Все дороги ведут в центр

В Екатеринбурге отмечается стремительный рост числа проектов по строительству жилья в центре и прилегающих районах. Сам по себе тренд не нов, однако в текущем году процесс географической «централизации» рынка резко ускорился. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с 2015 года число проектов в центральных районах Екатеринбурга непрерывно росло, и доля их в общем объеме строившихся квадратных метров (в среднем за 12 месяцев) составляла 33%, за первые же три квартала 2019 года этот показатель увеличился до 47%.

Разворот тренда

Подобная динамика свидетельствует о резком снижении популярности проектов в отдаленных от центра районах, хотя еще совсем недавно они были драйвером роста рынка. С 2005 по 2015 годы доля окраин в структуре строящегося в Екатеринбурге жилья выросла более чем в два раза — с 29 до 67%. Именно в этот период в уральской столице стали активно развиваться проекты комплексного развития территорий. Сейчас их совокупная доля в структуре предложения составляет около 30%. Самые крупные проекты реализуются в районах Академический, Широкая речка и Солнечный.

Основным преимуществом таких проектов является высокая скорость строительства. У девелоперов нет необходимости расселять частные дома, выкупать садовые участки, проводить редевелопмент, поэтому здесь можно в сжатые сроки построить практически неограниченное количество новых домов. Это было особенно актуально в середине 2000-х годов. Тогда на фоне роста реальных доходов населения и развития ипотеки спрос на квартиры был настолько высок, что объектов в уже освоенных районах не хватало для того чтобы удовлетворить спрос. В результате застройщики стали массово переориентироваться на строительство жилья за пределами сложившихся территорий.

Сейчас тренд развернулся в обратную сторону. Бум жилищного строительства в Екатеринбурге остался далеко позади, в последнее десятилетие в городе стабильно сдают около 1 млн кв. м в год. В этих условиях у застройщиков нет необходимости резко наращивать число объектов за счет освоения удаленных территорий, и они постепенно возвращаются в центральные районы. Девелоперы стали активнее заниматься освобождением земельных участков в центральных районах города, где в прошлые годы из-за сверхплотной застройки наблюдалось уменьшение числа мест, подходящих для реализации масштабных проектов.

Ударники редевелопмента

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров считает, что рост доли жилья в центральных районах Екатеринбурга — следствие многолетних усилий девелоперов. «Важно понимать, что застройщик не может так просто взять и начать застраивать уже сложившиеся территории, — говорит он. — Это три-четыре, зачастую пять, иногда десять лет кропотливой работы. Все хотят строить в этих районах, но это не так просто, ведь речь идет о расселении или о проведении редевелопмента. Только в последнее время на рынок стали более-менее системно выводиться свободные площадки. Соответственно, на этих территориях увеличилось число девелоперских проектов».

По данным исследования компании «Талан», проведенного в середине 2019 года, Екатеринбург занимает первое место среди нестоличных российских городов (без Москвы и Санкт-Петербурга) по числу проектов редевелопмента промзон. Сегодня строительство жилых комплексов на месте бывших промплощадок — распространенная практика в городе. Холдинг УГМК возводит на территории мукомольного завода в центре Екатеринбурга ЖК «Макаровский квартал». ГК «ПИК» строит 300 тыс. кв. м на промплощадке предприятия «Уралпластик» в микрорайоне Завокзальный. «Группа ЛСР» возводит ЖК «Рассветный» на месте снесенных цехов завода ЖБИ в одноименном районе. ГК «Стройтэк» строит ЖК «Современник» в границах улиц Раевского — Блюхера — Студенческой, там раньше находился завод точной механики. Компания Prinzip возводит жилье на промплощадке машиностроительного завода имени В. В. Воровского, которая находится рядом с ЦПКиО. Застройщик «Ривьера-Инвест-Екб» активно осваивает бывшую территорию завода «Ювелиры Урала» в Ботаническом районе.

Минус частный сектор

Компании освобождают земельные участки не только за счет редевелопмента промзон, но и с помощью расселения частного сектора. В центре Екатеринбурга индивидуального жилья и садов давно не осталось, но в первом ценовом поясе таких объектов еще очень много. В последние годы застройщики активно расселяют частный сектор в районах Юго-Западный, ВИЗ и Автовокзал. «Горячими» точками на карте города являются Цыганские поселки (на Юго-Западе и ВИЗе), а также жилой микрорайон «Юг-Центр» вблизи Автовокзала, ограниченный улицами Щорса, 8 Марта, Островского и Московской. Совокупный объем анонсированных в последние годы проектов на месте частного сектора превышает 1 млн кв. м. В их реализации принимают участие практически все крупные екатеринбургские застройщики.

Как отмечают аналитики УПН, существующего в Екатеринбурге запаса индивидуального жилья хватит для того чтобы обеспечить дальнейший рост доли новостроек в центральных районах. «Рынок действительно переходит от реализации крупных проектов на окраинах в сторону освоения уже сложившихся территорий, — комментирует начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков. — Есть серьезные резервы в Юго-Западном районе, там много территорий, которые пока никак не вовлечены в городскую жизнь. Возможностей для застройки частного сектора в городе более чем достаточно. В среднесрочной перспективе это усилит «централизацию» рынка».

Эксперт считает, что застройщикам выгодно реализовывать проекты на таких территориях, потому что они, как правило, хорошо обеспечены всей необходимой социальной, транспортной и торговой инфраструктурой. При строительстве жилья в отдаленных районах и окраинах все это во многом приходится создавать с нуля.

Также важно учитывать, что девелоперы вынуждены подстраиваться под существующий на рынке спрос. В последние годы предпочтения потенциальных покупателей постепенно меняются. Люди все чаще покупают качественные квартиры комфорт-класса, которые расположены в центральных районах. Застройщики не могут игнорировать этот тренд, поэтому вынуждены тратить серьезные ресурсы на освобождение подходящих земельных участков.

Сокращение доли строящегося жилья на окраинах может свидетельствовать о новом этапе развития рынка жилья Екатеринбурга. Активное расползание города вширь замедляется. Вместо этого уральская столица все больше ориентируется на использование потенциала территорий в уже сложившихся границах.

3,1млн кв. м составил объем строящегося в Екатеринбурге жилья по итогам III квартала 2019 года. Это абсолютный максимум за всю историю наблюдений