Надежда, расскажите вкратце об основных итогах 2021 года в бизнес-классе в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В декабре 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы было представлено 90 проектов. Объем предложения составил порядка 11,8 тыс. квартир суммарной площадью 811,5 тыс. кв. м. По сравнению с декабрем 2020 года количество экспонируемых лотов выросло на 21,2%, а их метраж – на 12,1%.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
Лидерство по объему экспозиции в новостройках бизнес-класса по итогам 2021 сохранил за собой ЮАО (25,3%; +3,8%), в данном округе за прошедшие 12 месяцев стартовали продажи в семи ЖК. Второе место занимает ЗАО, доля которого за год выросла на 5,6% (до 20,9%) благодаря выходу на рынок трех комплексов. Снижение долей САО (2,7%; -7,5%) и ЮВАО (9,8%; -6,8%) обусловлено вымыванием существующего предложения, а также отсутствием новых проектов.
В конце 2021 года существенная доля предложения в новостройках бизнес-класса «старой» Москвы была сосредоточена в корпусах на этапе монтажа (39,9%; +17,8%). Увеличение доли таких проектов произошло за счет активного пополнения рынка во второй половине 2021 года. Сопоставимо сократились доли лотов в домах на этапе отделочных работ (18,2%; -9,1%) и во введенных в эксплуатацию корпусах (8,9%; -7,8%).
В 2021 году в структуре предложения по типологиям квартир наблюдался плавный рост доли компактных квартир. Так, доля студий выросла на 2,9% (до 6,9%), однокомнатных лотов – на 5,6% (до 28,3%).
Большинство представленных квартир в новостройках бизнес-класса (63,1%; +2,1%) в конце 2021 года предлагались без отделки. Доля лотов с отделкой white box составила 25,1% (+1,2%), с чистовой отделкой – 11,8% (-3,3%).
Как вели себя цены?
По итогам 2021 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках бизнес-класса составила 394,1 тыс. рублей. За квартал данный показатель увеличился на 2,6%, за 6 месяцев – на 6,6%, за год – на 31%. Наиболее значительная динамика наблюдалась в I и II квартале 2021 года, когда средняя цена квадратного метра выросла на 7% и 14,9% под влиянием высокой покупательской активности, вызванной фактическим завершением льготной ипотеки с 1 июля 2021 года.
В конце декабря 2021 года средний бюджет предложения в новостройках бизнес-класса достиг 27,2 млн рублей (+0,9% за квартал и полгода, +21,3% за 12 месяцев). Минимальный рост данного показателя во втором полугодии 2021 года обусловлен снижением средней площади экспонируемой квартиры (до 69 кв. метров).
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
В 2021 году в новостройках бизнес-класса было заключено более 21,8 тыс. ДДУ (учитывались только сделки физических лиц, без оптовых покупок). Относительно показателя 2020 года рост составил 4%, 2019 года – 38%. Доля ипотеки в 2021 году сохранилась на уровне 2020 года.
Выделите основную тенденцию 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса.
К концу 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса «старой» Москвы наметилось восстановление объема предложения. Это обусловлено увеличением девелоперской активности (в 2021 году стартовали 18 проектов против 11 в 2020 году). Отмечу, что пополнение экспозиции происходит за счет комплексов от крупных застройщиков (MR Group, «Донстрой», Level Group).
В новостройках бизнес-класса наметился тренд на рост доли компактных лотов (студий и однокомнатных квартир). За год она выросла с 26,7% до 35,2%. Это позволило сдержать увеличение бюджета предложения.