Известный девелопер Максим Блажко взялся за новый амбициозный проект
«Мода» на высотное элитное жилье, зародившись в США, уже давно захватила весь мир. Тренд на развитие строительства жилых небоскребов не обошел стороной и Россию. Только в Москве сегодня уже насчитывается несколько десятков современных жилых комплексов (ЖК) высотой более 100 м. При этом, столица продолжает активно тянуться ввысь. Так, к возведению нового высотного ЖК премиум-класса на пересечении Ленинского проспекта и Третьего транспортного кольца, состоящего сразу из пяти 40-69-этажных башен суммарной жилой площадью около 190 тыс. кв. м, приступила недавно компания GORN Development, основанная одним из отечественных основоположников «высокой эпохи» — Максимом Блажко. В проект, получивший название «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» (на фото), опытный девелопер и его новая команда планируют вложить свыше 25 млрд рублей. Сдача первой 262-метровой высотки намечена на 2019 год. Оригинальная концепция, удачная локация и участие известной фигуры в мире российского девелопмента сделали этот проект самой громкой новинкой на нынешнем рынке столичной недвижимости.
Погружение в историю
Первый жилой небоскреб — Home Insurance Building — появился в Чикаго (США) в 1885 году. В это трудно сейчас поверить, но тогда самым «высотным» стал дом всего в 10 этажей (42 м). Впоследствии к нему добавились еще два, и башня «подросла» до 54,9 м (в 1931 году здание было снесено). В 1913 году в борьбу за звание «столицы небоскребов» включился Нью-Йорк со своим 241-метровым Woolworth Building, который в течение 17 лет оставалось самым высоким зданием в мире. Затем рекордсмен сменился — им стал 282-метровый Chrysler Building, но и его лидерство оказалось недолгим. Вскоре в сжатые сроки — всего за 13 месяцев — было построено знаменитое 102-этажное Empire State Building высотой в 381 метр. Более 40 лет — до 1972 года — выше не поднимался ни один девелопер. После этого высотное строительство стало для Америки обыденным делом.
В России первые небоскребы появились в конце 1940-х годов — когда в Москве началось строительство семи высотных зданий, сегодня известных как «сталинские высотки». Хотя жилыми из них были только две — на Котельнической набережной и на Кудринской площади. В начале 60-х появились серые и унылые 25-этажные каркасно-панельные хрущевские «дома-книжки» на Новом Арбате. Современный этап высотного домостроения принято отсчитывать с 1992 года, когда зародилась идея «Москвы-Сити». Чуть позже была принята программа «Новое кольцо Москвы», предусматривающая возведение шестидесяти 35-40-этажных зданий, 25 из которых должны были стать жилыми. Но, в отличие от «Москвы-Сити», на территории которого сейчас достраиваются последние высотки, идея кольцевого размещения небоскребов так и не была полностью реализована.
По новым правилам
Стоит отметить, что на данный момент рынок высотного строительства недостаточно урегулирован с точки зрения «правил игры». Участники рынка с нетерпением ждут утверждения на федеральном уровне «дорожной карты» — документа по улучшению предпринимательского климата в высотном и уникальном строительстве. Застройщики, в частности, ожидают снижения объема необходимых специальных техусловий и сокращения сроков согласования проектов, что должно сделать высотное строительство более массовым и дешевым. Активную работу в этом направлении ведет Минстрой России и подведомственные ему организации.
Так, в конце 2016 года был утвержден свод правил (СП) «Здания и комплексы высотные. Правила проектирования». Документом установлены правила проектирования высоток, включая требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям, инженерным системам, энергоэффективности, соблюдению санитарно-гигиенических условий, мероприятиям по комплексной безопасности высотных зданий и комплексов.
А 4 февраля 2017 года вступил в силу разработанный Федеральным автономным учреждением «Федеральный центр нормирования, стандартизации и технической оценки соответствия в строительстве» (ФАУ «ФЦС») СП «Инженерные системы высотных зданий». Документ распространяется на вновь строящиеся и реконструируемые здания высотой более 55 м и жилые здания высотой более 75 м. «Сложность проектирования небоскребов связана с тем, что для строительства объекта выше 100 м приходилось разрабатывать и согласовывать специальные технические условия (СТУ), что тормозило развитие высотного строительства. С принятием этого СП ситуация изменилась. Новые требования к проектированию высоток позволят обеспечить комплексную безопасность зданий путем снижения вероятности проектных ошибок, повысить их энергоэффективность и сократить расход невозобновляемых ресурсов при строительстве и эксплуатации», — говорит директор ФЦС Дмитрий Михеев.
По информации Минстроя, до конца 2017 года будет принят СП «Здания и комплексы высотные. Требования пожарной безопасности». В ведомстве подчеркивают, что комплексное применение проектировщиками сразу трех сводов правил позволит качественно проектировать высотные здания, не прибегая к специальным техническим условиям, что существенно отразится на стоимости и сроках проектирования высоток.
Специалист по небоскребам
Законодательное регулирование рынка высотного строительства, безусловно, должно привести к росту объемов возведения таких уникальных зданий. А пока, на сегодняшний день, в России насчитывается чуть больше 100 зданий, превышающих стометровую высоту, из которых 83 находятся в Москве. При этом жилых из них — меньше половины, и свыше 20 таких высотных домов общей площадью порядка 3 млн «квадратов» было построено с начала 2000-х годов при участии Максима Блажко. В их числе, к примеру, 57-этажный небоскреб высотой 264,5 м в Чапаевском переулке, который в свое время произвел настоящий фурор на столичном рынке премиальной недвижимости. До 2007 года этот дом оставался самым высоким жилым зданием Европы. Среди проектов Блажко и знаменитый 213-метровый дом на Мосфильмовской улице, который неоднократно признавался одним из самых удачных архитектурных проектов, и высотный жилой комплекс на Воробьевых горах, один из корпусов которого достигает отметки 192 м.
«Большинство знаковых жилых высоток нового тысячелетия в Москве так или иначе связаны с именем Максима Блажко и девелоперскими структурами, которыми он руководил», — рассказывает генеральный директор «Kalinka-Недвижимость» Елена Егорова. По ее мнению, успех всех этих проектов был обусловлен грамотным позиционированием и продвижением, а также высоким качеством.
Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая считает Блажко энтузиастом высотного строительства и одной из ключевых фигур на столичном рынке жилья. «Он основал и долгие годы возглавлял одну из старейших девелоперских компаний страны, «Дон-строй», — напоминает Литинецкая. — И именно под его управлением впервые на московском рынке была реализована целая серия знаковых высотных проектов. Многие из них стали символами нового времени».
Хозяин положения
Эксперты уверены, что и новый проект Блажко — «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» — вызовет большой интерес на рынке. «Это, безусловно, имиджевый проект, цель которого — громко заявить о GORN Development, как о новом бренде на строительном рынке, — поясняет Мария Литинецкая. — Примечательно и то, что жилье высочайшего уровня появится за пределами Садового кольца, возможно, что в связи с этим участникам рынка надо будет пересмотреть свои взгляды на классификацию жилой недвижимости в Москве».
Сегодня становится очевидным, что старая классификация в этом сегменте не соответствует реалиям рынка, а прежде проведенные территориальные границы между жильем разного класса весьма условны. Этот ЖК находится в Донском районе, в двух минутах езды от района так называемой «Золотой мили», и в 10 минутах езды от Кремля. То есть, с точки зрения транспортной доступности эта локация не уступает районам, которые традиционно считаются местом сосредоточения элитного жилья. При этом, по экологическим условиям это один из лучших районов столицы, находящийся рядом с крупнейшим рекреационным комплексом в центре Москвы — Нескучным садом, Воробьевыми горами, парком Горького и парком «Музеон», объединенными в единую парковую зону площадью в общей сложности почти 500 га. Именно поэтому это направление все больше ценится покупателями премиального жилья, так как оно по некоторым характеристикам превосходит исторический центр.
«Для мегаполиса постепенное расширение границ районов, где строится высококачественное жилье, — процесс неизбежный, — уверена Елена Егорова. — Так как центр города уже максимально насыщен премиальными и элитными домами». К тому же, из-за ограничений по этажности в историческом центре просто невозможно представить проект, схожий по концепции и масштабу с комплексом «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA».
«Безусловно, новый ЖК — это яркий пример джентрификации, которая затрагивает не только рабочие окраины и прилегающие к ним промзоны, но и хорошо обжитые районы столицы, чей архитектурный облик и социальная среда сформировались еще в 19501960 годы, — добавляет Мария Литинецкая. — В случае с проектом Блажко именно такими районами станут «Донской», где возводится жилой комплекс, и непосредственно прилегающий к нему Гагаринский район. Крупный ЖК с оригинальной концепцией не только обновит архитектурный ландшафт этих территорий, но и изменит социальный состав местных жителей».
По оценкам экспертов, «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» с инвестиционной точки зрения, пожалуй, один из самых перспективных на сегодняшний день проект. Как отмечают риелторы, реализующие этот проект, минимальная стоимость премиальной однокомнатной квартиры от Блажко начинается сегодня от 10,9 млн рублей. Для сравнения: средний бюджет «однушки» в элитном сегменте, по итогам прошлого года, составил 35 млн рублей, в бизнес-классе — 11,8 млн рублей. «Как видите, расценки для столь амбициозного проекта весьма демократичные. У клиентов есть возможность стать владельцем жилья премиум-класса по цене «бизнеса», а у инвесторов — получить высокую доходность за счет дальнейшего роста цен», — резюмирует Литинецкая.
Кадры решают все
Для создания и реализации проекта «НЕСКУЧНЫЙ HOME & SPA» Максим Блажко собрал очень сильную международную команду. К разработке архитектурной концепции ЖК была приглашена команда «Атриум» из авторитетного российского бюро Антона Надточего и Веры Бутко. Генеральным проектировщиком проекта выступила компания «М.К.3 Инжиниринг», основанная более двадцати лет назад французским инженером Робером Мальдонадо. А над дизайн-проектом пешеходной зоны, которая свяжет комплекс с ближайшей станцией метро, работало голландское архитектурное бюро MLA+. При этом одним из наиболее эффектных и конструктивно сложных решений — «фишкой» проекта — станет прозрачный мост, соединяющий две башни на уровне 130 м над землей (в районе 37 этажа), где будет устроен «парящий» над городом SPA-комплекс с единственным в Москве высотным открытым панорамным бассейном с зимним садом.