В «предвкушении» конца

Ипотека с господдержкой создавалась для поддержания строительной отрасли путем стимулирования спроса выгодными ипотечными предложениями. Платежеспособный спрос в условиях кризиса заметно сократился, что потребовало использования дополнительных стимулов для его активизации. В ряде проектов, особенно подмосковных, доля ипотечных сделок достигала 80%, а когда ипотечные ставки повысились до «заградительных», продажи в таких комплексах «встали». Даже в столичных проектах, где до запуска программы доля ипотечных сделок в среднем была на уровне 20%, столь выгодные ставки увеличили ее до 40-45% (для Москвы более чем высокий показатель по ипотечных сделкам). При этом текущий уровень ключевой ставки позволил банкам максимально приблизить свои стандартные программы кредитования к субсидированным, поэтому завершение ипотечной господдержки на уровне спроса при наиболее вероятном сценарии развития значительно не отразится. Господдержка «сделала свое дело», поддержав рынок, и сейчас ипотечный сегмент в состоянии генерировать спрос и без этого инструмента.

Дальнейшая судьба ключевой ставки и как следствие ипотечной в перспективе I квартала 2017 года будет фактически зависеть от решения ЦБ на последнем в этом году декабрьском заседании. Учитывая размер ключевой ставки на текущий момент самый вероятный сценарий – это нейтральный. Если ключевая ставка останется неизменной, то скорее всего, программы с субсидированной ставкой «плавно перерастут» в стандартные кредитные продукты с незначительной коррекцией ставок. По стандартным программам ставка опустилась до уровня ипотеки с господдержкой у ее максимальной границы – 12%. У «Сбербанка России» даже есть стандартная программа со ставкой 11,5%, правда достаточно строгими требованиями к заемщикам. Средняя ставка по стандартным ипотечным продуктам составляет 12,5%. Даже если ключевая ставка останется неизменной, то значительной разницы в ставках между субсидированной и стандартной ипотекой не будет.

Однако сейчас есть предпосылки для того, чтобы ключевая ставка снизилась до 9,5%, как минимум, на прошедшем заседании ЦБ ставку не повысили. В случае такого положительного развития событий с большой долей вероятности можно ожидать пропорциональное сокращение ипотечных ставок на 0,5%. На текущий момент средняя ставка по программам с господдержкой находиться на уровне 11,4%, если ключевая ставка сократится до 9,5%, вполне возможно, что стандартные ипотечные продукты приблизятся к этому уровню.

Негативный и маловероятный сценарий значительного повышения ключевой ставки, который повторит в целом состояние рынка в I квартале 2015 года, когда ипотечные продукты достигли «заградительного» уровня и продажи в проектах массового сегмента, особенно в Московской области, была «парализованы».

Ощутимого роста ставок после завершения программы ипотеки с господдержкой не предвидится, поэтому на спросе значительно это отразится не должно. Вспоминая, например, 2014 год, когда доля ипотечных сделок достигала 50% от общего объема продаж при средней ставке 13,5%, можно ожидать, что при текущем уровне гораздо более выгодных ставок спрос останется на прежнем уровне. Конечно, в I квартале 2017 года, вероятнее всего, пройдет традиционное сезонное падение числа сделок, тогда как во II квартале можно ожидать оживление, особенно при понижении ключевой ставки. Уровень ставок после отмены субсидирования и в случае понижения, и в случае фиксирования ключевой ставки можно считать более чем комфортным, другой вопрос, что тормозить оформление ипотечного кредита могут ряд причин – нежелание «вынимать» средства из бизнеса или продавать имеющиеся активы. Сейчас люди довольно активно следят за экономическими и политическими событиями внутри страны и на международной арене и ориентируются на это при принятии решений.

«Подпитывать» суммарный ипотечный спрос будет, в том числе приблизившаяся к ставкам первичном рынка ипотека на вторичное жилье. Это позитивный момент для развития рынка, поскольку ранее для альтернативной сделки сложно было найти покупателя со свободными деньги, а брать ипотеку с менее выгодными условиями люди не хотели. Сейчас на первичном рынке благоприятно сказалось снижение ставок на «вторичку», поскольку с «мертвой точки» смогли сдвинуться альтернативные сделки – покупатели новостроек получили шанс продать имеющееся жилье ипотечным приобретателям на регулярном рынке.

Хорошо стимулируют спрос также и разнообразие ипотечных продуктов. В частности, банки ввели программы без первоначального взноса после долго отсутствия. Однако в текущей ситуации, когда качество заемщиков падает это довольно неоднозначное решение, повышающее риски банков. Сейчас большой процент заемщиков имеют далеко не идеальную кредитную историю или низкий доход для получения желаемой суммы. Когда такие клиенты не вкладывают своих денег в кредит, уровень ответственности за него очевидно низкий, тем более идет большая нагрузка на доход из-за отсутствия взноса и более высоких ставок.