В ожидании статуса

На фоне активного спроса предложение столичных апартаментов сократилось

Управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Надежда Коркка рассказала в блиц-интервью «СГ-Онлайн» об итогах 2020 года на первичном рынке апартаментов Москвы. Как выяснилось, апартаменты постепенно вытесняются из новостроек массового сегмента в бизнес-класс, предлагаются в основном без отделки, в отличие от квартир, и при этом все еще находятся в «подвешенном» состоянии, так как их статус не определен.

Screenshot_1.png

Надежда, расскажите вкратце об основных итогах года на первичном рынке апартаментов в цифрах. Что с объемом (в метрах, лотах) и динамикой предложения?

В конце 2020 года на первичном рынке Москвы было представлено 69 проектов, в которых реализовывались апартаменты комфорт- и бизнес-классов. Объем экспозиции составил 5350 лотов общей площадью 302,5 тыс. кв. метров. В сравнении с 2019 годом предложение сократилось: число лотов уменьшилось на 27,3%, а общий метраж – на 27%. Это связано прежде всего с повышенной покупательской активностью, наблюдавшейся в прошлом году.

Какие изменения произошли в структуре предложения?

Что касается структуры предложения, то большую часть экспозиции заняли лоты бизнес-класса. Доля апартаментов этого класса увеличилась за 12 месяцев на 4,5% и составила 55,2%. Соответственно, сократилось до 44,8% число апартаментов массового сегмента.

Относительно стадий строительной готовности большая часть реализуемых апартаментов была расположена в новостройках на этапе отделочных работ – 38,9% (+8,2 п.п.). Уменьшились доли предложения в жилых комплексах на стадии монтажа этажей и в готовых домах – до 4,8% (-5,6 п.п.) и 18,6% (-2,7 п.п.) соответственно. Апартаменты на начальной стадии строительства заняли 17,7% рынка – на 0,1% больше, чем в 2019 году.

Для сравнения, в 2020 году доля квартир с полной или частичной отделкой выросла на 2,2% и составила 27,2%. Лоты с отделкой white box заняли 7,2% рынка, увеличившись за 12 месяцев на 2,2%. Тем не менее, большинство апартаментов (65,6%, -7,7 п.п.) реализовывались с без отделки.

Как вели себя цены?

Цена жилой недвижимости в 2020 году росла, и апартаменты – не исключение. Правда, апартаменты дорожали не так быстро, как квартиры. Средняя цена квадратного метра в апартаментах массового сегмента увеличилась за 12 месяцев на 4,5% и составила 193 тыс. руб. Цена среднего квадрата в квартирах аналогичного сегмента поднялась на 18,7%. В бизнес-классе разница еще больше: апартаменты подорожали на 4,1% (до 260,5 тыс. руб.), квартиры – на 24,4%. Впрочем, сейчас обсуждается законопроект, который позволит присвоить апартаментам статус жилья. Если закон будет принят, то апартаменты, которые приравняют к квартирам, резко вырастут в цене.

Что происходит с реальным спросом и количеством сделок?

По итогам 2020 года на московском рынке апартаментов было зарегистрировано более 5 тыс. договоров долевого участия. Этого показатель вырос и в сравнении с 2019 годом, и относительно 2018 – на 49% и 28% соответственно. Несмотря на это, нельзя сказать, что покупатели предпочитают квартирам апартаменты. Стремительный рост продаж объясняется скромным размером рынка апартаментов – квартир в новостройках массового сегмента было продано более 32 тыс. лотов.

Выделите основную тенденцию года на первичном рынке апартаментов.

Главной тенденцией московского первичного рынка апартаментов в 2020 году стал неопределенный правовой статус такой недвижимости. Более того, урегулирование статуса не теряет актуальности в 2021 году. Минстрой планирует переименовать часть апарт-комплексов в многофункциональные жилые комплексы и запретить строительство подобного жилья. Сейчас законопроект обсуждают в Государственной Думе. Пока неизвестны ни критерии разделения апартаментов на жилые и нежилые, ни механизм изменения статуса, ни сроки проведения амнистии. Таким образом, основная тенденция 2020 года сохранится, пока не станет известен текст закона.