Запредельные метры: петербургские рекорды и разочарования 2021 года

По данным аналитиков, в 2021 году девелоперы построили в Петербурге 4,9 млн новых «квадратов», что в полтора раза больше, чем год назад, и даже выше показателей допандемийного 2018 года, когда в продажу было выведено 4,8 млн кв. метров. В отличие от прошлых лет расширилась и география строительства. По словам руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светланы Московченко, в 2021 году в отдаленных районах города, а также в пригородных зонах площадь возводимого жилья увеличилась почти вдвое.

Как отметила руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева, 49% нового предложения за прошлый год появилось за границами Кольцевой автодороги (КАД). Лидерами по числу новостроек стали Ручьи, Бугры, Мурино, Янино, Новосаратовка и Колпино. Значительную долю в новом предложении занял и ближайший пригород Петербурга — Всеволожский район Ленобласти. На него в прошлом году пришлось 26% новостроек, что втрое больше, чем в каждом из наиболее активно застраиваемых районов в городе. Так, например, на такие районы массовой жилой застройки, как Красносельский, Красногвардейский, Приморский и Выборгский, пришлось лишь по 9% сданных жилых комплексов (ЖК).

Покупатель больше не хочет переплачивать

Минувший, 2021-й, год преподнес рынку и новый тренд. Как отмечает Ольга Трошева, покупатель за этот год стал более требовательным, а потому большая часть (73%) построенного в 2021 году жилья — это сегмент комфорт-класса. Эконом-класс в последнее время застройщики даже не предлагают, сегодня он уже практически полностью ушел за пределы Петербурга. При этом, идя навстречу пожеланиям клиентов, застройщики стали экспонировать квартиры с мебелью: за год число компаний, предлагающих такую опцию, удвоилось. А вот площади квартир стали меньше и эргономичнее. По мнению аналитиков, это вызвано тем, что на фоне выросшей стоимости «квадрата» клиенты больше не хотят переплачивать за лишние «метры» и предпочитают более рациональные планировки квартир. По подсчетам экспертов, с 2011 года средняя площадь квартир в новостройках сократилась на 14-21% (в зависимости от класса объекта). Как заметил генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин, следуя за запросами покупателей, девелоперы выводят на рынок проекты повышенной комфортности с более проработанными концепциями.

Ажиотаж вокруг земли

Специалисты отмечают, что рынок Северной столицы еще никогда не испытывал такого ажиотажного спроса на землю со стороны девелоперов. На фоне растущего спроса стала повышаться и стоимость: по данным аналитиков, на конец года средняя цена проданных участков под перспективные жилые проекты массового спроса в пределах обжитых районов города доходила до 60 тыс. рублей за «квадрат» земли (в позапрошлом году — около 30 тыс.). Да и сами лоты, представляющие интерес для девелоперов, стали намного больше. А всего за прошлый год застройщики приобрели в Петербурге более 900 гектаров на общую сумму около 1,6 млрд долларов, что также стало своеобразным рекордом. В центральных и близких к центру районах девелоперы выкупили 215 гектаров, еще 685 гектаров, предназначенных под строительство жилья, были куплены на окраинах Петербурга и в ближайших населенных пунктах Ленинградской области.

По данным Colliers, наибольшим спросом у девелоперов пользовались крупные площадки (более 10 гектаров) для реализации проектов комплексного освоения территории в области и на периферии (такие сделки сформировали более четверти от количества реализованных участков). Почти половину от общего объема инвестиций в земельные участки сформировали три девелопера — Setl City, ПИК и «Группа ЛСР». В число главных сделок года входят покупка территории бывшего Невского завода (Setl City), части проекта Ligovsky City (ПИК) и площадки «Алмаз-Антей» на Васильевском острове («Группа ЛСР»).

Как сообщили в пресс-службе Knight Frank St Petersburg, на конец ноября на первичном рынке жилой недвижимости города было представлено около 80 девелоперских компаний, чей совокупный земельный банк составлял порядка 1900 гектаров. В кулуарах девелоперы признаются: сформированных земельных банков им хватит на несколько лет работы. При этом утверждают, что и дальше планируют покупать земельные участки. Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский, в свою очередь, обращает внимание на часто завышенные финансовые аппетиты собственников. По его словам, цены на землю в последнее время растут в соответствии с ценами на недвижимость. Однако недвижимость в ближайшие годы уже не может дорожать теми же темпами, что в 2020-2021 годах, поэтому закладывать эти ожидания в цену земли сегодня нецелесообразно.

Дефицит рабочей силы «повысил» стоимость жилья

Еще одним фактором риска, оказавшим влияние на строительный рынок, стал дефицит рабочей силы: за время закрытия границ строительные компании Северной столицы недосчитались 10-25% работников. Дефицит кадров на стройках обернулся еще и тем, что многие застройщики были вынуждены переманивать у других компаний нужных им специалистов, а те на фоне ажиотажного спроса теперь ставят ультиматум: не поднимете зарплату — уйдем к другим. «Кадровый голод становится все более острой проблемой, причем не только на петербургских стройках», — считает координатор Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) по Санкт-Петербургу, президент «Объединения строителей СПб» Александр Вахмистров. По его словам, нехватка квалифицированных рабочих, младшего техперсонала и инженерно-технических работников наблюдается в России повсеместно.

Ситуация осложняется тем, что в 90-е годы строительные профессии не пользовались популярностью среди молодежи, да и родители хотели видеть своих детей юристами или экономистами. В итоге система профессионально-технического образования в стране оказалась разрушенной. По данным аналитиков, наибольшим спросом в Северной столице пользуются работники, специализирующиеся на строительстве (45% от общего количества вакансий в строительстве), инженеры (29%), архитекторы и проектировщики (22%), рабочие строительных специальностей (17%), а также руководители проектов (15%) и прорабы (9%).

Как отмечает президент «ЛенОблСоюзСтроя» Руслан Юсупов, рабочие сейчас — хозяева положения, могут диктовать свои условия. Чтобы удержать квалифицированные кадры, застройщики были вынуждены поднимать им зарплаты. По оценкам экспертов, в прошлом году фонд оплаты труда в строительной сфере Северной столицы вырос на 15-20%. И этот фактор, наложившись на рост цен на стройматериалы, стал причиной скачкообразного повышения стоимости квадратного метра. По данным Ольги Трошевой, только в период с декабря 2020 года по сентябрь 2021-го цены на первичном рынке Петербурга выросли на 15-28% в зависимости от класса жилья. В Ленинградской области аналогичная ситуация: там квартиры в новостройках подорожали на 27%. Под конец года «квадрат» в Северной столице уже составил примерно 190 тыс. рублей.

Слабые ушли, сильные стали еще сильнее

Еще один тренд 2021 года — сокращение числа строительных компаний. Как отмечают участники строительного рынка, сложный год ускорил уход слабых, поэтому строить жилье в 2022-м будут только выдержавшие испытание пандемией. По данным аналитиков, за последние 2,5 года количество застройщиков, работающих в Петербурге, уменьшилось более чем на 20%: если еще летом 2019 года в городе работали 102 стройкомпании, то в декабре 2021-го — только 81. Большинство из тех, кто ушел, не были на слуху, но были среди них и крупные, например, в реестре больше не значатся «Петрополь» и «Пионер». Зато сильные, приобретя опыт работы в условиях пандемии, стали еще сильнее.

По оценкам компании «Прайд Групп», когда рынок застройщиков стал сокращаться, были опасения, что после обязательного введения эскроу-счетов крупнейшие застройщики монополизируют рынок. Однако, как показывают актуальные данные, после введения эскроу доля крупных компаний в городе выросла всего на 1,2%. Сегодня пятерка самых масштабных девелоперов Петербурга возводит больше половины всей жилой недвижимости. По мнению президента Группы «Эталон» Геннадия Щербины, в данном случае о монополизации не может быть и речи, так как сильнейшие игроки рынка тоже конкурируют между собой за покупателя. «И это делает рынок более цивилизованным, продукт более современным, а покупателя более защищенным», — отмечает он.

Что же касается наступившего 2022 года, то опрошенные нами представители строительных компаний предпочитали говорить не о проблемах, а о том, что смотрят в будущее с оптимизмом: работа в условиях двух пандемийных лет их уже многому научила и закалила. Как отмечает президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский, цены на недвижимость, скорее всего, будут расти и дальше. Девелоперы также будут продолжать выводить на рынок новые объекты. «Думаю, что в 2022 году будет заложено строек не меньше, чем в 2021-м. Девелоперы готовы двигаться вперед», — отмечает он. А, значит, впереди нас могут ждать и новые рекорды.51,8% нового петербургского жилья возводится сегодня пятеркой самых крупных застройщиков Северной столицы