Shutterstock
В Совфеде обсудили проблемы обеспечения застройщиков землей и инфраструктурой
В Совете Федерации прошел круглый стол на тему «Механизмы обеспечения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой». Участники мероприятия констатировали острейший дефицит подготовленных к жилой застройке территорий. Этим предстоит заняться властям субъектов РФ. Всем очевидна и необходимость выделения дополнительных средств федерального бюджета на строительство инженерной инфраструктуры для новых микрорайонов. Вопрос уже обсуждается на уровне правительства. Не меньше проблем и с присоединением к сетям, но механизмы для преодоления технических трудностей есть.
В начале заседания, которое провел первый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий, были представлены результаты опроса субъектов РФ по теме круглого стола. Как выяснилось, общими для регионов являются следующие проблемы: резервы земельных участков для жилищного строительства, в том числе индивидуального, в полной мере обеспеченных необходимой инфраструктурой, практически исчерпаны; существующая коммунальная инфраструктура имеет высокий уровень износа и слабую мощность; условия присоединения объектов капитального строительства к инженерным сетям слишком обременительны для застройщиков. Кроме этого, инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций не синхронизированы с планами по территориальному развитию, в том числе строительству жилья.
По словам Аркадия Чернецкого, практически все регионы отмечают недостаточность финансовых ресурсов региональных и местных бюджетов на строительство инженерной инфраструктуры. «Ввиду недостаточной финансовой поддержки строительства инженерной инфраструктуры на застройщиков сегодня ложится дополнительная нагрузка по обеспечению площадок соответствующими сетями и объектами».
Сенатор напомнил, что паспортом национального проекта «Жилье и городская среда» на реализацию мероприятия по стимулированию программ развития жилищного строительства предусмотрено около 184 млрд рублей (программа «Стимул»). При этом, по информации Минстроя России, общая потребность субъектов Федерации в финансировании транспортной и инженерной инфраструктуры сегодня гораздо выше. Первый замглавы ведомства Ирек Файзуллин оценивал эту потребность в сотни миллиардов рублей. А вице-премьер РФ Марат Хуснуллин назвал активное создание транспортной,инженерной и социальной инфраструктуры для новых жилых массивов приоритетом в своей работе.
Аркадий Чернецкий согласен, что время для выделения дополнительных средств на эти цели, действительно, пришло. «Без этого невозможно достичь увеличения объема жилищного строительства к 2024 году до величины, не менее чем 120 млн квадратных метров в год», — сказал он, добавив, что необходимо также расширять господдержку строительства инженерной инфраструктуры на участках, предоставленных льготным категориям граждан для ИЖС. Сенатор также уверен, что жилищное строительство должно сопровождаться опережающим развитием инженерной инфраструктуры. «На уровне правительства необходимо выработать комплекс мер, направленных на синхронизацию территориального, градостроительного планирования и инвестиционных программ естественных монополий», — подчеркнул он.
Однако, до опережающих темпов пока далеко. Как рассказал замглавы Минстроя России Никита Стасишин, из-за проблем обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой происходит сокращение объема вовлеченных земельных участков в жилищное строительство. Сейчас объем текущего строительства сейчас составляет 102 млн кв. метров жилья. Это меньше, чем в 2016-2018 годах, когда этот показатель достигал 130 млн кв. метров. По данным ведомства, градостроительный потенциал земельных участков, на которые уже оформлена граддокументация, но пока отсутствуют разрешения на строительство в связи с необеспеченностью инженерной инфраструктурой, составляет 136 млн кв. метров. Для обеспечения таких перспективных участков инженерией потребуется 365 млрд рублей. Вложение указанных средств позволит достичь объемов текущего строительства в размере 120-130 млн кв. метров. Вместе с тем, для того, чтобы достичь итогового показателя нацпроекта по вводу жилья в размере 120 млн кв. метров, необходимо, чтобы в 2022 году объем текущего строительства составлял не менее 180 млн кв. метров. «В связи с этим требуются дополнительные вложения из федерального бюджета, которые должны использоваться точечно, на реализацию конкретных проектов жилищного строительства», - сказал замминистра. Никита Стасишин призвал региональные власти всестороннее изучать будущие площадки для жилых районов. «Нужно учитывать и возможность подведения сетей, и потенциальный спрос на квартиры в данной локации, и требования банков по рентабельности проектов», — сказал замминистра.
Участники круглого стола заострили внимание на том, что в связи с недостаточностью финансовых ресурсов в региональных и местных бюджетах, строительство инженерной инфраструктуры в основном продолжает осуществляться за счет средств застройщиков. Однако при получении проектного финансирования указанные затраты не «вписываются» в проект.
«Застройщики не имеют права направлять на строительство внеплощадочных сетей и строительство объектов инженерной инфраструктуры средства банков, привлекаемые в рамках проектного финансирования. Банки рассматривают возведение таких объектов как отдельный проект и кредитуют строительство сетей по отдельным договорам. Соответственно, к ним не применяется специальная сниженная ставка, — рассказал сенатор от Воронежской области Сергей Лукин. — А если застройщику все-таки удается доказать банкам, что это неразрывный проект со строительством жилых домов, в этом случае банки выделяют денежные средства пропорционально общей площади ввода готового жилья в рамках договора о технологическом присоединении. Между тем требования РСО предполагают внесение платы в размере 75—80% стоимости присоединения объектов всей территории застройки двумя первыми платежами в сроки 15 дней и 3—6 месяцев с даты заключения договора».
В связи с этим, уверены эксперты, необходимо оказывать содействие девелоперам, строящим жилье и инженерные сети, при получении ими проектного финансирования. При этом банк, наряду с ресурсоснабжающей организацией, застройщиком, местными органами власти, должен привлекаться в качестве полноценного партнера при решении вопросов обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой.
Исполнительный директор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Виктор Прядеин, говоря о подключении новых многоквартирных домов к сетям, отметил, что ситуация в этом плане в регионах сложилась непростая. «Практика показывает, что по электроэнергетике и по газу вопросы о централизованном финансировании тех или иных проектов комплексной застройки через инвестпрограммы еще можно решать на уровне компаний-монополистов, а вот с водоснабжением и водоотведением - все гораздо сложнее, так как там работают муниципальные предприятия. Здесь нужно включаться властям регионов. Их же вопрос — увязка инвестиционных программ ресурсоснабжающих организаций с региональными программами жилищного строительства», - заявил он, добавив, что именно от органов государственной власти субъектов РФ должна исходить инициатива по перспективному планированию и опережающему обеспечению территорий инженерной инфраструктурой.
В нацобъединении считают, что резервы для снижения затрат застройщиков при подключении к сетям существуют. «Например, подспорьем для застройщиков могли бы стать предварительные технические условия, получение которых должно являться своего рода офертой ресурсоснабжающих организаций на выполнение мероприятий по подключению объектов к сетям инженерно-технического обеспечения», - сказал он, добавив, что необходимо повысить «прозрачность» формирования тарифов на подключение к сетям.
Цитата:
Сергей Лукин, сенатор Воронежской области:
«Стоимость обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой по договорам технологического присоединения значительно выше, чем рассчитанная по укрупненным показателям сметная стоимость внешних сетей до точек подключения, указанных в договорах присоединения. Это обусловлено тем, что в тариф на присоединение включаются так называемые затраты на выполнение общесистемных мероприятий, непосредственно не относящихся к обеспечению конкретной площадки для строительства. Также зачастую предлагаются к реализации избыточные технические решения».
Виктор Прядеин также обратил внимание на отсутствие независимого института, который мог бы определить правильность расчетов сетевых организаций при определении технической возможности подключения к сетям, а также при расчете платы за подключение. «Необходимо создать институт независимой оценки технических условий и решений в процессе присоединения к инженерным сетям», — подчеркнул спикер. В НОСТРОЙ уверены, что важное значение имеет совершенствование правового регулирования отношений, связанных с переуступкой мощностей. В настоящее время кроме электрических сетей этот механизм практически не применяется в других видах энергоресурсов. «Значительно сократило бы сроки жилищного строительства установление возможности корректировки технических условий без их отмены в случае внесения изменений в проект жилищного строительства. Также требуется унификация, стандартизация правил подключения (технологического присоединения) к различным видам сетей, а также переход на электронные формы взаимодействия застройщиков и сетевых организаций», - сказал представитель НОСТРОЙ.
Кстати:
В госкомпании «ДОМ.РФ» предложили механизм, при котором в договоре технологического присоединения отражаются взаимные обязательства сетевой ресурсоснабжающей организации и застройщика по реализации как подключения объекта строительства, так и всего проекта комплексного освоения территории.
В итоге, участники круглого стола приняли решение о необходимости доработки проекта рекомендаций круглого стола с учетом предложений, высказанных в ходе заседания.