Кто заплатит за «социалку»?

Кто заплатит за «социалку»?

Михаил Колобаев/ пресс-служба Стройкомплекса Москвы
Застройщикам, банкам и государству необходимо выработать эффективные механизмы финансирования строительства социальных объектов

Вопрос создания объектов социальной инфраструктуры в рамках реализации проектов жилой застройки приобрел особую актуальность после 2012 года, когда в субъектах РФ стали вводить обязательные требования на этот счет. Это было связано с тем, что объемы жилищного строительства в регионах значительно возросли, а местных бюджетов не хватало, чтобы обеспечить новые районы необходимым количеством образовательных и медицинских учреждений.

В результате на сегодняшний день сформировалось несколько механизмов строительства соцобъектов с участием бизнеса и передачи их на баланс муниципального образования. Благодаря этому удалось ввести в строй тысячи школ, детсадов и поликлиник по всей стране. Однако такая система не лишена недостатков: дополнительное финансовое бремя, которое легло на плечи застройщиков, повышает стоимость квадратного метра жилья для конечного покупателя.

Безвозмездно, то есть даром

Механизм безвозмездной передачи или дарения объекта социальной инфраструктуры муниципальному образованию является самым распространенным в регионах России и, пожалуй, самым удобным для «муниципалов», так как не предполагает дополнительных бюджетных расходов. В то же время, этот способ наименее выгоден застройщикам. Во-первых, как уже было сказано, увеличивается стоимость строительства. При этом, в соответствии с законодательством, использовать средства дольщиков на сооружение социальных объектов можно только при условии, что они в будущем перейдут на баланс муниципалитета. Если у застройщика отсутствует соответствующее соглашение с органом власти, он вынужден строить школы и детские сады за счет будущей прибыли.

Вторая проблема, с которой сталкиваются застройщики во многих регионах, это нежелание муниципалитета принимать на баланс готовые соцобъекты. Увеличение количества школ и детсадов на балансе города повышает нагрузку на бюджет (эксплуатационные расходы, затраты на постановку на кадастровый учет для оформления прав владения и др.). Из-за этого муниципалитеты нередко искусственно затягивают приемку объектов, перекладывая расходы на их содержание на бизнес. Застройщик в такой ситуации вынужден компенсировать затраты из своей прибыли. При относительно низком уровне маржинальности проектов в регионах такая ситуация может привести к весьма негативным последствиям для застройщика.

До недавнего времени существовала третья проблема: двойное налогообложение при безвозмездной передаче объекта социальной инфраструктуры на баланс города. Однако в соответствии с поручением президента России застройщикам предоставлена возможность уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль на сумму расходов, понесенных в связи со строительством соцобъектов, которые переданы в государственную или муниципальную собственность. Операции по передаче таких объектов освобождаются также от обложения налогом на добавленную стоимость.

Сдать в аренду

До 1 июля 2019 года девелоперский бизнес часто использовал такой механизм передачи соцобъеков муниципальномуобразованию, как аренда до полного или частичного возмещения затрат застройщика. Однако арендодатель (застройщик) вынужден нести определенные расходы, связанные с обслуживанием и содержанием здания и его ремонтом, и содержать отдельный штат сотрудников. В итоге все поступающие от муниципалитета арендные платежи идут на покрытие текущих расходов, поэтому решение вопроса о компенсации затрат на возведение объекта выглядит в этом случае скорее формальным.

Во многих регионах на протяжении нескольких лет использовался еще один механизм создания и функционирования образовательных учреждений. Застройщик за счет собственных средств строил и вводил объект в эксплуатацию. Затем он продавал или сдавал здание в аренду частному образовательному учреждению. Муниципалитет, в свою очередь, субсидировал деятельность данного образовательного учреждения с целью снижения стоимости образовательных услуг для потребителей — семей с детьми. В основном, по такой схеме строились и вводились в строй детские сады. Застройщик получал возможность компенсировать свои расходы, а город решал проблему с нехваткой мест в дошкольных образовательных учреждениях города. Данная практика используется, в частности, в Самарской, Московской областях и еще десятке субъектов РФ.

Право на выкуп

Безусловно, самым выгодным для строителей механизмом является выкуп муниципальным образованием у застройщика объекта социальной инфраструктуры. При этом продажа может производиться как по себестоимости, так и по рыночной стоимости. Положительная практика применения этого механизма наработана в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, где действует программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Согласно этой программе, субъект выкупает объект социальной инфраструктуры, а также компенсирует 75% от стоимости уплаченных налогов застройщиком. В Ленинградской области подписано 41 соглашение на создание 160 соцобъектов до 2036 года. В настоящее время планируется распространить этот опыт на все субъекты СЗФО. Единственная проблема — недостаток бюджетных средств, которые можно направить на эти цели.

Однако надо отметить, что раньше выкуп соцобъектов производился уже после ввода их в эксплуатацию, то есть застройщик сначала строил школу или детсад за счет собственных средств. В рамках механизма проектного финансирования, вступившего в силу в прошлом году, застройщик не имеет дополнительных средств на эти цели. При этом многие застройщики в субъектах РФ отмечают нежелание банков предоставлять кредиты для строительства социальных объектов. Если банк соглашается увеличить размер кредита на сумму затрат для строительства соцобъектов, то это приводит к удорожанию такого объекта и затрудняет его последующую продажу. Включить же все затраты в конечную цену продажи квартир сегодня не представляется возможным из-за низкой платежеспособности населения.

Таким образом, интерес девелоперов к созданию социальной инфраструктуры в рамках жилищных проектов неизбежно снижается. Поэтому сегодня особое значение приобретает конструктивное взаимодействие между застройщиками, банками и государством в выработке совместных жизнеспособных решений. Одним из вариантов могли бы стать дополнительные гарантии профильного органа исполнительной власти субъекта РФ или оформленное соглашение между таким органом и застройщиком, подтверждающее последующий выкуп объекта. Другим решением является размещение бюджетных средств, предназначенных для выкупа у застройщика объекта социальной инфраструктуры, на счете эскроу в банке, предоставляющем проектное финансирование.

Справочно:

В Челябинской области существует практика договоренностей между городом и застройщиком о том, что застройщик за свой счет разрабатывает проектную документацию социального объекта и безвозмездно передает ее городу. Особая практика использования средств застройщиков для решения социальных задач, стоящих перед руководством региона, была реализована в Пермском крае. В 2019 году в городе Перми была утверждена «Программа комплексного развития социальной инфраструктуры города Перми», позднее Пермская городская Дума утвердила порядок заключения соглашения о сотрудничестве между застройщиком и муниципальным образованием город Пермь для развития сети социнфраструктуры. Также были утверждены параметры городской застройки (РНГП). Согласно последнему документу, власти ограничили этажность жилых домов четырьмя этажами. В случае, если проект предполагает превышение данного параметра, у застройщика существует два способа принять участие в программе. Первый — построить соцобъект за свой счет и передать его на баланс города на безвозмездной основе. Второй — перечислить в бюджет города денежные средства в размере 3951 рубль с одного квадратного метра общей площади квартир без учета балконов, лоджий, веранд и террас в планируемом к строительству (реконструкции) объекте капитального строительства жилого назначения за вычетом суммы, равной размеру налога на прибыль с суммы финансирования, подлежащей перечислению.

Цитата в тему:

Премьер-Министр РФ Михаил Мишустин:

Screenshot_1.png

«Несмотря на пандемию, строительство социальной инфраструктуры должно продолжаться. Чтобы избежать лишней бумажной волокиты, правительство в конце мая внесло изменения в реализацию федеральной адресной инвестиционной программы, определяющей порядок возведения таких соцобъектов»