Много шума из ничего?

Много шума из ничего?

Фото: Shutterstock

Глава Сбербанка Герман Греф сообщил о снижении ипотечных ставок на 0,5%. Специалисты Est-a-Tet проанализировали, как это изменение может отразиться на спросе на ипотеку, а также в целом на столичном рынке жилья.

Сбербанк снизил ставку с 13,5% до 12,9% только по специальной программе для застройщиков, в рамках которой кредитуют заемщиков, не попадающих под программу с господдержкой.

Речь идет о клиентах, которые брали кредиты суммой более 8 млн рублей или совершали покупку не по ДДУ, а по договорам ЖСК или предварительным договорам купли-продажи (оформляются в так называемый «мертвый период» – когда дом сдан в эксплуатацию, но право собственности на квартиры еще не оформлено).

Кроме того, по этой программе кредитуются только те объекты, которые продаются юридическими, а не физическими лицами, для их приобретения можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса (в программе с господдержкой такая возможность отсутствует). Также по такой программе минимальный первоначальный взнос составляет 15%, а не 20%, как в программе с господдержкой.

При этом, по словам руководителя отдела продаж Est-a-Tet Валерия Ручия, в настоящий момент большая часть ипотечных сделок – почти 90% – происходит именно по программе с господдержкой, у которой минимальная ставка. «Доля заемщиков, которые берут кредит на сумму свыше 8 млн рублей и которых может заинтересовать подобное снижение ставки по стандартной программе, в общем объеме ипотечных покупателей не превышает 3%», – говорит он.

Также Валерий Ручий отмечает, что в массовом сегменте заемщики крайне редко кредитуются на суммы, превышающие 8 млн рублей. Чаще подобные сделки совершаются в сегменте бизнес-класса. «Обычно покупатели берут столь значительную сумму кредита, когда не хотят “вынимать” из своего бизнеса деньги на покупку. Однако для них размер ставки играет не такую значимую роль, как для покупателей в бюджетном сегменте, поскольку они планируют погасить кредит достаточно быстро, в перспективе нескольких лет. Снижение ставки по программе для застройщиков мало отразится на спросе со стороны таких покупателей», – поясняет он.

Если сделать примерный расчет ипотечного кредита с учетом снижения ставки по стандартным программам, то получаются следующие цифры. Если заемщик берет кредит на 9 млн рублей, то со старой ставкой 13,5% при сроке кредитования 20 лет – размер его ежемесячных платежей составит 108 тыс. рублей, а переплата по кредиту за время кредитования – 17 млн рублей. Если рассматривать более низкую ставку от 12,9%, то с учетом тех же условий размер платежей будет 104 тыс. рублей в месяц, а переплата по кредиту – 16,1 млн рублей.

Однако, как уже было отмечено, обычно заемщики, которые могут себе позволить взять в кредит такую сумму, стараются как можно быстрее погасить кредит. Если посчитать параметры кредита с теми же условиями, но сроком на 5 лет, то при ставке 13,5% размер ежемесячных платежей составит 207 тыс. рублей, а переплата – 3,42 млн рублей. При ставке 12,9% ежемесячный платеж будет на уровне 204 тыс. рублей, а переплата – 3,25 млн рублей.

Впрочем, как справедливо отмечает Валерий Ручий, все же есть категория клиентов (довольно небольшая – не более 5% от общего объема заемщиков), которых это снижение ставки действительно подтолкнет к покупке.

«Это покупатели наиболее низкобюджетного жилья, которым не хватает средств на первый взнос в размере 20% или те, кто хочет воспользоваться материнским капиталом. Снижение ставки по стандартной программе почти приблизило ее к уровню ставки по программе с господдержкой (12,9% и 12%), что активизирует ряд заемщиков, которые рассматривали покупку жилья, но их останавливала более высокая ставка по обычным программам и невозможность быстро накопить недостающие средства на 20-процентный ипотечный взнос для программы с господдержкой. В целом мы прогнозируем рост спроса на ипотеку в связи со снижением ставки по программе Сбербанка менее чем на 5%», – резюмирует эксперт.

Источник: компания Est-a-Tet