В поисках равновесия

В поисках равновесия

Shutterstock/FOTODOM
Петербургские новостройки выходят из ценовой гонки

Ситуация на рынке новостроек Санкт-Петербурга кардинально изменилась: спрос, по разным оценкам, снизился на 15-30%, цены впервые резко притормозили рост, а дефицит предложения сократился. В этих условиях девелоперам приходится искать новые драйверы покупательского интереса.

По данным консалтингового центра (КЦ) «Петербургская недвижимость», к октябрю 2021 года средние цены на первичном рынке Петербурга в массовом сегменте выросли на 21,4%, в пригородах — на 25,5%. Среди причин роста эксперты называют вымывание наиболее ликвидного и бюджетного предложения, а также беспрецедентный рост стоимости стройматериалов: за первое полугодие они прибавили в среднем 15-30%, а на отдельные позиции цены выросли на 80%. На фоне роста цен «холодным душем» для рынка стала и фактическая отмена с июля льготной ипотеки с господдержкой. Как отмечает руководитель аналитического центра Группы RBI Елена Петропавловская, после изменения программы на рынке наметилось снижение спроса, которое по итогам III квартала составило порядка 25% — в основном за счет массового сегмента.

Генеральный директор операционного бизнеса группы компаний (ГК) «Ленстройтрест» Денис Заседателев уточняет, что поскольку сейчас большинство объектов возводится по эскроу, то для девелопера повышение ключевой ставки ЦБ РФ означало увеличение стоимости проектного финансирования. «Этот фактор и резкий рост цен на стройматериалы отразились на доступности квадратного метра для покупателей: с начала года он уже подорожал на 15%. Сейчас мы наблюдаем некоторое плато на рынке, но снижения стоимости строящегося жилья точно не предвидится. Для этого нет предпосылок», — считает эксперт.

Наблюдает Денис Заседателев и изменение покупательских предпочтений. «Корректировка условий программы льготной ипотеки, в частности, сокращение кредита до 3 млн рублей, а также постепенное повышение ставок у банков способствовали смещению покупательского спроса с петербургских новостроек в границах КАД на жилые комплексы в соседней Ленинградской области, где квартиры дешевле. «И наши продажи показывают, что данный тренд укрепляется», — отмечает он.

С ним соглашается и директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина» Ася Левнева, которая добавляет, что как только темпы инфляции и повышения ключевой ставки ЦБ превышают прогнозные показатели, с удвоенной силой начинают нарастать и негативные ожидания населения. Однако, по мнению эксперта, даже дорогие ипотечные кредиты не способны вызвать критичного падения спроса на недвижимость как один из самых надежных способов сохранения средств. «Опыт предыдущих экономических кризисов показал незыблемость квадратных метров и рискованность банковских вкладов. К тому же цены на жилье в удаленных городских локациях и области хоть и повышаются, но не так быстро, как это происходит в центре Северной столицы. А в условиях недостатка простых для освоения участков в мегаполисе и активной экспансии застройщиков на территории Ленобласти инвестиционная привлекательность загородных проектов только повышается», — уверена Ася Левнева.

В том, что даже в условиях повышения стоимости квадратного метра и роста ипотечных ставок всегда будет и спрос на недвижимость, убежден и генеральный директор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев. По его словам, хотя отмена льготной ипотеки и способствовала уменьшению покупательского спроса, но законы рынка гласят: за каждой резкой кривой вверх идет движение вниз. «Нам как профессионалам привычней работать на ожидаемых сезонных кривых. К примеру, к концу года рост, после Нового года небольшое снижение, новый всплеск продаж весной. То, что происходило в последние 2 года, конечно, дало строительной индустрии сильный финансовый толчок. Однако у российского менталитета есть и курьезные особенности: как только продукт начинает дорожать, покупатель ускоряет свои действия в сторону приобретения. Горечь упущенной возможности сильней радости полученной выгоды», — считает Алексей Бондарев.

При этом опрошенные «Стройгазетой» девелоперы дают прогноз, что если даже ипотека будет дорожать и дальше, то покупатели, скорее всего, могут и не заметить этого, так как для поддержания продаж застройщики будут увеличивать количество совместных программ с банками и предлагать собственные минимальные кредитные ставки. И это явление набирает сегодня обороты. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, удорожание ипотеки для потребителей вряд ли станет критичным: рынок уже перестроился после изменения условий льготной ипотеки, почти у каждого застройщика есть совместные программы с банками по субсидированию ипотечной ставки. «Например, мы субсидируем ставку для покупателей квартир в одном из наших проектов в рамках «семейной ипотеки» до 2,1% на весь период кредитования. Конечно, показатели продаж и объем ипотечных кредитов уже не будут достигать таких рекордных показателей, как в 2020 году, но и радикального спада не произойдет. Ипотека по-прежнему является самым популярным способом приобретения жилья в массовом сегменте», — отмечает он. В кварталах ГК «Ленстройтрест» действуют похожие предложения, в рамках которых покупатели могут приобрести жилье по ставке 0,1% на первый год кредитования или от 3,9% на весь срок кредитования. В компании «Мегалит-Охта Групп» сообщили, что катализатором продаж на объектах девелопера стала обновленная семейная ипотека, по которой жилье можно приобрести по ставке от 4,95%. По словам директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, семейная ипотека стала альтернативой льготной ипотеке. «В первые месяц-два после изменения условий программы покупатели ожидаемо обдумывали это предложение, изучали рынок. Но уже в сентябре мы увидели рост заявок. К настоящему моменту доля семейной ипотеки выросла в несколько раз — до 15-20% в общей массе ипотечных сделок», — говорит он. В ГК «ПСК» отмечают, что в качестве дополнительных стимулов привлечения клиентов предлагают покупателям субсидированную ипотеку, рассрочку и программу трейд-ин.

Как отмечает Алексей Бондарев, рынок недвижимости сегодня развивается по формуле: дорогие квартиры — дешевый кредит, дешевые квартиры — дорогой кредит. «Если грамотно подходить к покупке, то даже в условиях дорожающего жилья и дорогих кредитов есть большое количество совместных проектов, где застройщик вместе с банками может сформировать оффер на приемлемую ставку и более комфортный платеж. Все эти ходы уже давно продуманы и реализованы на потребительском рынке», — отмечает он. В целом эксперты уверены: в ближайшие месяцы можно ожидать достижения равновесия на рынке жилой недвижимости, при котором покупательский спрос будет соразмерен возможностям застройщиков. А вышедшие из ценовой «гонки» новостройки могут стать доступными.

Кстати:

В течение последних полутора лет уровень сделок на загородном рынке Ленобласти, по данным КЦ «Петербургская недвижимость», составляет ежеквартально не менее 3 тыс. лотов. Это рекордные цифры за всю историю наблюдений. Только за 9 месяцев 2021 года на территории соседа Северной столицы было продано 9110 коттеджей, участков и таунхаусов, что на 26% превосходит показатели аналогичного периода прошлого года. По прогнозам экспертов, такими темпами годовой объем сделок может стать абсолютным максимумом для рынка.

9 млн рублей составляет сейчас в Петербурге средняя цена самого доступного жилья — апартаментов