Строить как для себя

Как заниматься девелопментом по принципу «не прибылью единой»

В портфеле группы компаний «Трансстройинвест», основанной в 2009 году, — сотни километров автодорог и взлетно-посадочных полос, ряд знаковых объектов — мостов, путепроводов, наземных аэродромных сооружений, административных, общественных и жилых зданий. Сложно поверить, но 10 лет назад эта многопрофильная компания, специализирующаяся теперь на выполнении полного цикла строительных работ любой степени сложности, начиналась с коллектива из трех человек и одной единицы строительной техники. Историей успеха холдинга со «Стройгазетой» поделился основатель и председатель совета директоров «Трансстройинвест» Алексей ФОМЕНКО.

«СГ»: Алексей Николаевич, с чего начинался бизнес «Трансстройинвеста»?

Алексей Фоменко: Все начиналось с виброплиты со сломанным двигателем за 34 тысячи рублей. Нас было трое. Основное оборудование поначалу брали в аренду, но заказы выполняли всегда в срок и качественно. Соответственно, увеличивались и объемы работы. Все, что зарабатывали, вкладывали в развитие, в производство, в приобретение стройтехники. Зато теперь в собственности «Трансстройинвеста» пять современных заводов для производства бетонных и асфальтобетонных смесей. Парк компании состоит из более 400 единиц строительной техники. Ну и самый ценный наш актив — люди, в штате сейчас около 3,5 тыс. высококвалифицированных специалистов.

«СГ»: Свой первый реализованный проект хорошо помните?

А.Ф.: Конечно! Это была укладка аэродромного покрытия в центре бизнес-авиации «Внуково-3». Мы зашли на этот объект как подрядная организация. Однако генеральный подрядчик оказался несостоятельным, не смог организовать работу правильно, и в итоге эта функция перешла на нас. Так мы из «субчика» превратились в генподрядчика. Дальше пошло, как говорится, по накатанной. Следующим нашим проектом стало строительство 12 км автодороги М-11 в обход Волочка. Двигаясь дальше, на север, пришли в аэропорт Пулково. Туда нас, кстати, также пригласили переделывать за предыдущим генподрядчиком аэродромно-технический комплекс: перрон, административное здание, ангары. Потом вновь вернулись во Внуково, где возвели терминал «А».

После стали участвовать в конкурсах по строительству автомобильных дорог в Новой Москве. Сегодня на нашем счету уже 4 реализованных здесь дорожных проекта, а также здание префектуры ТиНАО. Параллельно с этим мы занимались и собственными инвестиционными проектами. Один из них — внуковский бизнес-центр класса А «ЛА-5», в котором мы с вами сейчас и находимся.

«СГ»: Почему вы начали строить жилье?

А.Ф.: Знаете, изначально стратегической задачи по выходу на этот рынок у нас даже не было. Скорее, это стечение обстоятельств. Просто стали появляться подобные заказы от постоянных клиентов, сначала по ремонту, потом по достройке, так мы потихоньку в этот сегмент и вошли. А с ними появились и свой проектный институт, инженерные комплексы, производство вентиляционных установок, оконная линия и т.д. Чтобы не терять взятый стартовый темп, мы начали осваивать тему, связанную именно со строительством жилья. Но с немного иным подходом. Потому что я считаю, что любое строительство, а особенно жилищное, вне зависимости от класса, должно быть качественным, основательным и фундаментальным. Возможно, это звучит просто, но для людей это важно, а мы работаем для них. К примеру, в наши дома мы ставим только алюминиевые окна, в целом строим их с современными фасадами, закладываем в них хорошую инженерию. Ведь наша цель, если хотите, миссия — не монетки золотые собирать с таких объектов все-таки, а строить так, чтобы нам завтра за это не было стыдно.

Нашим «первенцем» в этом направлении стал «Экопарк Горчаково». Этот проект мы, кстати, также «подхватили» за одним горе-строителем, не справившимся с его реализаций при переходе территории из области в Новую Москву. Мы полностью его перепроектировали, сознательно отказались от высотных домов в пользу малоэтажного строительства. При этом опять же не ставили перед собой задачу быстрого получения прибыли. Можно сказать, что мы строили его как для себя. К слову, у меня там сейчас отец проживает, и «Горчаково» стало для него местом, в котором приятно и удобно жить. Однако по-настоящему первым самостоятельным, да еще и знаковым жилым объектом для нас стал столичный комплекс апартаментов «Софийский», сданный в начале лета в эксплуатацию — сейчас это единственная уже готовая новостройка в этой локации. Это был достаточно сложный проект на «Золотом острове», напротив Кремля. Перед нами стояла непростая задача — деликатно вписать здание в существующую застройку, которая состоит в основном из особняков и усадеб XIX века, и в то же время предложить покупателям жилье, соответствующее требованиям элитного сегмента. И мы нашли баланс: классическая архитектура и современное наполнение. В «Софийском» установлены новейшие системы приточно-вытяжной вентиляции и центрального кондиционирования, а также усиленная система безопасности. На сегодняшний день 65% жилого фонда комплекса продано. Три других здания по соседству — исторические объекты — будут отреставрированы к концу года. В них разместятся офисные площади, ресторан и другая инфраструктура.

«СГ»: Расскажите поподробнее о планах по запуску новых жилых проектов.

А.Ф.: Если говорить о Москве, то в нашем рабочем портфеле сейчас на стадии проектирования находится 17 проектов. Два из них мы собираемся вывести на рынок уже в I квартале следующего года. Один будет представлен в бизнес-классе, а вот второй я бы назвал эксклюзив. Это будет уникальный объект. Еще две площадки под гостиничный и жилой комплексы у нас в разработке в Санкт-Петербурге. На их реализацию, думаю, выйдем к IV кварталу 2020 года. Несколько проектов в сфере жилищного строительства активно прорабатываем мы и в Крыму. «Трансстройинвест» стал одним из первых девелоперов с материка, кто начал работать в Крыму с момента его присоединения к России. В числе реализованных объектов, к примеру, крупный логистический центр в районе «Гвардейского». Среди жилых проектов наиболее интересный, пожалуй, комплекс «Парковое», состоящий из двух 12-этажных зданий и вилл. Сдача первой очереди ЖК намечена на конец этого — начало следующего года. Подробнее о планах я вам расскажу позже, когда буду уверен в том, что это уже готовые решения. Как говорится, проекты тишину любят. Я вообще считаю, что о любом объекте, который мы готовим к реализации, не стоит сильно распространяться на подготовительном этапе. Да и в целом я любой проект начинаю только тогда, когда у меня на объект заведены инженерные сети. То есть я должен быть уверен в том, что завтра у объекта не будет проблем с водой, канализацией и электричеством.

«СГ»: Рынок жилищного строительства находится в стадии реформирования. На вашей компании как-то отразился переход на эскроу-счета и проектное финансирование?

А.Ф.: Мы находимся всегда в той ситуации, в которую нас ставят. Выбора-то у нас особого нет, а объекты строить и продавать нужно. Будут и в нашем портфеле проекты, по которым мы будем работать по новым правилам. Но в большинство объектов, как и прежде, будем инвестировать собственные средства. У нас нет задачи «закатать прибыль в трехлитровую банку». Поэтому все, что мы зарабатываем, — вкладываем. Да, естественно, привлекаем в проекты и финансовых партнеров, среди них — Сбербанк и ВТБ. Мы стараемся работать, конечно, только с госбанками. В следующем году попробуем с ними проектное финансирование. Гораздо сложнее дела обстоят, например, с подключением объектов к сетям. И дело даже не в стоимости, а в скорости. Доходит до абсурда — есть участок, но сети на нем принадлежат частникам, приходится вести сложные переговоры. Впрочем, с крупными компаниями, «тепловиками» тоже приходится нелегко. Исключение — «Мосводоканал», с ними всегда приятно работать. При этом отмечу, что за последние пять лет отношение к стройбизнесу со стороны власти сильно изменилось в лучшую сторону. Административные барьеры снижаются, это факт.

«СГ»: Сегодня много говорят о снижении маржинальности в строительном бизнесе. Вы это на себе ощущаете?

А.Ф.: Для нас главное — не терять то, что мы заработали. Конечно, мы просчитываем прибыль, но это не самоцель. Надо понимать, что есть перспективные проекты, такими мы и занимаемся. Мы, скажем, сейчас построили объект, а «жить» (приносить прибыль) он начнет через 3-4 года. Мы подождем. Времена, когда норма прибыли в строительстве была 45-50% — однозначно прошли, и если сегодня у тебя 12-15% — это уже очень хорошо.

«СГ»: А что происходит с построенными объектами, кто отвечает за их эксплуатацию?

А.Ф.: Любым объектом, который мы построили, мы сами же и управляем. Потому что знаем его буквально изнутри. Поэтому и бизнес-центр «ЛА-5», где мы с вами сидим, мы эксплуатируем сами, и в «Софийском» -— тоже наша управляющая компания. В нее мы набираем своих специалистов: инженеров, технологов и т.д. Даже клининговых работников. Да еще и направляем их на учебу. Потому что, например, тот же белый мрамор можно мыть только одним составом, а другим нельзя мыть, иначе он пожелтеет или крошиться начнет. Нюансов, как видите, достаточно много.

«СГ»: В последнее время у девелоперов принято диверсифицировать бизнес. Какие еще направления, помимо строительства, вы развиваете?

А.Ф.: Агробизнес, который начинался, можно сказать, с хобби. В свое время мы приобрели заброшенное охотхозяйство площадью 21 гектар в Смоленской области. Построили там огромный вольер. Стали разводить животных. Привезли с Алтая оленей, ланей, мангалиц. Потом к ним прибавились кролики, бараны, коровы, гуси, утки… С каждым годом стали увеличивать засевы полей. Появился собственный комбикормовый завод. Позже построили производственный комплекс по переработке мясной продукции. Сейчас работаем над созданием своей торговой марки. Уже запланировали на следующий год открытие 12 фирменных магазинов. Преимущественно они будут размещаться в наших же объектах.

«СГ»: Круг практически замкнулся получается… Как вам удается управлять столь сложным организмом — таким многопрофильным холдингом с весьма широким спектром деятельности?

А.Ф: Принципа единоначалия у нас нет, все важные решения принимаются коллегиально. В «Трансстройинвесте» существует то, что обычно называется «совет директоров». Мы же его именуем техническим советом. И это не одни топы. На такие встречи регулярно приглашаются начальники участков, инженеры… Вот и получается, что каждое решение в компании принимается сообща. Конечно, я как руководитель первого звена всегда в курсе всего происходящего на наших объектах вне зависимости от того, где они находятся. Каждое утро мне предоставляют сводную информацию о работах, выполненных накануне. Каждой компании, входящей в холдинг, у меня отведен определенный день недели, когда непосредственно разбираются текущие задачи. Я стараюсь планировать свою работу так, чтобы использовать время максимально эффективно.

«СГ»: При этом у вас находится время еще и на меценатство…

А.Ф.: На это время нужно находить! С 2013 года я поддерживаю Российское биографическое общество (РБО), потому что это связано с нашей историей. Считаю, что у человека, который не помнит свою историю, просто нет будущего. Касается это и меня, моей семьи. Мой дед воевал, имеет много наград. Именно поэтому все то, что делает РБО, правильно. Они ведут солдатские летописи, описывают в подробностях то или иное сражение. С этой целью они выпускают печатные книги, делают онлайн-издания, и понятно, что на все это им нужны средства.

Досье

Алексей ФОМЕНКО, родился в 1979 году в Московской области. Окончил Московский государственный университет экономики, статистики и информатики, а также Российскую академию государственной службы при президенте РФ, имеет степень MBA в области стратегического и инновационного менеджмента. Трижды номинант на звание и международную премию «Человек года». Женат, воспитывает пятерых детей.