Цена земельного участка равна нулю, пока на нем не решат что-то построить
Земельный рынок Московского региона, еще недавно перегретый и спекулятивный, претерпел в последнее время любопытную трансформацию. Если несколько лет назад можно было просто купить участок земли и смотреть, как он растет в цене, то сегодня земля в чистом виде никому не нужна. Земля покупается только под строительство, и ее стоимость равна нулю ровно до того момента, как получены документы, определяющие параметры застройки, ее тип, этажность и др. Именно это теперь определяет стоимость участка. К таким выводам пришли участники круглого стола, состоявшегося на днях в Москве.
По словам генерального директора RDI Group Владимира Комара, земля за последние годы, по сути, стала сырьем и элементом в структуре себестоимости строительства. При покупке участка девелоперы теперь ориентируются на параметры будущего строительного проекта. Для покупателя очень важно, чтобы участок был с утвержденной документацией. Также важным моментом для застройщиков являются различного рода обременения, а значит, имеет смысл покупать землю у владельцев «чистых» активов. Это связано и с ужесточением согласований в различных инстанциях, и с тем, что теперь даже конечные покупатели жилья или других объектов интересуются юридическими аспектами сделок с землей, на которой стоит их собственность. Обременения, отсутствие разрешительной документации, возможные споры могут стать факторами, существенно снижающими цену земельного участка.
Другая тенденция сегодняшнего земельного рынка — возрастающая популярность совместного освоения участков девелопером и землевладельцем. «Таким образом, земля выступает в качестве одной из составляющих себестоимости будущего строительства, а денежный формат сделок постепенно уходит с рынка», — говорит Владимир Комар.
Изменился и горизонт планирования. Как считает генеральный директор компании Geo Development Максим Лещев, девелоперы боятся законодательных и прочих изменений и приобретают участки только под быстрое освоение и быстроокупаемые проекты. Самое популярное направление, под которое приобретается земля, — строительство многоэтажных жилых домов. На втором местепо популярности на земельном рынке находятся проекты индивидуального строительства в ближайшем Подмосковье. «Есть и реальный спрос на участки под небольшие коммерческие и инфраструктурные объекты, а также ритейл», — отметил Лещев. По его информации, стоимость 1 гектара земли под застройку в Москве составляет 200-250 млн рублей. «Это стартовое предложение продавца, но цену можно сбить с учетом нюансов проекта», — сказал он.
Вице-президент по земельным активам группы «ПСН» Владислав Рябов сообщил, что средняя цена сотки в Московском регионе, в зависимости от направления и других характеристик, составляет 100-500 тыс. рублей. «Самые дорогие направления — это запад и северо-запад, самые дешевые — восток и юго-восток», — добавил он. По его оценке, стоимость сотки земли в ближнем Подмосковье сейчас стартует со 100 тыс. рублей. Руководитель отдела стратегического консалтинга и исследований компании Cushman & Wakefield Денис Соколов считает, что привлекать деньги под застройку в ближайшей перспективе станет еще сложнее, а земли в коммерческом обороте станет еще больше, и, скорее всего, ее стоимость будет иметь отрицательную динамику.
Цитата в тему
ТЕНДЕНЦИЯ СЕГОДНЯШНЕГО ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА — растущая популярность совместного освоения участков девелопером и землевладельцем