Строить для всех

Москва — крупнейший строительный рынок, где работают ведущие застройщики страны. По состоянию дел и настроению девелоперского сообщества в столице можно судить об общем состоянии дел в отрасли. Среди важных тенденций участники рынка отмечают возрастающую роль благоустройства и создания инфраструктуры, а также улучшение взаимодействия бизнеса и городских властей. Накануне Дня города «Строительная газета» обсудила текущую ситуацию в жилищном строительстве и темпы развития столицы с управляющим партнером компании «ВекторСтройФинанс» Андреем КОЛОЧИНСКИМ.

 

«СГ»: К сожалению, в этом году не уйти от вопросов о пандемии. Насколько серьезным оказалось влияние ограничительных мер на положение в жилищном строительстве?

Андрей Колочинский: Безусловно, лучше от закрытия строек, пусть и временного, не стало. Из негативных последствий могу выделить два главных момента. Первый — это удорожание стройматериалов. Второй — отсрочки ввода объектов. Здесь удалось обойтись без штрафов, но сроки продажи проектов все равно увеличились. В итоге, с одной стороны, на проектах, где построено более 50% объема, есть определенный покупательский ажиотаж. А в проектах новых, находящихся в начальной стадии строительства, ситуация сейчас хуже даже у надежных застройщиков, потому что люди не понимают перспективу достройки. Полагаю, что в октябре-декабре рынок почувствует падение покупательской способности населения, и спрос будет перераспределяться в пользу проектов с наиболее высокой готовностью. Конечно, это тот случай, когда хочется ошибиться в прогнозе. Но думаю, что начало 2021 года, если ничего не случится, должно быть более оптимистичным.

«СГ»: Что будет с ценами?

А.К.: Это — вопрос внутреннего терзания каждого застройщика. С одной стороны, повышать цену сейчас нелогично, с другой стороны, расходы застройщиков растут из-за увеличения себестоимости строительства и сроков экспозиции, это связано с переходом на эскроу. Мы специально считали: если бы перешли на новую модель, кредитная нагрузка на трехлетний проект поднялась бы ровно в два раза. И так у всех. Что в этих условиях делать девелоперу? Бесконечно снижать маржинальность, которая сейчас не более 15%, невозможно. Тем более, что и банки не дают кредиты при низкой марже. Поэтому придется очень аккуратно повышать цены и строить быстро. Плюс эскроу как раз в том, что банки могут профинансировать стройку целиком, а не по частям. Плюс при хорошей скорости строительства немного уменьшаются расходы и растут темпы реализации квартир, что может снизить ставку.

«СГ»: Как вы оцениваете меры господдержки рынка жилищного строительства?

А.К.: Субсидирование ипотеки — единственная мера, эффект от которой рынок действительно почувствовал. Мы это реально ощущаем — у нас 80% сделок проходят с использованием ипотеки. Считаю, что подобное стимулирование спроса должно быть на постоянной основе, так как каждый рубль, вложенный в ипотеку и стройку, дает мультипликационный эффект — рабочие места, налоги, плата за землю, зарплата в отрасли и смежных отраслях. На всех совещаниях говорят, что строительство — локомотив экономики. Почему бы его не поддерживать активнее?

«СГ»: А что вы как девелопер можете сделать для повышения интереса к проекту?

А.К.: Для клиента важным критерием всегда была цена, но теперь не до переманивания покупателей с помощью дисконтов. Обгонять других можно за счет качества строительства, наличия социнфраструктуры и благоустройства, сервисных услуг. Вот, например, у нас в Москве есть крупный долгоиграющий проект — жилой комплекс «Кварталы 21/19». Рядом с ним мы за свой счет создаем и передаем на баланс города пешеходный бульвар площадью 3 гектара. Проект разрабатывало бюро AFA. Длина бульвара — 860 метров, он идет вдоль территории ЖК и связывает заселенные и строящиеся кварталы со станцией метро «Стахановская». Строительство идет поэтапно, по мере ввода в эксплуатацию очередей. Ко Дню города планируем завершить отрезок вдоль корпусов третьей очереди. Здесь будет спортивный кластер, уже введен в строй большой скейт-парк, завершается строительство мини-футбольного поля и площадки для игры в стритбол. Общая площадь этих объектов составляет почти 1000 квадратных метров. В развитие концепции бульвара на новом отрезке создан искусственный рельеф — холмы. Особое внимание уделим озеленению, это — наша «фишка», у нас на прилегающей к ЖК территории с ранней весны до поздней осени всегда что-то цветет. Предусмотрены велосипедные и пешеходные дорожки. Инвестиции в проект не маленькие — 350 млн рублей. Но благоустройство и другие вложения в инфраструктуру важны и для наших жителей, и для всего района.

«СГ»: Вам нравится, как меняется Москва?

А.К.: Город действительно хорошеет, становится удобным. Многое делается в плане благоустройства, строительства дорог, развития метро, каршеринга, такси, системы госуслуг. Какие-то инициативы мэрии иногда сложно оценить сразу. Например, я лично сначала был против велодорожек, но теперь сам по ним передвигаюсь на электросамокате. Машина уже перестает быть обязательным атрибутом, загрязняющим город выбросами.

«СГ»: Как у вас складываются взаимоотношения с городскими властями?

А.К.: Если говорить о взаимодействии с городом и его структурами, приведу пример. При строительстве бульвара из-за перепадов высот нужно было состыковаться с благоустройством вокруг метро. И мы были услышаны. Это отличный пример совместной работы. Отмечу и программу строительства ТПУ, в которой инвесторам предлагается участвовать на хороших условиях — решены уже все вопросы с ТЭПами, коммуникациями. Город готов разговаривать с бизнесом. Раньше этого не было, а сейчас есть.