В отсутствие инвесторов

В 2017 году жилье в Подмосковье приобретали исключительно для собственных нужд

В течение всего 2017 года на первичном рынке Московской области наблюдалась тенденция к снижению предложения. В IV квартале объем предложения и количество выставленных в экспозицию лотов сократилось по сравнению с III кварталом на 6%. А если сопоставить эти показатели с итогами IV квартала 2016 года, то можно увидеть, что объем предложения уменьшился на 28%, количество выставленных на продажу лотов на 25,7%. Главная причина такого существенного падения — низкая девелоперская активность.

Итак, по итогам IV квартала общий объем предложения на первичном рынке Подмосковья составил 2,6 млн кв. м. Это 48 928 лотов в 933 корпусах в 281 проекте, выставленных на продажу на расстоянии 30 км от МКАД. Наибольший объем предложения традиционно сосредоточен в сегменте комфорт-класса, доля которого в общем объеме предложения увеличилась с 66,9% (в IV квартале 2016 года) до 74,3% (в IV квартале 2017 года). А вот доли эконом- и бизнес-классов, наоборот, сократились: соответственно с 24,3% до 17,1% и с 8,8% до 8,6%.

Что касается распределения предложения в зависимости от удаленности от МКАД, то здесь наблюдается следующая картина. Количество проектов в наиболее востребованной зоне — до 5 км от МКАД — сократилось. Если по итогам IV квартала 2016 года на эту зону приходилось 40,3% от общего объема предложения, то по итогам IV квартала 2017 года — 38%. Доля предложений в зоне от 6 до 10 км от МКАД, которая обычно также популярна у покупателей, выросла с 17% до 20,8%. Снижение доли в общем объеме предложения отмечено и в зоне от 11 до 20 км от МКАД с 29,6% (IV квартал 2016) до 26,5% (IV квартал 2017).

Как показывает практика, жилье на расстоянии до 20 км от МКАД чаще всего приобретают те, кто работает в Москве, но у кого не хватает бюджета на покупку жилья в столице. Другая категория покупателей — это те, кто хочет совместить городской комфорт и близость к природе, поэтому спрос на объекты в данных поясах достаточно стабилен. Однако в зоне от 6 до 10 км от МКАД в 2017 году в продажу вышло больше корпусов, и объем предложения вырос.

Увеличился объем предложения и в дальнем поясе Подмосковья на расстоянии от 21 до 30 км от МКАД, доля этой зоны выросла с 13,1% до 14,7%. Как правило, покупки в данном поясе совершают местные жители, которые не привязаны к работы в столице и не планируют перебраться поближе к Москве.

Спрос на первичном рынке Подмосковья оставался в 2017 году относительно стабильным (он остался на уровне 2016 года). На уровне спроса сказалось то обстоятельство, что в течение года власти неоднократно заявляли, что в 2018 году ставка по ипотеке снизится до 8%. В ожидании более дешевых кредитов часть покупателей решила временно отложить приобретение недвижимости.

Что касается средневзвешенной цены предложения, то по итогам года она немного выросла — до 85 тыс. рублей за кв. м в IV квартале 2017 года (против 83,9 тыс. рублей за кв. м в IV квартале 2016 года). Однако данная статистика не очень показательна, так как рост цены произошел за счет вымывания с рынка объектов эконом-класса, а также наиболее доступных по цене лотов комфорт- и бизнес-классов. В разных сегментах динамика цены была разнонаправленной. Так, в комфорт-классе, на который приходится почти треть объема предложения, средневзвешенная цена одного квадратного метра выросла и составила 80 тыс. рублей. В сегменте бизнес-класса, где стоимость квартир выше, средневзвешенная цена выросла заметнее и составила 149 тыс. рублей за кв. м. И лишь в самом доступном ценовом сегменте, а именно в эконом-классе, средневзвешенная стоимость квадратного метра снизилась до 74,6 тыс. рублей. С этом сегменте покупатели приобретали квартиры как на стадии котлована, так и готовые, в уже сданных корпусах.

Стоит отметить, что на первичном рынке Московской области практически отсутствуют инвестиционные сделки. Если на первичный рынок столицы инвесторы постепенно начинают возвращаться (по нашим оценкам, сейчас доля инвесторов в масштабных проектах от крупных застройщиков составляет около 10%), то в Подмосковье покупатели не спешат вкладывать деньги в недвижимость. Практически все жилье приобретается для себя. И, скорее всего, в ближайшее время инвестиционных сделок больше не станет.

Однако девелоперская активность в 2018 году должна вырасти. В свете новых законодательных изменений застройщики постараются вывести на рынок новые объекты, пик роста объема предложения, по нашим прогнозам, можно ожидать в марте-апреле.