Каким может быть долгосрочный антикризисный план поддержки строительства в России
Любой кризис — время переоценки существующего положения вещей и повод для участников любой отрасли задуматься о том, как жить дальше. У текущего кризиса в России двойственная природа: с одной стороны, экономическая, с другой — форс-мажорная. Поэтому он «сработал» как стресс-тест девелопмента. Результаты этого теста для компаний отрасли еще неизвестны, но почву для размышлений о будущем он уже подготовил. Своим мнением на этот счет со «Стройгазетой» поделился совладелец группы «Родина» Владимир Щекин.
Говоря о текущем кризисе, нельзя не отметить оперативность действий властей: уже 16 апреля состоялось совещание с президентом, на котором были намечены основные пути преодоления последствий кризиса. Спустя месяц эти решения приняли конкретные очертания. Власти пошли по пути монетарной и фискальной поддержки отрасли. С одной стороны, субсидируются ставки по кредитам для населения (6,5% годовых и ниже) и застройщиков (до 5,5%). Для снижения ставок по проектному финансированию направляется 12 млрд рублей. Безусловно, без этого нельзя: спрос на новостройки завязан на доступность ипотеки, а финансирование жилищного строительства — на банковский кредит. Но, как мы понимаем, готовность брать кредиты обусловлена не только величиной процентной ставки. С другой стороны, удалось получить отсрочки по некоторым налогам, страховым взносам, а также ввести мораторий на выплату штрафов из-за нарушения сроков строительства ввиду ограничительных мер.
При этом прямая финансовая поддержка составит 150 млрд рублей. Именно столько средств направят на приобретение квартир у застройщиков. По словам руководителя Аналитического центра «Дом.рф» Никиты Белоусова, под требования программы выкупа квартира подпадают 412 застройщиков с квартирами в 707 домах. 80% выкупаемого жилья находятся в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской, Свердловской областях и Краснодарском крае.
В целом мы пока имеем дело скорее с оперативной реакцией властей и отрасли на стресс-тест, подготовленный мировой рецессией и пандемией коронавируса. Но потребители и застройщики должны видеть перспективу — куда мы идем и каким хотим видеть жилищное строительство?
С учетом системности кризиса, для ответов на эти вопросы необходим стратегический план, а не точечные меры.
Основой такого стратегического плана, на мой взгляд, должна стать следующая установка: для выхода из кризиса и развития строительства нужно создать новый девелоперский продукт. Именно те застройщики, которые руководствуются этой установкой, смогут получить государственную помощь и сформировать новый облик жилищного строительства в стране.
В последние годы мы наблюдаем эволюцию запросов покупателей новостроек. Растет интерес к нестандартной инфраструктуре в составе жилых комплексов — прежде всего, к спортивной, образовательной и культурной. Это неслучайно. В кризис люди стремятся улучшить свои личные конкурентные позиции за счет саморазвития. И в будущем они хотят иметь ресурсы для этого в шаговой доступности от дома.
Каким может быть проект нового поколения, который будет востребован в наше время? На мой взгляд, в ближайшие годы наиболее актуальной ценностью для россиян будет успех, а его залогом является развитие личности. Для этого необходимо жить в такой экосистеме, которая дает все ресурсы для роста личности и семьи. Поэтому в приоритете у покупателей будут проекты, в которых предусмотрена различная инфраструктура: образовательная, спортивная, культурная и экологическая. В спортивной части могут присутствовать, скажем, такие ресурсы как центр гимнастики, академия единоборств, школа йоги, школа танцев. Образовательный элемент могут составить филиал или центр подготовки под управлением топового вуза, где жители будут получать перспективную профессию, общаться с гуру отрасли и представителями потенциальных работодателей. Культурная составляющая должна быть представлена, с одной стороны, концертно-выставочным пространством, а с другой — мощным event-планированием, созданием активностей, мероприятий, в которые будут вовлечены жители. Наконец, экологическая часть — это, безусловно, природное пространство, благоустроенные лесопарки или набережные в шаговой доступности от дома. С этой точки зрения, кстати, интереснее всего площадки Новой Москвы. Уверен, в кризис именно такие проекты привлекут внимание наиболее платежеспособной и активной аудитории, которую экономическая нестабильность дополнительно мобилизует на поиск ресурсов для саморазвития, самообразования и самосовершенствования. Такие ресурсы могут создать застройщики, и, комплексные проекты должны иметь государственную поддержку. Какой она может быть?
Прежде всего, нужно помогать девелоперскому бизнесу в части инфраструктурного строительства. Так, в качестве стимулирующей меры можно позволить частичное раскрытие эскроу-счетов по завершению строительства инженерных и социальных объектов в крупных комплексах. Помимо этого, при определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль должны учитываться затраты на создание транспортной и инженерной инфраструктуры. Также необходимо усиливать сотрудничество местных властей при строительстве соцобъектов. Муниципалитеты могли бы принять участие в развитии такой инфраструктуры за счет средств населения, привлеченных через выпуск целевых муниципальных облигаций. Земля под строительство социальных объектов также должна выделяться на льготных условиях и в упрощенном порядке.
Второе направление развития — инновационное формирование девелоперского продукта. В частности, необходимо ускорить переход на BIM-технологию, которая позволит более точно и прозрачно определять стоимость строительства и эксплуатации зданий. Застройщики, внедряющие и применяющие новые технологии, должны иметь право на доступ к льготному кредитованию, ведь внедрение новых систем всегда сопряжено с высокими издержками. Такие компании могут получить преимущества при получении земли для реализации новых проектов. В совокупности внедрение новых технологий позволит снизить себестоимость строительства, что крайне важно в условиях кризиса и сокращения доходов населения. В долгосрочной перспективе инновации дадут возможность проводить более адекватную политику ценообразования при улучшении, а не снижении, качества продукта.
Отмечу, что предложенные меры не требуют прямых вливаний в бизнес застройщиков. Их можно реализовать в рамках принятой парадигмы фискально-монетарных мер поддержки без разбрасывания денег.