – 5 тыс. рублей стоимости трубы превращается в 5 млн рублей убытков, так как чаще всего это не локальная проблема, а целая совокупность затрат.
Таким образом, с точки зрения устойчивости бизнеса в текущих условиях, переход на новые материалы может стать инвестицией в надежность работы инженерных систем в процессе эксплуатации. Как правило, в строительстве принято доверять проверенным и апробированным решениям, однако экономическая ситуация и растущая от года к году цена ошибки глобально трансформирует подходы к поиску партнеров и поставщиков. В моменте стоимость перехода на системы пожаротушения из полимерных пожаростойких труб может оказаться немного дороже использования привычных систем. Однако среднесрочный период показывает уже серьезную разницу в стоимости эксплуатации, так как ключевую ценность для владельца объекта формирует не стоимость самого оборудования на этапе закупки и монтажа, а стоимость устранения последствий — даже редкие протечки способны нивелировать любую экономию на небольших капитальных затратах. Именно поэтому так важно смещать фокус внимания с цены монтажа на стоимость жизненного цикла и компенсацию возможных аварий.