Как вспышка коронавируса повлияет на рынок недвижимости Москвы
Остановка производств, закрытие границ, прекращение авиасообщения — российская экономика уже ощутила на себе последствия вспышки коронавируса 2019-nCoV, которая началась чуть более месяца тому назад. Своими соображениями о том, какие последствия китайская эпидемия может иметь для московского рынка недвижимости, со «Стройгазетой» поделился управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Город Ухань, в котором впервые была зафиксирована вспышка коронавируса, играет ключевую роль в экономике не только самого Китая, но и многочисленных международных корпораций с размещенными здесь филиалами. Город занимает 13-е место в стране по числу производственных объектов и фабрик (их здесь около 500). Всего же в провинции Хубей, административным центром которой является Ухань, насчитывается 1016 производств — в том числе, 44 американских и 40 европейских.
В силу тесных торговых связей замедление одной из ведущих мировых экономик негативно сказывается на ключевых партнерах Китая — в том числе, и на России. Сокращение производства, снижение импорта, падение спроса на энергоресурсы в Китае не несет ничего хорошего для нашей страны. Рынки уже начали реагировать на распространение вируса: нефть дешевеет, рубль ослабевает, фондовые индексы падают, инвесторы нервничают.
Впрочем, реакция российской валюты на происходящее остается сдержанной: турбулентность заметна, однако критических сдвигов курса пока не наблюдается даже на фоне дешевеющей нефти. И вместе с тем, вспышка коронавируса уже сказывается на российском рынке недвижимости.
Жилье без потерь
Надо сказать, что жилой сектор это влияние ощущает в меньшей степени. Да, выходцы из Китая стабильно возглавляют рейтинги активности зарубежных покупателей недвижимости на основных мировых рынках. Но доля частных китайских инвесторов традиционно велика на растущих рынках жилья — например, в Гонконге, Сингапуре и Лондоне. Жителей Поднебесной прежде всего интересуют выгодные инвестиционные проекты для сохранения и приумножения капитала.
В этом отношении отечественный рынок недвижимости, который до прошлого года не демонстрировал существенного ценового роста, для китайцев не столь привлекателен. Хотя Россия и является важным партнером, удачно расположенным по соседству, количество покупателей из Китая в Москве, по нашей оценке, не превышает 1-2% от общего объема.
Крупный китайский бизнес пока не присутствует в столице в том объеме, чтобы его владельцы и сотрудники массово скупали квартиры для проживания. Чаще всего сделки заключают китайцы, проживающие в Москве долгие годы: приезжих на незначительный срок как правило интересует лишь аренда. При покупке жилья они отдают предпочтение новостройкам, выбирая объекты в сегменте «бизнес» и «премиум». Так что на московском рынке жилья существенного провала в связи со спадом экономической активности в Китае ожидать вряд ли стоит.
Удар по гостиницам
В гостиничном бизнесе ситуация сложнее. Ежегодно Россию посещает более миллиона китайских туристов. Если в масштабах Китая это всего лишь 1% от общего числа выезжающих за рубеж, то для отечественного рынка туристических услуг такое количество заметно. Так, в августе прошлого года ЦБ назвал китайских туристов лидерами по совокупным расходам в России. Среди самых распространенных направлений для гостей из Поднебесной значатся Москва и Санкт-Петербург.
Рынок туристических услуг стал настолько ориентирован на приезжих из Китая, что в крупных городах даже появились специализированные отели. Сегодня в программе China Friendly, запущенной в 2014 году с целью адаптации туристического сервиса запросам китайских гостей, участвуют 20 московских отелей.
Запрет на выезд из Китая организованных туристических групп, а также временная приостановка оформления электронных виз для въезда из КНР в Россию уже снизили показатели загрузки столичных отелей. Некоторые из них начали опускать цены, чтобы привлечь российских и зарубежных клиентов из других стран.
Оценивать потери отельеров пока что рано, но уже видно, что убытки могут оказаться существенными — такие прогнозы дает и Ассоциации туроператоров России. По сообщению Ассоциации, если ситуация с распространением коронавируса не будет взята под контроль, за первый квартал 2020 года из-за отсутствия китайских туристов российский турбизнес может недосчитаться 100 млн долларов.
Из-под матраса — в кирпичи
Опыт предыдущих кризисов — скажем, 2014 года, когда рубль потерял относительно доллара почти 50% стоимости, — научил москвичей действовать импульсивно, в том числе, импульсивно скупать валюту и недвижимость. Так что в случае более существенных подвижек на валютном рынке (резких скачков или, допустим, если рубль будет снижаться на протяжении нескольких месяцев), чтобы предотвратить обесценивание накоплений, люди вполне могут начать «прятать» накопления в жилье. И все же, вряд ли стоит ожидать скачка спроса: потолок платежеспособности населения уже достигнут, спрос на жилье поддерживается в основном ипотекой. Опасаясь повышения цен, на рынок могут выйти те, кто давно копил на новое жилье, и люди, откладывающие деньги на первоначальный взнос.
При реализации такого сценария количество покупателей в лучшем случае увеличится на 10% — это не изменит ландшафт рынка недвижимости. Разумеется, расчеты актуальны для Московского региона — в регионах оснований для реализации такого варианта гораздо меньше.
Резюмируя, можно сказать следующее. Сам по себе коронавирус (разумеется, в отсутствие глобальной пандемии) вряд ли может стать причиной существенных сдвигов на российском рынке жилья. Но не будем забывать, что он вполне способен выступить своего рода «черным лебедем» и запустить непредсказуемую цепочку факторов, влияющих в том числе и на экономику девелопмента.