Прошлый год стал тяжелейшим для всей российской экономики. При этом стройкомплекс закончил его пусть с небольшим, но все-таки ростом. А уже в начале этого года ввод жилья в эксплуатацию вырос в стране на 15%. Сегодня в работе у застройщиков почти 100 млн «квадратов» многоквартирных домов, при этом объем нового строительства вырос почти в два раза. Есть ли в такой ситуации острая необходимость в государственной поддержке? Об этом и многом другом в эксклюзивном интервью «Стройгазете» рассказал депутат, член совета Госдумы РФ, руководитель фракции «Справедливая Россия» Сергей МИРОНОВ.
«СГ»: Сергей Михайлович, какой должна быть эффективная государственная жилищная политика? Как, на ваш взгляд, власть решает сейчас «квартирный вопрос» россиян?
Сергей Миронов: Непросто здесь дать однозначную оценку. По последним данным Росстата в улучшении жилищных условий нуждается свыше четверти российских домохозяйств. Много это или мало? С одной стороны, немало. С другой, судя по опросам за последние годы, доля граждан недовольных жилищным положением значительно сократилась. Что касается молодежи, то социологи утверждают, что в этой категории 84% довольны своим жильем.
Неужели так все замечательно? Увы! Дьявол прячется в деталях, а они состоят в том, что порядка 90% покупателей квартир по льготной ипотеке — бездетные, но при этом состоящие в браке, которые преимущественно выбирают студии и однушки. Это молодые семьи, доходы которых не позволяют рассчитывать на большее. Без сомнения, для молодоженов это неплохой вариант. С милым рай и в шалаше, а тут не шалаш, а отдельная жилплощадь со всеми удобствами. Чего еще желать?! Но проходит год-другой, рождается ребенок, он растет, и любимая квартира становится тесной и неудобной. Переехать в новую, более просторную? А как, если за эту кредит еще не выплачен. А если появляется второй ребенок? И вот молодая семья вынуждена либо ютиться в тесной комнатке, либо отказывается заводить «лишних» детей. А это уже трагедия и для этой семьи, и для страны.
О решении (или нерешении) квартирного вопроса в стране трудно судить по валовым показателям. Вот в правительстве утверждают, что к 2026 году жилье смогут получить около 5 млн семей. Допустим, эта цель будет достигнута, но что стоит за этими цифрами — неизвестно. Неизвестно, какой жизненный цикл у новых объектов, а от этого зависят и преждевременный износ домов, и затраты их жителей на эксплуатацию, а самое важное — безопасность проживающих там людей.
Необходимо обеспечить применение передовых технологий и материалов при строительстве и капитальном ремонте жилых домов и объектов инфраструктуры. Это сэкономит энергопотребление, повысит качество и комфортность проживания граждан и, опять же, уменьшит расходы жителей. Все эти факторы необходимо учитывать при выработке жилищной политики.
«СГ»: Сергей Михайлович, как, на ваш взгляд, сделать жилье в России доступным?
С.М.: Государство уже не первое десятилетие делает ставку на ипотеку. Однако эта модель доступна максимум 45% россиян. Мы считаем, что у населения должно быть несколько реальных вариантов решения квартирного вопроса. Один из них — создание строительных сберегательных касс.
В чем его преимущество? Люди, у которых не хватает средств на первый взнос, смогут положить то, что у них уже есть, на специальный счет. Помимо процентов по этому депозиту они смогут получать дополнительную помощь от государства. За счет этого люди быстрее смогут накопить нужную сумму. А чтобы еще больше ускорить этот процесс, мы предлагаем разрешить гражданам направлять на счет средства материнского капитала.
Хочу обратить внимание, что если наш законопроект примут, то купить квартиру будет примерно в 2,5 раза дешевле, чем сейчас через ипотеку. По нашим оценкам, этим механизмом смогли бы воспользоваться примерно 25% россиян. Ну а как быть остальным? Необходимо развернуть масштабную программу жилья, которое будет строить государство. И в этих домах сначала всем нуждающимся, а затем всем желающим, государство от своего имени будет сдавать квартиры в социальный найм. Плата в этих домах за съем жилья должна быть в разы меньше, чем сегодня снять квартиру у частника. И вот тогда люди в ХХI веке смогут жить в нормальных, человеческих условиях.
Для строительства таких домов целесообразно создать государственную строительную корпорацию, которая имела бы филиалы во всех регионах и занималась бы всеми вопросами — от выделения земельных участков, создания необходимой инфраструктуры до организации строительства.
Причем самой этой госкорпорации не нужно иметь строительные мощности, она бы брала в субподряд любые частные стройкомпании, но с двумя условиями: первое — фиксированная цена квадратного метра в соответствии с региональной составляющей, второе — фиксированная норма прибыли для этой компании. Уверен, да и знаю, что наш стройбизнес с удовольствием бы брал такой субподряд, потому что, помимо четко оговоренного заработка, они бы получали гарантированный, возможно, на десятилетия, государственный заказ.
Для запуска таких программ также есть различные инструменты. Во Франции, например, строится жилой дом, и 20% квартир застройщик обязан отдать под социальное жилье и продавать по сниженным ценам. Почему бы не ввести такую практику и у нас. Пусть не 20%, пусть это будет 5-10% квартир, которые граждане смогут покупать без накруток.
Недавно финансовый институт развития в жилищной сфере «ДОМ.РФ» запустил похожую программу. Первый дом госкорпорацией построен в Воронеже, там четверть квартир будут сдавать в аренду по сниженным ценам. А почему бы не сдавать их в аренду с правом выкупа? Человек платит аренду в счет стоимости жилья и становится собственником.
Параллельно необходимо строить специальное арендное жилье. Это уже коммерческий найм, но, во-первых, значительный рост предложения собьет цены на аренду, во-вторых, это создаст условия для роста трудовой мобильности населения, так как в разных уголках страны появятся доступные по цене комфортные съемные квартиры.
Еще одно направление — беспроцентные кредиты для молодых семей на приобретение или строительство жилья. Такой заем будет выдаваться на длительный срок, например, на 20 лет. Если за это время в семье появляется ребенок, списывается 25% ссуды, за рождение второго малыша — 50% долга, с появлением третьего ребенка кредит будет полностью погашен. Это не только поможет решению квартирного вопроса, но и поддержит рождаемость.
Наконец, нужно восстановить кооперативное движение в жилищной сфере. Мы предлагаем использовать механизм, при котором граждане, нуждающиеся в жилье, объединяются и сами контролируют процесс строительства многоквартирного дома при поддержке государства (так называемые социальные жилищно-строительные кооперативы). В чем заключается эта поддержка? Софинансирование за счет бюджетов всех уровней на возведение жилья, налоговые льготы и преференции, предоставление земельных участков под строительство и многое другое.
«Объем нового строительства сейчас вырос в стране почти в два раза. Однако этот бум затрагивает лишь несколько крупных мегаполисов, а во многих регионах почти ничего не строят. Но это не отраслевая, а общенациональная проблема, в первую очередь социальная, а потом уже экономическая»
«СГ»: Должно ли государство брать на себя обязательства по расселению ветхого частного жилого фонда?
С.М.: Собственно государство и взяло на себя такое обязательство. Другое дело, что выполняется оно со скрипом. В будущем году исполнится 20 лет как принята федеральная программа переселения граждан из ветхого и аварийного жилья. Проблема, как всегда, в нехватке средств. По нашим подсчетам, чтобы уложиться в оптимальные сроки, финансирование этой программы надо увеличить в 50 раз.
Тогда же, в начале «нулевых», появилось предложение использовать для привлечения частных инвестиций к выполнению программы механизм реновации, хотя сам термин «реновация» тогда еще не был в ходу. Предполагалось, что, предоставляя частным инвесторам долевые права на объекты, реконструируемые в районах частной застройки, местные власти смогут найти средства для ликвидации ветхого и аварийного жилья.
Позднее эти идеи были реализованы в законопроекте о всероссийской реновации, внесенном мной и председателем думского Комитета по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ) Галиной Петровной Хованской. Мы исходили из того, что действующие механизмы расселения носят точечный характер и не охватывают весь объем ветхого жилищного фонда. В дома, построенные в рамках реновации, предлагалось заселять не только жильцов «хрущевок», но и выделять часть площади для решения многострадальной проблемы аварийного жилья.
Я и сейчас считаю реновацию стратегическим направлением реализации жилищной политики в стране. Этот механизм позволяет комплексно улучшить условия жизни людей с одновременным улучшением всей городской среды и сопутствующей инфраструктуры. К сожалению, наш законопроект после бесконечных проволочек был отклонен и даже не добрался до второго чтения, а реновация так и осталась столичным экспериментом.
Вместо этого в конце прошлого года думское большинство продавило поправки в Градостроительный кодекс о комплексном развитии территорий (КРТ). В чем принципиальное отличие КРТ от реновации? В нашем законопроекте был четко прописан критерий — реконструкции подлежит действительно ветхое, аварийное жилье, которое необходимо расселять в срочном порядке. При этом предполагалась полная защита прав владельцев квартир, которым предоставлялась возможность самим выбирать — участвовать в этом проекте или нет, получить новую квартиру или же денежную компенсацию для приобретения нового жилья.
В законе КРТ черным по белому написано, что даже в случае предоставления гражданам нового жилья возможно лишь сохранение очереди на улучшение жилищных условий. Проще говоря — пока переселим в халупу, а потом когда-нибудь в новый дом. А если человек переезжать откажется, то в течение трех месяцев его просто-напросто выкинут на улицу! Это беззастенчивое лоббирование интересов застройщиков, которое обернется острейшими социальными конфликтами.
«СГ»: Ваша оценка в целом последних решений и изменений федерального законодательства, касающихся правил финансирования жилищного строительства? Насколько это, по вашему мнению, помогло закрыть тему обманутых дольщиков?
С.М.: Суть проектного финансирования в том, что при покупке строящегося жилья люди отдают деньги не застройщику, а на специальный эскроу-счет в банке. Если застройщик выполнит свои обязательства и сдаст жилье, он сможет забрать деньги со счета, в противном случае деньги вернутся дольщику. При этом, если жилье покупается в ипотеку, дольщику нужно сначала взять кредит, а потом положить деньги на эскроу-счет.
Проектное финансирование, конечно, защитило рынок от откровенных мошенников, но жилье при этом не стало доступнее. Поэтому мы считаем, что необходимо разрешить тем, кто покупает жилье в ипотеку, начало кредитных обязательств отложить до того момента, когда жилье будет достроено.
Иначе говоря, если человек покупает квартиру в доме, который построят через два-три года, ему надо разрешить в течение этого срока платить не проценты по кредиту, а основную стоимость квартиры.
Что это дает? Во-первых, уменьшится размер кредита, а значит и риски того, что он не будет выплачен. Во-вторых, расширяется круг потенциальных ипотечных заемщиков. Возможность значительно сократить тело кредита (и, соответственно, ежемесячный платеж или срок кредита) привлечет тех, кто не может сразу набрать на первый взнос по ипотеке, и тех, кто не хочет влезать в долги и может накопить денег на покупку квартиры до того, как она будет построена.
Такая схема будет выгодна в том числе застройщикам, однако банки будут против. Но давайте определимся: мы хотим помогать россиянам или банкам? В таком виде, с учетом моих предложений, программа льготной ипотеки имеет все шансы достичь заявленных социальных целей, сделать жилье доступнее для большего числа россиян, чем сейчас.
«СГ»: Сергей Михайлович, как вы относитесь к прошлогоднему запуску антикризисного субсидируемого государством кредитования?
С.М.: Надо исходить из того, что большинству российских семей сейчас не по карману даже льготная ипотека. У них ни копейки нет, чтобы сделать первый взнос, чтобы платить пусть и небольшие проценты. При этом льготная ипотека поддержала строительство только в крупных городах, а разве за пределами мегаполисов людям не нужно новое жилье? На ней смогли нажиться банки и строительные компании, а граждане, как говорится, «пролетели мимо кассы» из-за резкого подорожания квадратного метра.
При этом мы не против ипотеки как таковой, тем более льготной. Программу льготной ипотеки нужно не просто продлевать, но сохранять ее на постоянной основе. Проблема кроется в самом целеполагании программы льготной ипотеки. Напрашивается вывод, что она была задумана в первую очередь, чтобы поддержать строительный бизнес и банки. При этом задача обеспечить россиян комфортным и доступным жильем, как и задача территориального развития России, воспринимается как второстепенная.
Поэтому программу необходимо не просто продлевать, а дорабатывать. Главным образом, надо продумать механизм ограничения роста цен. Это поможет не только свести к минимуму опасность долгового пузыря, но и обеспечить россиян жильем, а не просто поддержать рынок.
«СГ»: На высшем уровне уже довольно давно (а сейчас — особенно активно) ведутся разговоры о необходимости разработки и запуска программы развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Считаете ли вы, что ИЖС может стать драйвером роста в стройотрасли?
С.М.: Сейчас ставится задача увеличить до 120 млн кв. метров количество вводимого за год жилья. А кто в состоянии оплатить эти бетонные «квадраты»? Между тем, деревянный дом будет гораздо дешевле и экологичнее, если такое строительство поставить на поток с помощью масштабной государственной программы. По данным социологических опросов, треть жителей России считают, что для них улучшением жилищных условий является строительство загородного дома. Люди не хотят селиться в «человейниках». Однако основной тенденцией в последние годы, напротив, является увеличение этажности жилых домов.
И здесь мы сталкиваемся с ключевой проблемой, которая мешает значительному числу россиян построить деревянный дом, — недоступность земельного участка. Мы давно предлагаем практику безвозмездного выделения россиянам гектара земли по всей территории страны, а не только на Дальнем Востоке или, тем более, в Арктике. Наша фракция неоднократно вносила в Госдуму соответствующие инициативы.
Но у нас даже действующие нормы не выполняются. Например, законодательно предусмотрены льготы для многодетных семей по предоставлению земельных участков. На практике зачастую это выглядит так: либо на тебе, боже, что нам не гоже, — положен вам земельный участок — получите вон там, в 200 километрах от города. В болоте, дорог нет, электричества нет, ничего нет. Пожалуйста, мы закон исполняем...
Есть и другая ситуация — участок хороший, дороги там есть, электричество есть, но у многодетной семьи нет денег для того, чтобы построить дом, и они не могут воспользоваться участком. В связи с этим наша фракция предложила следующее — многодетная семья может выбрать либо земельный участок, либо денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости земельного участка. Многим эти деньги очень бы помогли, особенно в нынешние непростые времена. Этими средствами граждане сами смогут распоряжаться, в том числе потратить их на улучшение своих жилищных условий.
«СГ»: Как следует организовать работу ЖКХ, чтобы сократить жалобы на качество и стоимость коммунальных услуг?
С.М.: Как вы знаете, с 1 июля по всей стране повысились тарифы на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ). Эта история повторяется из года в год, но не потому, что правительство нашло удачный, устраивающий всех вариант. Напротив, он никого не устраивает — ни коммунальщиков, которые считают, что тарифы повышены недостаточно, ни тем более население, которое не понимает, почему оно должно платить больше за тот же объем и качество услуг. Людям ведь из-за этого зарплату не прибавят.
К тому же «предельные индексы» на самом деле далеко не предельные — они, например, не учитывают взносы на капремонт, плату за содержание и ремонт жилья, которые также постоянно растут.
Мы против порочной практики «планового повышения тарифов», которая не способствует повышению эффективности жилищно-коммунального хозяйства и снижению себестоимости услуг. Вслед за повышением тарифов растут неплатежи, притока инвестиций в ЖКХ нет, а увеличивается социальная напряженность.
Наша фракция недавно внесла в Госдуму законопроект об ограничении максимальной доли расходов на ЖКУ в семейных бюджетах россиян. На сегодня коммунальные траты в совокупном доходе семьи не могут превышать 22%. Этот лимит мы предлагаем снизить до 15%. Прямо скажем — не самая радикальная мера. Ранее мы дважды вносили в Госдуму инициативу ограничить уровень расходов 10%. Но ни 10%, ни 15% правительство и думское большинство не устраивает.
Сейчас гражданин может оформить субсидию, если у него нет долгов по оплате ЖКУ. Люди попадают в заколдованный круг: у них нет средств, чтобы оплатить коммуналку, из-за этого возникает задолженность, и они лишаются права получить помощь. Есть поправки в Жилищный кодекс РФ, которые предусматривают более мягкие условия оформления субсидий, но их введение постоянно откладывается. Мы будем добиваться, чтобы новый состав Государственной Думы все-таки принял нужные решения.
Пока государство не начнет субсидировать расходы населения на коммуналку, оно не наведет порядок в сфере ЖКХ. Такое решение не только поддержит российские семьи, но и заставит регионы и федеральный центр, наконец, задуматься — а насколько обоснованы коммунальные тарифы, почему отрасль ЖКХ превратилась в черную дыру, где бесследно пропадают сотни миллиардов рублей?
«СГ»: Сергей Михайлович, какие проблемы в сфере жилья, на ваш взгляд, остаются нерешенными? Что для этого должно сделать государство?
С.М.: Собственно, этим проблемам и была посвящена наша беседа. Надо совершенствовать механизм ипотеки и, не ограничиваясь ипотекой, предложить населению другие схемы приобретения и аренды жилья, надо внедрять реновацию жилищного фонда, запустить государственную программу деревянного домостроения и обеспечить реальную доступность земельных участков. От подобного масштабного и динамичного решения жилищного вопроса выиграют и строительная индустрия, и сфера ЖКХ, которые превратятся в настоящий драйвер социально-экономического прорыва. Многие наши граждане, в первую очередь молодые люди, смогут найти себя в этом деле, включиться в строительство и обслуживание городов, микрорайонов, поселков, в которых будут жить сами и растить своих детей.
Досье «СГ»
Сергей Михайлович МИРОНОВ родился 14 февраля 1953 года в Пушкинском районе Ленинграда. В 1971-1973 годах проходил срочную службу в воздушно-десантных войсках Советской Армии.
Выпускник Ленинградского горного института им. Г.В. Плеханова (1980), Северо-Западной академии государственной службы РАГС при Президенте РФ (1997), Санкт-Петербургского государственного университета (1998, 2002).
С 1978 по 1986 год работал старшим инженером-геофизиком НПО «Рудгеофизика», затем геофизиком Зеленогорской экспедиции Министерства геологии СССР.
В политике с 1994 года: депутат Законодательного собрания Санкт-Петербурга, заместитель председателя Заксобрания. С 2001 по 2011 год — член Совета Федерации РФ, председатель Совфеда. Депутат Госдумы РФ с 2011 года.