Цена реформы

Как введение эскроу-счетов отразилось на стоимости столичного жилья?

Аналитики федерального портала Domofond проанализировали ситуацию на столичном рынке жилья и попытались выяснить, как пере­ход на проектное финансирование и эскроу-счета повлиял на цены. По статистике за два первых месяца действия новой финансовой модели стоимость квадратного метра в столичных новострой­ках выросла в среднем на 4,8%. В итоге к сентябрю цена среднестатистического «квадрата» на первич­ном рынке в Москве достигла 168 тыс. рублей. Росли цены и в других регионах, правда, в меньшей степени. Так, по данным Domofond, после перехода на эскроу-счета цены на первичную недвижимость выросли в 48 из 63 крупных городов страны (с населением свыше 250 тыс. человек). Разброс показателей прироста — от 0,1% в Чебоксарах до почти 5% в Москве. В целом по РФ за июль и август квадратный метр жилья подо­рожал на 2,9% — до 72,5 тыс. рублей. Однако можно ли связывать рост цен исключительно с переходом отрасли на новые условия финансирования?

На сегодняшний день 12% всех проектов в массо­вом сегменте реализуется в Москве по новым прави­лам, с применением эскроу-счетов. В столице сейчас насчитывается десять жилых комплексов, в которых применяется новая схема продаж. Примечательно, что реализуют их самые крупные столичные девело­перы при поддержке ведущих банков. Всего в составе перешедших на эскроу-счета проектов возводится 17 домов на 1,7 тыс. квартир — это примерно 11% от об­щего числа представленных сейчас на первичном рынке лотов. При этом в семи из 17 «эскроу-объектов» строительные работы шли на уровне котлована, в остальных случаях возводились нижние этажи назем­ной части.

По оценкам компании «Метриум», в проектах, ра­ботающих через эскроу-счета, средняя стоимость квадратного метра выше среднего показателя на 6% и составляет 179 тыс. рублей. Средняя стоимость ти­повой квартиры в строящемся доме, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн рублей, тогда как жилье, достраиваемое по старым правилам, предла­гается за 9,8 млн рублей. Разница составляет 3%. Более того, в некоторых округах разница в цене меж­ду квартирами, проданными через эскроу-счета, и квартирами, реализованными по ДДУ, достигает, по расчетам «Метриума», 13%.

Повышение цен на первичном рынке аналитики объясняют тем, что с введением новых правил у строителей появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслу­живать банковские кредиты. И в этой ситуации, по мнению экспертов, вполне естественно, что за­стройщики пытаются переложить возросшую на­грузку на плечи покупателей. «Поскольку по выдан­ному займу начисляются проценты, застройщик может отражать их в цене квадратного метра, про­даваемого через эскроу-счета жилья», — поясняют в «Метриуме».

Однако, как выяснилось, далеко не все покупате­ли готовы мириться с таким положением дел. Мно­гие из них стали переключаться на готовые предло­жения на вторичном рынке, где наблюдается стагнация цен. Так, к примеру, по данным агентства недвижимости PROобмен, сразу же после введения в России эскроу-счетов 12,4% потенциальных поку­пателей московских квартир в строящихся домах стали подыскивать в тех же районах альтернативу на рынке вторичного жилья. Чаще всего они сейчас ищут варианты в домах, построенных после 2000 года. Такое жилье, в принципе, отвечает современ­ным представлениям о комфортной планировке: там просторные кухни — от 10 «квадратов», изоли­рованные комнаты и т.д. К плюсам «вторички» по­тенциальные покупатели относят и уже сложившу­юся социальную и транспортную инфраструктуру.

Судя по всему, такая перемена покупательских настроений отразилась и на продажах «вторички». Как свидетельствует статистика агентства Est-a-Tet, срок экспозиции в сегменте резко снизился — с трех-четырех до одного-двух месяцев. Теперь вто­ричные квартиры продаются в среднем в течение 45 дней.

Тенденцию к «миграции» покупателей на вторич­ный рынок отмечают не только аналитики и риел­торы. Рост числа сделок в сегменте фиксируют и официальные органы. Так, по данным московского управления Росреестра, только за июль на город­ском вторичном рынке жилой недвижимости ве­домством было зарегистрировано более 12,5 тыс. договоров купли-продажи, что больше аналогично­го показателя прошлого года на 14%. Чиновники особо подчеркивают, что «это наивысший показа­тель динамики столичной «вторички» за последние пять лет». Особенно это показательно на контрасте с «первичкой», где количество закрытых сделок с новостройками за первый месяц действия новых правил сократилось на 52%.

На сегодняшний день 12% всех проектов в массо­вом сегменте реализуется в Москве по новым прави­лам, с применением эскроу-счетов. В столице сейчас насчитывается десять жилых комплексов, в которых применяется новая схема продаж. Примечательно, что реализуют их самые крупные столичные девело­перы при поддержке ведущих банков. Всего в составе перешедших на эскроу-счета проектов возводится 17 домов на 1,7 тыс. квартир — это примерно 11% от об­щего числа представленных сейчас на первичном рынке лотов. При этом в семи из 17 «эскроу-объектов» строительные работы шли на уровне котлована, в остальных случаях возводились нижние этажи назем­ной части.

По оценкам компании «Метриум», в проектах, ра­ботающих через эскроу-счета, средняя стоимость квадратного метра выше среднего показателя на 6% и составляет 179 тыс. рублей. Средняя стоимость ти­повой квартиры в строящемся доме, продаваемой по новой схеме, достигает 10,1 млн рублей, тогда как жилье, достраиваемое по старым правилам, предла­гается за 9,8 млн рублей. Разница составляет 3%. Более того, в некоторых округах разница в цене меж­ду квартирами, проданными через эскроу-счета, и квартирами, реализованными по ДДУ, достигает, по расчетам «Метриума», 13%.

Повышение цен на первичном рынке аналитики объясняют тем, что с введением новых правил у строителей появились дополнительные издержки, связанные с необходимостью привлекать и обслу­живать банковские кредиты. И в этой ситуации, по мнению экспертов, вполне естественно, что за­стройщики пытаются переложить возросшую на­грузку на плечи покупателей. «Поскольку по выдан­ному займу начисляются проценты, застройщик может отражать их в цене квадратного метра, про­даваемого через эскроу-счета жилья», — поясняют в «Метриуме».

Однако, как выяснилось, далеко не все покупате­ли готовы мириться с таким положением дел. Мно­гие из них стали переключаться на готовые предло­жения на вторичном рынке, где наблюдается стагнация цен. Так, к примеру, по данным агентства недвижимости PROобмен, сразу же после введения в России эскроу-счетов 12,4% потенциальных поку­пателей московских квартир в строящихся домах стали подыскивать в тех же районах альтернативу на рынке вторичного жилья. Чаще всего они сейчас ищут варианты в домах, построенных после 2000 года. Такое жилье, в принципе, отвечает современ­ным представлениям о комфортной планировке: там просторные кухни — от 10 «квадратов», изоли­рованные комнаты и т.д. К плюсам «вторички» по­тенциальные покупатели относят и уже сложившу­юся социальную и транспортную инфраструктуру.

Судя по всему, такая перемена покупательских настроений отразилась и на продажах «вторички». Как свидетельствует статистика агентства Est-a-Tet, срок экспозиции в сегменте резко снизился — с трех-четырех до одного-двух месяцев. Теперь вто­ричные квартиры продаются в среднем в течение 45 дней.

Тенденцию к «миграции» покупателей на вторич­ный рынок отмечают не только аналитики и риел­торы. Рост числа сделок в сегменте фиксируют и официальные органы. Так, по данным московского управления Росреестра, только за июль на город­ском вторичном рынке жилой недвижимости ве­домством было зарегистрировано более 12,5 тыс. договоров купли-продажи, что больше аналогично­го показателя прошлого года на 14%. Чиновники особо подчеркивают, что «это наивысший показа­тель динамики столичной «вторички» за последние пять лет». Особенно это показательно на контрасте с «первичкой», где количество закрытых сделок с новостройками за первый месяц действия новых правил сократилось на 52%.

10 тысяч эскроу-счетов было открыто в России к началу сентября. На них, по данным ЦБ РФ, уже аккумулировано 30 млрд рублей средств граждан