Сергей ГОРДЕЙКО, руководитель аналитического центра компании «Русипотека». Фото: Cbonds-Congress
Развитие социальной ипотеки в регионах имеет экономические ограничения
В последнее время довольно часто можно встретить в СМИ сообщения о том, что регионы реализуют свои местные программы поддержки граждан, приобретающих жилье в кредит, так называемой социальной ипотеки. Формы поддержки могут быть разными (компенсация части процентов, основного долга или первого взноса), но цель одна: дать возможность отдельным категориям граждан приобрести жилье на более легких условиях.
До определенного момента в сфере социальной ипотеки доминировали банки с государственным участием и АИЖК. Так, в 2014 году АИЖК выкупило таких льготных кредитов на сумму 28,2 млрд рублей, что составило 56% от общего объема выкупленных агентством закладных. В этот период АИЖК занимало почти 3% ипотечного рынка страны.
Прошлый год можно считать временем перехода к новой фазе, которая характеризуется усилением регионального аспекта. Субъекты федерации действуют сейчас, в основном, по трем основным направлениям: региональный материнский капитал и другая поддержка многодетных семей, «Жилье для российской семьи» (включая работу с очередниками) и поддержка дефицитных специалистов.
Наглядным примером служит программа соципотеки в Подмосковье, рассчитанная на привлечение в регион врачей, учителей, ученых и уникальных специалистов. Область за 3 года собирается обеспечить льготное приобретение квартир в кредит 1311 специалистам, которые обязуются отработать 10 лет в соответствующих организациях. Установлены и нормы приобретения (18 кв. м на каждого члена семьи для семьи, состоящей из 3 и более человек и т.д.), установлена предельная средняя стоимость 1 «квадрата» общей площади жилья по муниципальному образованию. Исходя из этого, рассчитываются предельные размеры помощи из бюджета области, состоящей из двух частей: 50% — на оплату первоначального взноса и 50% — ежемесячная оплата основного долга по кредиту в течение 10 лет.
Соципотека в Московской области показывает, как дефицит в специалистах решается устранением для этих специалистов дефицита доступности жилья. Связь кадровых потребностей области и возможностей областного бюджета проявляется в четком выборе специалистов, существенном размере помощи, интенсивности программы.
Вот только возможность развития участия регионов в софинансировании федеральных программ и собственных программах имеет объективные экономические ограничения. Ограниченность бюджетных ресурсов всех уровней будет постоянно требовать ответа на два главных вопроса в области соципотеки: за чей счет ведется борьба с дефицитом доступного жилья и является ли приобретение жилья в собственность самым эффективным способом решения социально-экономических проблем? А то, может, просто пора активизировать в стране развитие проектов арендного жилья? Однако отсутствие в регионах бизнеса наемных домов коммерческого и социального найма как такового заставляет местные власти пользоваться дорогим и ограниченным способом помощи в виде приобретения жилья для специалистов. И пример Московской области показывает остроту этих вопросов и невозможность для региональной социальной ипотеки стать массовой.
В России соципотека в чем-то повторяет советскую борьбу с пресловутым дефицитом. В роли дефицита выступает доступное жилье. В рамках социальной ипотеки федеральная и региональная власть определяют, для каких категорий граждан важно улучшить доступность жилья, не дожидаясь приемлемого уровня для всех.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции