Цены выше, квартиры меньше
В первом полугодии 2021 года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы, несмотря на относительно высокую активность девелоперов, продолжает сохраняться дефицит предложения. Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка в блиц-интервью «СГ-Онлайн» рассказала об итогах первого полугодия и поделилась своими прогнозами на развитие ситуации в этом секторе столичной недвижимости.
Надежда, расскажите вкратце об основных итогах первого полугодия в массовом сегменте в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?
В первом полугодии 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 90 проектов. По сравнению с концом 2020 года объем предложения снизился на 19%, достигнув 11,4 тыс. квартир. В свою очередь продаваемая площадь уменьшилась на 23,5%, составив 593 тыс. кв. метров.
Какие изменения произошли в структуре предложения?
По итогам первого полугодия 2021 года лидером по объему предложения по-прежнему остается ЮВАО (28,5%), однако за отчетный период количество лотов в корпусах на его территории сократилось на 5,1%. На втором и третьем месте находятся СВАО и САО, где расположено 14,9% (-3%) и 13,8% (+0,2%) всех квартир соответственно. Незначительно увеличился объем экспозиции в ЗАО (12,9%; +0,6%). Наиболее заметный прирост зафиксирован в ЮЗАО (8,8%; +7,1%), где стартовали продажи в новом проекте «Южные сады» от «А101 Девелопмент». Замыкают топ ЮАО (8,4%; +0,5%), ВАО (8,1%; -1,9%) и СЗАО (4,6%; +1,6%).
За прошедшие полгода выход новых объектов и очередных корпусов в уже реализуемых проектах повлиял на структуру предложения по стадиям строительной готовности. Наибольший объем экспозиции в массовом сегменте по состоянию на конец июня приходился на дома в стадии монтажа этажей (36,5%), однако их доля сократилась на 8,6%. Практически столько же вариантов (35,9%; +9%) представлены в корпусах на начальной стадии строительства. На 1,8% вырос объем предложения в объектах на этапе отделочных работ (23,2%). Меньше всего лотов реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (4,5%; -2,2%).
В I полугодии 2021 года более половины предложения (52,5%; +5,6%) пришлось на студии и однокомнатные квартиры. Первое место среди всех типологий занимали однокомнатные квартиры (33,6%; +1,3%). Двухкомнатные лоты составляли 29,9% от объема экспозиции (-2,9%). Студии расположились на третьем месте (18,9%), но демонстрируют наибольший прирост (+4,3%). Доли трехкомнатных (16,4%; -1,7%) и многокомнатных квартир (1,2%; -1%) продолжили снижаться.
За первые 6 месяцев 2021 года доля лотов с финишной отделкой в массовом сегменте новостроек «старой» Москвы снизилась на 4,6% (до 60,8%). На квартиры без отделки пришлось 24,7% (-0,7%), на варианты с отделкой white box – 14,4% (+5,2%).
Как вели себя цены?
По итогам первого полугодия 2021 года средняя стоимость квадратного метра выросла за месяц на 2,8%, за квартал – на 9,1%, с начала года – на 18,3%, за год – на 35%, достигнув 245,5 тыс. рублей. Рост прайса отмечен во всех округах в диапазоне 11,2-27,4%. Больше всего «квадрат» подорожал в ЮАО (+27,4%), где началась реализация лотов в новых объектах по цене выше среднерыночной, а также произошло плановое повышение стоимости в уже продаваемых корпусах. Второе место занял ЗАО (+24,4%, третье – СЗАО (+22,4%). При этом средняя площадь квартиры, находящейся в экспозиции, снизилась за последние 12 месяцев на 5,1 кв. метра (с 57 до 51,9 кв.м).
Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?
С января по май 2021 года в границах «старой» Москвы было зарегистрировано на 56% больше ДДУ (25,9 тыс. штук), чем за аналогичный период прошлого года. Доля ипотечных сделок за первые 5 месяцев 2021 года выросла по сравнению с тем же промежутком 2020 года на 8%, составив 64%.
Выделите основную тенденцию первого полугодия на рынке новостроек массового сегмента.
Повышение ключевой ставки ЦБ РФ в целях противодействия растущей инфляции и увеличивающиеся (предположительно до 8,5%) ставки по ипотеке однозначно играют против платежеспособного спроса и привлекательности вложений в недвижимость, поэтому текущий уровень цен будет тестироваться на предмет возможной корректировки. Стабилизация спроса и плавный рост цен, вероятно, произойдут ближе к концу 2021 года. Причинами этого выступят стабилизация доходов населения за счет мягкой монетарной политики и иных мер стимулирования экономического роста, а также применение специальных предложений и особых условий со стороны банков и застройщиков для активизации покупательского интереса.
Возможна ситуация, когда часть спроса перетечет из границ «старой» Москвы в ТиНАО и мы будем наблюдать соревнование по сдерживанию прайса. Так, по итогам I полугодия 2021 года средняя стоимость «квадрата» в Новой Москве достигла 191,6 тыс. рублей, что сопоставимо с некоторыми проектами в границах МКАД или протуберанцах (Бутово, Солнцево), тогда как для массового сегмента «старой» Москвы данный показатель составляет 245,5 тыс. рублей. Тем не менее, разница в почти 50 тыс. рублей при снижении платежеспособности может оказать существенное влияние на первичный рынок, так как с развитием присоединенных территорий выбор между Новой и «старой» Москвой становится не столь очевидным.
Безусловно, важнейшими стратегическими вопросами выступают прогнозирование покупательского поведения и степень сжатия спроса на рынке во втором полугодии 2021 года. Вероятнее всего, до конца 2021 года действия участников будут реактивными и несколько хаотичными при отсутствии четкого тренда. Определенные выводы о том, как рынок пережил завершение периода относительно низких ипотечных ставок и какие тренды наберут силу к концу 2021 года можно будет сделать только после III квартала.
Не стоит забывать, что помимо угроз неопределённость несет и возможности. Следует быть внимательными ко всему происходящему, следить за тенденциями и не упускать возникающие шансы. Это в полной мере относится ко всем участникам рынка.